De provincie en regio zien ruimtelijke kwaliteit (ontstening) en behoud van leefbaarheid (sociale cohesie) als de twee speerpunten van functieveranderingsbeleid. De gemeente Ermelo onderschrijft deze doelstellingen en vindt dat deze doelen alleen bereikt kunnen worden als er voldoende functieveranderingen worden gerealiseerd. Daartoe zal de gemeente beleid moeten ontwikkelen dat uiteindelijk leidt tot meer plannen, met behoud van voldoende niveau.
Om dit te bereiken, zal de gemeente nadere eisen stellen aan de functieveranderingsmogelijkheden. Er komt een transparant kader waarbinnen functieverandering mogelijk is. Daarnaast bevat het beleid een koppeling tussen sanering (sloop) en de kwaliteit van terugbouw, om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.
Landschap als vertrekpunt voor functieverandering
Functieverandering vindt plaats in het buitengebied. Dit gebied is primair agrarisch van karakter. Andere functies, zoals bedrijvigheid, wonen en lichte vormen van bedrijvigheid, worden toegevoegd aan dit gebied. Hiervoor is ruimte nodig, om een gunstig klimaat te creëren voor zowel de agrariër als de bewoners en ondernemers. De gemeente Ermelo pleit voor behoud van de bestaande functies. Dit betekent dat functies, die mogelijk met elkaar conflicteren, zoveel als mogelijk van elkaar gescheiden moeten worden.
Daarbij worden de wettelijke afstandsnormen in ieder geval gerespecteerd, maar wordt ook gezocht naar een oplossing waarbij de afstanden zo groot mogelijk worden om recht te doen aan de belangen van de omliggende agrarische bedrijven. De voorgenomen ontwerpvisie - de één-erfgedachte - is daarbij een passende visie, doordat compacte erven leiden tot een minimale vergroting van de benodigde ruimte voor gevoelige en kwetsbare objecten.
Wanneer de reguliere instrumenten (zoals situering op de maximaal mogelijke afstand van het naburige bedrijf en/of het creëren van een compact erf) niet leiden tot een aanzienlijke afstand (100 meter) tot bestaande bedrijvigheid, wordt door de gemeente gezocht (inspanningsverplichting) naar instrumenten om op een andere wijze alsnog kan worden voldaan aan de behoefte tot voldoende afstand. Gedacht kan worden aan overleg met de naburige ondernemer om diens bouwvlak te verleggen of realisering van het initiatief elders (optie clustering).
Het vertrekpunt van functieverandering is altijd de locatie waar functieverandering plaatsvindt en beantwoordt de vraag welke mogelijkheden en beperkingen dit gebied biedt. Daarmee is de functieverandering passend op de plaats.
Een tweede kader wordt gevormd door de terugbouwregelingen. De regionale streekplanuitwerking gaat uit van een maximaal terugbouwpercentage van 50%, waarbij dit percentage geen rechten geeft. Deze algemene regeling is te globaal van aard en doet daarmee onvoldoende recht aan de verschillende landschapstypen. Met deze structuurvisie zorgt de gemeente voor meer onderscheid in mogelijkheden, afgestemd op het landschap.
Het laatste kader bestaat uit de ontwerpcriteria. Net als bij de streekplanuitwerking biedt de gemeente een basispakket aan, voor functieveranderingen die passen binnen de minimale kaders die gesteld worden, en een plus-pakket. Dit plus-pakket is bedoeld voor initiatieven die meer willen dan de standaardregeling mogelijk maakt, of initiatieven die in een landschappelijk waardevol gebied liggen. Functieverandering is in die gebieden wel mogelijk, maar de gestelde eisen zijn hoger.
Functieverandering is geen recht
Functieverandering van (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen is geen recht. Daardoor is functieverandering niet per definitie mogelijk en verschillen de mogelijkheden per gebied. Functieverandering in de bebouwde kom, De Driehoek, de instellingsterreinen, de recreatieterreinen, het Tonselse Veld, Horst Noord, de heide, het defensieterrein en de Haspel valt buiten het algemene beleid. De begrenzing is opgenomen in de verbeelding die bij deze structuurvisie hoort.
Functieverandering in het Landbouwontwikkelingsgebied (LOG) is op basis van het provinciale beleid niet onmogelijk, maar wordt sterk beperkt. De regio geeft aan de verschillende gemeenten de mogelijkheid om zelf beleid te maken op functieverandering in het Landbouwontwikkelingsgebied. Van deze mogelijkheid gaat Ermelo gebruik maken, om zo heldere kaders te geven voor stoppende en continuerende bedrijven.
Om de flexibiliteit te verhogen, ziet Ermelo saldering en clustering als geschikte instrumenten om functieverandering op een andere wijze uit te voeren. De gemeente ziet mogelijkheden om op de ene locatie, of zelfs meerdere locaties, te saneren en elders terug te bouwen. De wijze waarop dit plaatsvindt, zal maatwerk zijn en is onder meer afhankelijk van de verschillende locaties. Er zijn wel op voorhand een aantal kaders te formuleren.
Op grotere schaal, waarbij verschillende functieveranderingen worden samengevoegd tot één project (5 á 10 woningen), moet saldering plaatsvinden in de vorm van clustering: op meerdere locaties worden bedrijven gesaneerd en de bebouwingsmogelijkheden worden meegenomen naar een meer geschiktere terugbouwlocatie. Clustering moet plaatsvinden nabij bestaande kernen en buurtschappen, of op kleinere schaal, langs bestaande bebouwingslinten. Het is niet wenselijk om in het bestaande landschap nieuwe buurtschappen of nieuwe lintbebouwing te creëren. De mogelijkheden voor clustering zijn afhankelijk van de locatie.
De ontsteningsgedachte van de provincie werkt door in de regeling dat maximaal 50% van de te slopen opstallen herbouwd mogen worden. Ervaring leert dat dit percentage een doel op zich is geworden. Ontstening is één van de vele instrumenten om de ruimtelijke kwaliteit te versterken en is daarbij niet het enige instrument. Ook is het belangrijk om nieuwe bebouwing op een zorgvuldige manier in te passen in het landschap, daarom ziet de gemeente een bijstelling van dit percentage als positieve bijdrage aan het creëren van ruimtelijke kwaliteit. Het uitgangspunt wordt een terugbouwpercentage van 35%. Dit percentage kan worden verhoogd naar 45% als het functieveranderingsverzoek extra bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Hiervoor is een "plus-pakket" ontwikkeld.
De te bouwen typologie is nu nog sterk geënt op het regionale beleid. Dit beleid geeft de voorkeur aan schuurwoningen: meerdere woningen in één hoofdgebouw, doorgaans met een bouwlaag en een kap. Deze visie beperkt de mogelijkheden voor functieverandering en doet ook geen recht aan de in Ermelo voorkomende gebiedstypen. Omdat het landschap eerst komt, geeft deze structuurvisie per gebiedstype aan in welke vorm functieverandering naar wonen mogelijk wordt: binnen één woongebouw en/of vrijstaand.
Functieverandering naar werken en andere vormen dan wonen wil de gemeente stimuleren om de dynamiek van het buitengebied te blijven behouden. Voor functieverandering naar werken blijft de 50% terugbouwregeling gelden.
Salderingsadministratie (Sloopbank)
Door saldering en clustering als opties mogelijk te maken, ontstaat ook de mogelijkheid om een oplossing te bieden voor sloopruimte die niet bij een functieverandering wordt benut. Het terugbouwpercentage is een maximum en hoeft juist niet ten volle te worden benut. Dit overschot moet niet verloren gaan. Vandaar dat de gemeente een saneringsadministratie gaat bijhouden.
Wel stelt de gemeente een maximum op het gebruik van sloopmeters: een initiatiefnemer kan zijn eigen sloopmeters met maximaal 25% aan overtollige meters uit een sloopbank aanvullen. Zo wordt ongewenste speculatie voorkomen.
Het creëren van nieuwe economische dragers in het buitengebied is van belang om het buitengebied vitaal te houden. Vaak hebben initiatiefnemers geen geschikte ruimte voor hun activiteiten en hebben zij ook geen te slopen agrarische opstallen voorhanden.
De gemeente Ermelo wil deze initiatiefnemers tegemoet komen, door de sloopbank ook open te stellen voor nieuwe economische dragers in het buitengebied. Op basis van een (goedgemotiveerde) aanvraag kan de gemeente dergelijke initiatieven belonen.
Buitenplanse verevenings-fondsen
Bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit wordt verevening genoemd. Deze verevening moet ertoe leiden dat de functieverandering ook een ruimtelijke winst oplevert. Het beperken van het terugbouwpercentage is hiervan een voorbeeld, net als het ruimtelijk inpassen van het plan, versterken van groenstructuren, oude wegen of recreatieve voorzieningen of bijvoorbeeld het afstemmen van de architectuur op de bestaande situatie. Naast deze maatregelen die betrekking hebben op de wijze waarop functieverandering plaatsvindt, bestaan er mogelijkheden om buiten het plangebied of de grondeigendommen van de initiatiefnemer het landschap te versterken. Dit is bijvoorbeeld mogelijk door landschapselementen te herstellen. De Wet ruimtelijke ordening biedt de gemeente de mogelijkheid om buitenplanse vereveningsfondsen op te richten. In deze structuurvisie spreekt de gemeente uit dat dergelijke fondsen een prima aanvulling zijn om voldoende verevening te creëren bij functieveranderingen. Fondsen kunnen hiervoor worden opgericht, mits het fonds in voldoende mate aangeeft waar de middelen voor aangewend worden én hoe de initiatiefnemer kan controleren of zijn bijdrage ook wordt omgezet naar fysieke maatregelen. Het instellen van een fonds ten behoeve van landschapsherstel of –ontwikkeling kan in een later stadium plaatsvinden en valt buiten deze structuurvisie.
Het buitengebied van Ermelo zien wij als een gedifferentieerd gebied met een veelheid aan functies, die elkaar niet beklemmen of beperken, maar versterken en aanvullen. Daarbij worden bestaande functies (veehouderijen, (bedrijfs)woningen, bedrijven) beschermd op basis van de geldende wettelijke regelgeving, zodat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd.
Deze wettelijke bescherming lost conflicterende situaties, waarbij bewoners zich niet kunnen neerleggen bij (hindergevende) agrarische activiteiten, nog niet op. Ermelo ziet hier een taak weggelegd voor de initiatiefnemers en (verkopende) makelaars om toekomstige bewoners te wijzen op de lusten van een buitengebiedwoning, maar ook op de lasten.
Op dit moment is de figuur van de plattelandswoning in behandeling bij de Tweede Kamer. Indien de wetgeving mogelijkheden biedt om functieveranderingswoningen of –bedrijven een mildere bescherming te geven tegen hinderfactoren (geur, luchtkwaliteit), dan moet Ermelo bekijken of deze mogelijkheid oplossingen biedt om woningen en agrarische bedrijven beter te combineren.
De gekozen planologische figuur staat los van de feitelijke situatie: de (nieuwe) bewoner van een functieveranderingswoning is te gast in het buitengebied en zal bepaalde, wellicht hinderlijke situaties ervaren en moeten dulden.