Type plan: structuurvisie
Naam van het plan: Structuurvisie Functieverandering
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.0233.SVfunctieverander-0401

4.2 Tabellen terugbouwmogelijkheden

4.2.1 Functieverandering naar Wonen (rijwoningen):
4.2.1.1 Hergebruik:
Eén bouwwerk mag worden gebruikt voor functieverandering naar wonen. Dit bouwwerk moet dan wel in kwalitatief goede staat zijn en karakteristieke waarde hebben. In het bouwwerk moeten meerdere wooneenheden worden gerealiseerd. Overtollige bouwwerken moeten worden gesloopt. Ook bij functieverandering naar wonen door hergebruik van een bestaande opstal geldt een sloopopgave. De totale sloopopgave beslaat minimaal 500 m², met uitzondering van percelen in de EHS. Voor de EHS geldt een minimale sloopopgave van 350 m².
4.2.1.2 Vervangende nieuwbouw
Bij vervangende nieuwbouw geldt een minimale sloopverplichting van 500 m², met uitzondering van EHS-gebieden. Daar geldt een minimale sloopverplichting van 350 m².
In onderstaande tabel staat het maximale terugbouwpercentage, programma per sloopopgave en aan welk eisenpakket het ontwerp dient te voldoen:
 
 Sloopopgave Mogelijkheden  Ontwerpcriteria
 Vanaf 500 m² 35% terugbouw rijwoningen (2) Basispakket
  45% terugbouw rijwoningen (3) Basispakket +
 Vanaf 1.000 m² 35% terugbouw rijwoningen (3) Basispakket
  45% terugbouw rijwoningen (1x4 / 2x2) Basispakket +
 Vanaf 1.500 m² 35% terugbouw maatwerk Basispakket +
 
4.2.1.3 Bijgebouwenregeling rijwoningen
Het gemeentelijk beleid voor bijgebouwen bij woningen in het buitengebied is niet gecentraliseerd. Bij functieveranderingen worden de bouwregels vaak uit het onderliggende bestemmingsplan gehaald (Agrarische enclave, Buitengebied midden-west, Speuld, Buitengebied 1983). Ook bestaat er onduidelijkheid over de maximale terugbouwregeling in relatie tot de bijgebouwen.
 
Het bouwen van bijgebouwen kan bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit, maar in algemene zin wordt door het oprichten van bijgebouwen niet bijgedragen aan de ontsteningsdoelstelling van het functieveranderingsbeleid. Deze structuurvisie is gebaseerd op de visie dat bijgebouwen teruggebouwd mogen worden, mits er voldoende gesaneerd wordt. De oppervlakte van bijgebouwen vallen dus ook onder de terugbouwregeling.
Daarnaast geldt als uitgangspunt dat de totale oppervlakte van bijgebouwen bij een geschakelde functieveranderingswoning niet meer bedraagt dan 15% van de kavelgrootte, met een maximum van 200 m². Per perceel staan wij maximaal één vrijstaand bijgebouw toe.
 
Een bijgebouw van 200 m² is ook mogelijk bij het hobbymatig houden van vee of het telen van gewassen, mits minimaal 5.000 m² aan grond naast het kavel beschikbaar is voor het weiden van vee of het telen van gewassen.
4.2.2 Functieverandering naar Wonen (vrijstaande woning)
4.2.2.1 Hergebruik
Hergebruik van een voormalige agrarische bedrijfsbebouwing voor de realisatie van één vrijstaande woning is mogelijk onder de voorwaarden die hiervoor in 6.3.1 vermeld staan. Bij hergebruik van een bestaand opstal geldt dat dit opstal hiervoor geschikt moet zijn qua maat, schaal en materialisering. Daarnaast moet de opstal voldoende karakteristiek zijn. Voor het hergebruiken van een opstal voor een vrijstaande woning geldt een sloopverplichting van 500 m².
De inhoud van de woning mag maximaal 750 m³ bedragen.

Ook bij hergebruik moet de functieverandering bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. De ontwerpcriteria gelden daardoor onverkort voor functieveranderingsverzoeken waarbij sprake is van hergebruik van een opstal.
4.2.2.2 Vervangende nieuwbouw
Voor vrijstaande woningen geldt een minimale sloopopgave van 800 m². Bij een sloopopgave van 1.500 m² wordt de mogelijkheid gegeven om twee vrijstaande woningen te realiseren in de gebieden Enkdorpen/Kampenlandschap en Jong Heideontginningenlandschap. Voor alle functieveranderingen naar nieuw te bouwen vrijstaande woningen geldt het basispakket plus. 
 
Sloopopgave  Mogelijkheden:  Ontwerpcriteria:
 Vanaf 800 m² 1 woning, max 750 m³ Basispakket +
 Vanaf 1.500 m² 2 woningen (idem)* Basispakket +
 
*) Enkel in Enkdorpen/Kampenlandschap en Jong Heideontginningenlandschap
  
4.2.2.3 Bijgebouwenregeling voor vrijstaande woningen
Bij iedere vrijstaande woning mag maximaal één vrijstaand bijgebouw worden gerealiseerd met een maximale oppervlakte van 150 m² en maximaal 15% van de kavelgrootte. Doordat de terugbouwregeling voor vrijstaande woningen niet is gebaseerd op sloopmeters en daarmee afwijkt van de bijgebouwenregeling voor rijwoningen, valt het bouwen van een bijgebouw bij een vrijstaande woning buiten de sloopopgave. Onder aanvullende voorwaarden is het mogelijk om een groter bijgebouw te realiseren, tot 200 m².
4.2.2.4 SubsubparagraafGrotere woningen en grotere bijgebouwen
In bepaalde gebieden zijn woningen tot 1.000 m³ passend in het landschap (bijv. kampenlandschap)
.
De basisregeling gaat uit van een maximale inhoud van 750 m³. Door een staffeling toe te passen, is het mogelijk om extra inhoud toe te voegen. Hier wordt wel een aanvullende sloopopgave gevraagd. Voor iedere 1 m³ extra wordt een sloopopgave gevraagd van 3 m²: voor het terugbouwen van één vrijstaande woning van 900 m³ bedraagt de sloopopgave 800 m² + (150 m³ * 3 m²) = 1.250 m².
Naast de algemene regeling voor bijgebouwen bij vrijstaande woningen is een bijgebouw van 200 m² mogelijk, bijvoorbeeld in het kader van het hobbymatig houden van vee of het telen van gewassen. Bij voornoemde hobbymatige activiteiten geldt als aanvullende voorwaarde dat minimaal 5.000 m² aan grond naast het kavel beschikbaar is voor het weiden van vee of het telen van gewassen.
Om te voldoen aan de algemene ontsteningsgedachte geldt daarnaast een aanvullende sloopopgave van 150 m2.
4.2.3 Functieverandering naar werken
Functieverandering naar werken wordt gestimuleerd door een gunstigere terugbouwregeling ten opzichte van vervangende woningbouw en staat open voor bedrijven tot en met milieucategorie II. Een uitzondering kan gemaakt worden voor categorie III-functies, indien deze functie ondersteunend of complementerend is aan het buitengebied. Overige functies mogen daarbij niet worden belemmerd of geschaad en de functieverandering naar werk (cat.
III) moet op een zorgvuldige wijze worden ingepast. Verandering naar een categorie III-bedrijf vereist maatwerk.
Bij iedere functieverandering naar werk is het kavel begrensd tot 2.500 m². Grotere bedrijven horen niet meer thuis in het buitengebied, maar op een plaatselijk bedrijventerrein.
 
Voor veranderingen in de EHS geldt een vermindering van 30% ten aanzien van de sloopopgave. Voor deze gebieden geldt ook dat belastende werkfuncties zich slecht kunnen verhouden tot de EHS-doeleinden.
4.2.3.1 Hergebruik
Hergebruik van agrarische opstallen is mogelijk tot één authentiek, karakteristiek opstal. Overige opstallen moeten worden gesloopt. De oppervlakte van dit opstal is bij hergebruik naar werk niet relevant.
4.2.3.2 Vervangende nieuwbouw
Op basis van sloop en vervangende nieuwbouwis realisatie van één bedrijfsruimte mogelijk. 50% van alle te slopen opstallen mag worden teruggebouwd in één gebouw. De oppervlakte van het bedrijf is afhankelijk van de (provinciale) gebiedsindeling. In de EHS- en Waardevol Landschapgebieden is de oppervlakte van het bouwvlak begrensd op 500 m². Een uitzondering geldt voor recreatie- of zorgdoeleinden. In die gevallen geldt een maximum van 1.000 m². Voor de gebieden Multifunctioneel Platteland en Zoekzone Landschappelijke Versterking geldt geen beperking en bedragen de bouwvlakken maximaal 1.000 m².
  
 Sloopopgave: Mogelijkheden: Ontwerpcriteria:
 Tot 500 m² Alleen hergebruik van één authentiek opstal Basispakket
 Vanaf 500 m² 50% terugbouw of 100% hergebruik van één authentiek opstal, met sloop van overtollige schuren. Basispakket
  
4.2.4 Functieverandering naar een combinatie (woningen + bedrijfsgebouw)
Een combinatie functieverandering naar wonen én werken is denkbaar, maar vereist maatwerk. Bij een combinatie van wonen en werken wordt de omgeving zwaarder belast door een diversiteit aan functies. Bij een combinatie van functieveranderingen wordt gevraagd om het basispakket + én een sloopbijdrage van minimaal 800 m²
De functieveranderingsmogelijkheden voor werken zijn bij een combinatiefunctieverandering beperkter ten opzichte van de algemene functieveranderingsmogelijkheden voor werken. Dit komt door de zwaarder belasting bij een combinatie van functies. Uitgangspunt is de standaardregeling voor woningen, zowel voor hergebruik als vervangende nieuwbouw. Voor de werkcomponent zijn er de volgende mogelijkheden:
Bij herbestemming van een bestaande schuur naar werken, in combinatie met woningbouw, is werken mogelijk tegen een terugbouwpercentage van 50%: om bij een combinatiefunctieverandering een opstal van 100 m² te hergebruiken, vraagt de werkfunctie om een sloopopgave van 200 m².
Bij nieuwbouw wordt bovenstaande regel aangescherpt tot 25%.
 
Voorbeelden
Verzoek: 3 wooneenheden (120 m² p.s.), 250 m² werkfunctie (nieuwbouw)
 
 Benodigd: woningen       3 x 120 m² = 360 (360/45% x 100) = 800 m²
  werkfunctie                         250 (250/25% x 100) =1.000 m²
  minimaal te slopen: 1.800 m²
  
 
Verzoek:
2 wooneenheden (120 m² p.s.), 250m² werkfunctie (herbestemming)
 
 Benodigd: woningen       2 x 120 m² = 240 (240/45% x 100) = 533 m²
   werkfunctie                         250 (250/50% x 100) = 500 m²
   minimaal te slopen: 1.033m²
    
4.2.5 Salderingsmeters
Salderingsmeters zijn overtollige meters die na een geslaagde functieverandering (vaststelling nieuw bestemmingsplan) niet worden benut door de initiatiefnemer. Deze overtollige meters worden in een gemeentelijke administratie bijgehouden.
Initiatiefnemers, die zelf net onvoldoende saneringsmogelijkheden hebben om hun wensen te realiseren, kunnen een verzoek doen om hun saneringsopgave aan te vullen met salderingsmeters. Per functieveranderingsverzoek kan maximaal 25% worden aangevuld uit de salderingsregeling. Daarnaast geldt voor het gebruik van salderingsmeters het basispakket plus.
Om tegemoet te komen aan de groeiende vraag naar bouwmogelijkheden ten behoeve van nieuwe economische dragers in het buitengebied stelt de gemeente Ermelo salderingsmeters ter beschikking. De salderingsmeters voor nieuwe economsiche dragers worden primair gevoed door 5% (of 15%) van alle uitgevoerde functieveranderingsplannen. Immers, de gemeente stelt het maximale terugbouwpercentage bij naar 35% of 45%, waar de provincie uitgaat van maximaal 50%. Aanvragers kunnen zich melden bij de gemeente, maar dienen wel goed te onderbouwen waarom zij in aanmerking moeten komen voor de salderingsmeters. Ook zal de activiteit moeten passen binnen de kaders die in de structuurvisie Ermelo 2025 zijn gesteld. De aanvraag bevat een uitgewerkt bedrijfsplan, inclusief een financiële verantwoording van de plannen.
De gemeente vraagt de initiatiefnemer in alle gevallen om een bijdrage van € 35,00 per salderingsmeter. Deze bijdrage komt ten goede aan het uitvoeringsprogramma behorende bij het Landschapsontwikkelingsplan (LOP).
 
Berekening
Bij de berekening van de salderingsmeters wordt uitgegaan van de (uitgebreide) regeling dat maximaal 45% van de te saneren opstallen teruggebouwd mag worden. Voor de berekening van salderingsmeters wordt de volgende regel aangehouden: De totale sloopopgave van alle agrarische opstallen – benodigde sloopmeters voor de gewenste functieverandering * 45%.
 
Voorbeeld:
Een initiatiefnemer A. heeft 1250 m² aan te slopen opstallen. Voor de bouw van een vrijstaande woning van 600 m³ heeft de initiatiefnemer 800 m³ nodig. Het restant (450 m²) wordt gezien als sloopmeters.
Een initiatiefnemer B. heeft 650 m² aan te slopen opstallen, maar hij wil graag een vrijstaande woning realiseren van 600 m³. Hiervoor komt hij 150 m² te kort. Doordat het tekort niet groter is dan 25% kan hij via de salderingsregeling proberen om aan voldoende sloopmeters te komen. Hij kan daarvoor 150 m² overnemen van initiatiefnemer A.
4.2.6 Wijze van meten van te slopen opstallen
Het provinciale en regionale beleid voorziet niet in de wijze waarop de oppervlakten van opstallen opgemeten moeten worden. Omdat ook de Ermelose bestemmingsplannen geen eenduidige regeling kent, wordt het onderstaande als algemeen beleid ingevoerd.
De opstallen die onder deze structuurvisie meetellen als (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing moeten minimaal vijf jaar in gebruik zijn geweest ten behoeve van agrarische activiteiten en moeten op een legale wijze zijn gerealiseerd. Alleen de planologische mogelijkheid om een (agrarisch) opstal te realiseren, is derhalve onvoldoende.
Indien de boerderij bewaard blijft, blijft deze buiten de inmeting. Indien de boerderij niet gerenoveerd wordt of kan worden, en derhalve wordt gesloopt, mag deze oppervlakte worden meegenomen bij het berekenen van de totale oppervlakte.
 
De oppervlakte wordt berekend aan de hand van een inmeting op locatie. Dakoverstekken en andere overkappingen mogen bij de bepaling van de oppervlakte worden meegenomen.
Het functieveranderingsbeleid gaat er van uit dat alle (voormalige) agrarische opstallen worden gesloopt, met uitzondering van de boerderij en karakteristieke, waardevolle panden.
Karakteristieke gebouwen kunnen een belangrijke meerwaarde vormen voor een functieverandering. Om te voorkomen dat karakteristieke opstallen worden gesloopt, kan aangegeven worden dat deze gebouwen karakteristiek zijn en behouden moeten worden.
 
Onder karakteristieke bebouwing wordt veelal bebouwing van voor 1950 verstaan. Deze bebouwing is meestal (cultuur)historisch en architectonisch waardevol (ouderdom, kenmerkendheid, authentieke materialen zoals baksteen, hout en riet). Bij bebouwing van na 1950 is meestal minder aandacht geweest voor vormgeving, detaillering en materiaalgebruik. Bovendien is de grootte van deze stallen vaak niet meer in verhouding met de oude oorspronkelijke boerderij. Sloop van stallen die karakteristiek zijn is ongewenst.
Indien er sprake is van een monument, is de beschrijving van het monument het vertrekpunt en de basis voor de herinrichting van het erf.
 
Kleine opstallen die kenmerkend zijn voor het erf zijn veelal het behouden waard. Het verdient dan ook de absolute voorkeur om deze kleinere gebouwen niet te slopen maar te hergebruiken als bijgebouw. Het gaat om bijvoorbeeld om kleine typerende gebouwtjes zoals bakhuisjes , aardappelkelders en kippenhokken. Maar ook om kapschuren en andere bijgebouwen die binnen de plannen hergebruikt kunnen worden en bijdragen aan het vormen van een informeel boerenerf. Of het betreffende bouwwerk ook daadwerkelijk het behouden waard is, is ter beoordeling van de gemeente.