Functieverandering naar nieuwbouwwoningen is de meest voorkomende functieverandering onder het regionale beleid. Door woningen te bouwen, kan een stoppende agrariër op een financieel verantwoorde wijze zijn bedrijvigheid afbouwen.
Uit de beleidsevaluatie van Functieverandering volgt dat functieverandering tot nu toe te eentonig van aard is om een leefbaar buitengebied te houden. Bij een leefbaar buitengebied horen meerdere functies. Voorkomen moet worden dat het buitengebied transformeert naar een villawijk of een gebied met verspreide woningen. Daardoor dient de focus te verplaatsen van vervangende woningbouw naar andere vormen van functieverandering, zoals werk, of een combinatie daarvan.
Het regionale beleidskader gaat in algemeenheid uit van functieverandering naar één woongebouw met meerdere wooneenheden. Uit de uitgevoerde evaluatie blijkt dat deze stelregel niet onverkort toepasbaar is op alle aanwezige gebiedstypen en dat de ruimtelijke kwaliteit juist versterkt kan worden door op een zorgvuldige wijze aandacht te besteden aan differentiatie naar woongebouwen of vrijstaande woningen. Per gebied geeft deze structuurvisie aan op welke wijze woningen gerealiseerd kunnen worden.
Bij toepassing van het regionale beleid wordt geen grens gesteld aan het aantal wooneenheden dat gerealiseerd mag worden. Dit leidt tot verwarring bij de gemeente en de initiatiefnemers. Op basis van eerder opgedane ervaringen en het belang van een goede verdeling van woningbouwcontingenten op basis van het Kwalitatief Woonprogramma stelt de gemeente een absoluut maximum van vier woningen per functieverandering, ongeacht de saneringsopgave. Daarnaast bevat de verbeelding normeringen per gebiedsindeling, waardoor het maximaal te bouwen aantal woningen verder wordt teruggebracht.
De omvang van een functieveranderingswoning in het buitengebied is niet oneindig. Beleidsmatig maakt de gemeente onderscheid tussen de bestaande boerderij, nieuwbouwwoningen en nieuwe landgoederenwoningen.
Bestaande boerderijen hebben dikwijls aanzienlijke inhoud, doordat dit type bouwwerk van oudsher tevens de mogelijkheid gaf om dieren en opslag in het hoofdgebouw onder te brengen. Om het karakter van het buitengebied te handhaven, mogen bestaande bouwwerk, ongeacht inhoud, blijven voortbestaan. Wél geldt bij vervangende nieuwbouw de regel dat nieuwe woningen moeten voldoen aan de maximale inhoudsmaat die het bestemmingsplan voorschrijft.
Ten aanzien van nieuwbouwwoningen maakt deze structuurvisie onderscheid tussen geschakelde en vrijstaande woningen. Vrijstaande functieveranderingswoningen hebben een maximale inhoudsmaat van 750 m³. In bepaalde landschappen zijn grotere woningen denkbaar, met een inhoud tot 1.000 m³. Deze mogelijkheid staat aangegeven op de bij deze structuurvisie behorende verbeelding.
Grotere woningen zijn niet wenselijk, tenzij er sprake is van een landgoedwoning. Voor deze landgoederen geldt een ander beleidskader. Rijwoningen hebben een maximale inhoudsmaat van 400 m³.
Ten aanzien van de maatvoering wordt geen mogelijkheid geboden om de inhoudsmaat verder op te rekken. Er bestaat derhalve geen mogelijkheid om de inhoud met 10% te verhogen.
Op de inhoudsmaat wordt een uitzondering gemaakt in het kader van mantelzorgwoningen. Ermelo is een zorgzame gemeente. Dit werkt ook door in de privé-situatie in geval van ziekte of ouderdom. De opvang van ouderen en zieken kan vaak plaatsvinden in de eigen huissituatie. Hiermee worden de collectieve voorzieningen gespaard. Bij functieverandering naar wonen moet mantelzorg worden gestimuleerd.
Mantelzorg is zorg die noodzakelijkerwijs langdurig, onbetaald en vanuit een persoonlijke betrokkenheid wordt verleend door familie, vrienden en mensen uit de naaste omgeving aan hulpbehoevende ouderen, zieken of gehandicapten.
Bij een mantelzorguitbreiding mag een woning éénmalig worden vergroot met 125 m³ of 50 m². Losse bijgebouwen of units zijn niet toegestaan. Deze overschrijding dient rechtstreeks verband te houden met inwoning uit hoofde van mantelzorg. Een medische verklaring is daarbij een voorwaarde. De uitbreiding mag niet leiden tot woningsplitsing en de woning dient in visueel en functioneel opzicht de uitstraling van één woning te behouden. Dit houdt onder andere in dat de woning één voordeur blijft houden. Om mantelzorg te stimuleren, wordt geen aanvullende sloopopgave voor deze vergroting gevraagd.
In gevallen waarbij mantelzorg niet vanaf het begin wordt beoogd, wordt in de bestemmingsplanvoorschriften de mogelijkheden voor vergroting opgenomen, zodat de woning in een later stadium ontwikkeld kan worden.