TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

1.1 Aanleiding

Voorliggend plan betreft een woningbouwontwikkeling voor één woning in de dorpsrand van Bornerbroek. De initiatiefnemer is voornemens een woning met bijbehorende bouwwerken te realiseren op het agarisch perceel nabij de Lange Voort 18, te Bornerbroek. Dit moet mogelijk gemaakt worden door de rood voor rood regeling van de gemeente Almelo toe te passen.

Op twee locaties (Oude Wierdenseweg 13 in Almelo en Bolscher Landen 30 in Bornerbroek) zal daarvoor in totaal minimaal 850 m2 agrarische bebouwing gesloopt worden, zodat de sloopmeters kunnen worden ingezet voor een woonrecht aan de Lange Voort in Bornerborek. De nieuw te realiseren woning op de bouwlocatie te Lange Voort 18 is gericht op levensloopbestendig woonruimte nabij familie van de initiatiefnemer.

De agrarische activiteiten aan de Oude Wierdenseweg in Almelo en Bolscher Landen 30 worden in afgeslankte vorm doorgezet. Het voorliggend plan voorziet in een planologisch-juridisch kader voor de ontwikkeling en toont de evenwichtige toedeling van functies aan locaties aan.

1.2 De bij het plan behorende stukken

Het "TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18" bestaat uit de volgende stukken:

• a. toelichting
• b. regels;
• c. bijlagen bij de toelichting;
• d. bijlagen bij de regels.

Op de verbeelding zijn de functies van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

1.3 Ligging van de plangebieden

De plangebieden Lange Voort 18, Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher Landen 30 zijn gelegen in de gemeente Almelo. Op de topografische kaart (Afbeelding 1.1) is een overzicht weergegeven van de drie plangebieden. De begrenzing van de plangebieden is zichtbaar op de digitale verbeelding en komt overeen met de huidig erven, de gewenste ontwikkeling van de erven en de landschappelijke investeringen.

Afbeelding 1.1: Overzichtskaart van de 3 locaties in de gemeente Almelo (bron: ArcGIS)

Lange Voort 18 Bornerbroek

De bouwlocatie Lange Voort 18 ligt ten westen van Bornerbroek en staat kadastraal bekend als sectie O, perceel nummer 186 in de gemeente 'Ambt Almelo'.

Afbeelding 1.2: Weergave kadastrale perceel Lange Voort 18 op luchtfoto (bron: KadastraleKaart)

Oude Wierdenseweg 13 Almelo

De slooplocatie Oude Wierdenseweg 13 is gelegen ten westen van de kern Almelo. De planlocatie staat kadastraal bekend als sectie I, nummer 1673 in de gemeente 'Ambt Almelo'.

Afbeelding 1.3: Weergave kadastrale perceel Oude Wierdenseweg 13 op luchtfoto (bron: KadastraleKaart)

Bolscher Landen 30 Bornerbroek

De slooplocatie Bolscher Landen 30 is gelegen ten zuidoosten van de kern Bornerbroek naast de rijksweg A1. De planlocatie staat kadastraal bekend als sectie O, perceelnummer 637, 'Ambt Almelo'.

Afbeelding 1.4: Weergave kadastrale perceel Bolscher Landen 30 op luchtfoto (bron: KadastraleKaart)

1.4 Huidige planologische situatie

1.5 Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het TAM-omgevingsplan, maar maakt geen deel uit van het juridisch plan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en planbeschrijving

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Participatie, Vooroverleg en Zienswijzen

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit plan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en het huidig planologisch kader dat nu geldt. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit plan is opgesteld.

In het tweede hoofdstuk wordt de huidige situatie van het gebied beschreven, tevens wordt een planbeschrijving met de nieuwe, gewenste situatie toegelicht. Dit wordt aangevuld met het beleid dat, voor zover van toepassing voor het plangebied, op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is opgesteld (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid, besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft het onderdeel water.

In hoofdstuk 6 staat hoe de uitgangspunten voor het plan zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding.

In hoofdstuk 7 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 8 geeft de wijze van en resultaten omtrent het overleg met de omgeving en andere overheden weer.

2.1 Huidige situatie

2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

De voorliggende plannen voorzien in de realisatie van een woning met bijgebouw op een gedeelte van een perceel naast Lange Voort 18.

Achter de Lange Voort 18 in Bornerbroek zal een compensatiewoning worden gerealiseerd. De bestaande woning is georiënteerd op de Lange Voort. Echter is er geen ruimte om dit erf verder uit te breiden zonder de connectie met het hoofdgebouw te verliezen. Het erf zit ingesloten tussen houtopstanden aan de noordkant, de Lange Voort aan de zuid-oost kant en de Pepershaar aan de zuidkant. Dit betekent dat het realiseren van een nieuw woonerf alleen in noordwestelijke richting mogelijk is. Met het realiseren van het erf kan ook de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd. De bestaande houtopstanden kunnen doorgetrokken worden, wat de herkenbaarheid van het landschap met gesloten kamers benadrukt. De nieuwe bebouwing zal aansluiten op de bestaande bebouwing, waardoor het een logisch ensemble vormt. De ontsluiting van de nieuwe woning zal plaatvinden vanaf de Pepershaar. De nieuw te bouwen woning is gesitueerd aan de straatkant (A in afbeelding 2.7). Daarnaast zal een bijgebouw (B) gerealiseerd worden die een duidelijke verbinding heeft met de woning. Het erf ligt in de jonge heide ontginning dat functioneel verbonden was aan het omliggende kampenlandschap. Om de gesloten kamers die kenmerkend zijn in dit landschap te benadrukken, worden de bestaande houtopstanden versterkt (E) en volgens de structuur aangevuld (F). Ook wordt er een boom verplaatst (D) om de ruimtelijke kwaliteit te versterken met de inpassing van het nieuwe erf.

Afbeelding 2.7: Situatietekening Lange Voort 18 (bron: N+L landschapsontwerpers)

Oude Wierdenseweg 13

Er worden meerdere agrarische opstallen, inclusief een mestsilo, (C in afbeelding 2.8) gesloopt. In totaal gaat het op deze locatie om 703 m2. Daarnaast wordt nog een deel van de erfverharding en de kuilvoerplaten (D) verwijderd. In de toekomst blijft er sprake van agrarische activiteiten in afgeslankte vorm. Het is daarom geen optie om hier een compensatiewoning te realiseren. Het erf kenmerkt zich door bestaande houtopstanden (E), een robuuste bomenlaan (J) langs de oprit en een grote solitaire erfboom (I). Door de gesloopte bebouwing, mestsilo en kuilvoerplaten wordt de schaal van het erf kleiner en meer passend bij het karakter van het kampenlandschap. Het erf is en blijft goed verankerd in het groene raamwerk. Daarom is er gekozen om geen nieuwe groenstructuren aan te leggen, maar te focussen op behoud van bestaande houtopstanden (E).

Afbeelding 2.8: Situatietekening Oude Wierdenseweg 13 (bron: N+L landschapsontwerpers)

Bolscher Landen 30

Aan deze locatie wordt een opstal gesloopt met een oppervlakte van 147 m2. Dit is aangegeven op afbeelding 2.9. Samen met de te slopen bebouwing van de Oude Wierdenseweg 13 is het totale sloopoppervlakte 850m2, waarmee er aan de Lange Voort 18 een nieuwe woning kan worden gerealiseerd van maximaal 750 m3. Na de sloop aan de Bolscher Landen worden hier de agrarische activiteiten hobbymatig voortgezet.

Afbeelding 2.9: Situatietekening Bolscher Landen 30 (bron: N+L landschapsontwerpers)

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

• 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (bestemmings)plannen dienen te voldoen)
• 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
• 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag)

Doorwerking plan:

In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant:

• artikel 4.4 (Principe van concentratie)
• artikel 4.5 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)

• artikel 4.6 (toekomstbestendigheid)
• artikel 4.9 (Ruimtelijke kwaliteit)
• artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving)
• artikel 4.14 (woonafspraken)

Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden.

Artikel 4.4, lid 1: Principe van concentratie

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Beoordeling van het plan:

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel in gebruik zijn als agrarische gronden. Aan de Lange Voort 18 mag een woning gebouwd worden conform de rood voor rood regeling. Aan de Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher Landen 30 wordt landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Daardoor is er sprake van een een relatieve afname aan bebouwing en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 4.5, lid 1: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

• 1. Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat:
  • a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied;
  • b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.
• 2. Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat:
  • a. (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en
  • b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Beoordeling van het plan:

De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van een herontwikkeling, waarbij op huidige agrarische gronden op basis van rood voor rood een compensatiewoning wordt gebouwd. Er is daarom sprake van nieuwbouw op een logische locatie aansluitend bij bestaande bebouwing.

De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Artikel 4.6: Toekomstbestendigheid

In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus:

• e. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
• f. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en
• g. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

Beoordeling van het plan:

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een woning aan de Lange Voort 18 conform de rood voor rood regeling. Aan de Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher Landen 30 wordt er landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Daardoor is er meer ruimte in de groene omgeving om bijvoorbeeld hemelwater op te vangen.

Er is op dit moment sprake van een hoge woningbehoefte, met name voor starters en senioren. De woning geeft hiermee invulling aan lokale behoefte en de ontwikkeling levert hieraan op lange termijn een bijdrage.

Daarnaast worden de groenstructuren versterkt met de landschappelijke inpassing. Dit draagt bij aan de toekomstbestendigheid van de planlocatie. Gesteld kan worden dat de ontwikkeling voldoet aan artikel 4.6.

Artikel 4.9: Ruimtelijke kwaliteit

omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin:

• a. het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast;
• b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en
• c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Beoordeling van het plan:

Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst. Hiermee wordt voldaan aan artikel 4.9.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen toe te staan in de Groene Omgeving als daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen zijn. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Beoordeling van het plan:

Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Almelo. Deze meerwaarde vertaalt zich in:

• Sloop van 850 m2 aan landschapsontsierende bebouwing aan de Oude Wierdenseweg en Bolscher Landen;
• Het landschappelijk inpassen van het nieuwe erf

In het onderhavig geval betreft het de realisatie van een nieuw woonerf conform een rood voor rood regeling. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente Almelo. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11.

Artikel 4.14: Woonafspraken (lid 1)

Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.

Beoordeling van het plan:

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van één compensatiewoning op basis van de rood voor rood-regeling. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing wordt het recht voor een extra wooneenheid verkregen. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte in de gemeente Almelo. Zoals uit paragraaf 3.4.3 blijkt is er in de gemeente Almelo ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Lange Voort 18

Voor het voorliggende plan aan de Lange Voort 18 is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

Afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied Lange Voort rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

De ontwikkeling van de woonfunctie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met de landschappelijke inpassing. Het realiseren van een woonerf op agrarische grond is een passende activiteit in het mixlandschap. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap door een goede landschappelijke inpassing van de plannen. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden.

Oude Wierdenseweg 13

Op de locatie aan de Oude Wierdenseweg 13 zijn de ontwikkelingsperspectieven 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' en 'Stads- en dorpsrandgebieden' van toepassing.

Afbeelding 3.2: ontwikkelingsperspectief, plangebied Oude Wierdenseweg rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

De extensivering van het agrarisch erf binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk. Het voornemen is om twee schuren en een mestsilo te slopen op deze locatie. Na de sloop is worden agrarische activiteiten afgeslankt voortgezet. Deze ontwikkeling is een passende activiteit in het mixlandschap. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap, aangezien er geen kenmerkende structuren worden verwijderd. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden.

Bolscher Landen 30

Op de locatie aan de Bolscher Landen is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

Afbeelding 3.3: ontwikkelingsperspectief, plangebied Bolscher Landen rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

De extensivering van het agrarisch erf is binnen dit ontwikkelingsperspectief mogelijk. Voorliggende plannen het voornemen om vrijkomende agrarische bebouwing te slopen met een oppervlakte van 147 m2. Na de sloop worden de agrarische activiteiten afgeslankt voortgezet. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap, aangezien er geen kenmerkende structuren worden verwijderd. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag.
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap.
• 3. Stedelijke laag.
• 4. Laag van de beleving.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. Alle planlocaties zijn gelegen in het gebied van dekzandvlakten en -ruggen op de overgang naar beekdal met natte laagtes. De beekdalen voerden van vroeger uit het water af van de hogere delen. Tegenwoordig kennen de beekdalen nog steeds deze functie, maar door betere afwateringstechnieken zijn de beken en sloten deels rechtgetrokken. De dekzandvlaktes en ruggen liggen hoger in het gebied, op de dekzandkopjes en ruggen werden dan ook de boerderijen gesticht, zodat deze geen last van water kregen. De dekzandkopjes en ruggen waren uitermate geschikt voor het verbouwen van gewassen. De locaties zijn relatief vlak (geworden). In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind en verminderd door de schaalvergroting in de landbouw.

Lange Voort 18

Afbeelding 3.4: Uitsnede van natuurlijke laag, plangebied Lange Voort 18 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Oude Wierdenseweg 13

Afbeelding 3.5: Uitsnede van natuurlijke laag, plangebied Oude Wierdenseweg 13 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Bolscher Landen 30

Afbeelding 3.6: Uitsnede van natuurlijke laag, plangebied Bolscher Landen 30 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Laag van cultuurlandschap

Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis.

Lange Voort 18

Het plangebied is aangeduid als 'Maten en flierenlandschap'. Uit de landschapsanalyse blijkt echter dat de planlocatie vroeger in heidegebied lag dat in de jaren '30 ontgonnen is. De functionele en rechtlijnige verkaveling die destijds ontstond is op korte afstand van de planlocatie ook te herkennen. Er is duidelijk een wegenpatroon te herkennen vanuit Bornerbroek naar het omliggende gebied, waaronder het gebied aan de Lange Voort. Het heidegebied was functioneel verbonden aan het kampenlandschap dat daar omheen was gelegen. Het plangebied kent de karakteristieken van het kampenlandschap, zoals de robuuste houtopstanden in de vorm van houtsingels en houtwallen. Deze vinden we ook terug rondom de planlocatie. De kampen ontstonden op kleine dekzandkopjes en werden gebruikt als akkers. Bij zowel het essen- als het kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven. Op de planlocatie is robuuste beplanting terug te vinden, waardoor het perceel aan de noordzijde van het erf wordt omzoomd. Hierdoor ontstaat een besloten landschappelijke 'kamer'.

De ontwikkeling op de planlocatie moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven.

Afbeelding 3.7: Uitsnede van laag van het agrarisch cultuurlandschap, plangebied Lange Voort 18 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Oude Wierdenseweg 13

De locatie Oude Wierdenseweg 13 is aangeduid als 'oude hoevenlandschap'. Het kampen en essenlandschap liggen altijd op de overgang naar het matenlandschap en/ of naar de heideontginning. Van vroeger uit waren deze functioneel met elkaar verbonden. Op de hoger gelegen essen en kampen werden gewassen verbouwd en in het beekdallandschap lagen de gras- en hooilanden. De heidevelden werden benut voor heideplaggen in het potstalsysteem. De plaggen werden, vermengd met mest, uitgereden op de kampen en essen. Naarmate de tijd vorderde werden deze gronden steeds verder opgehoogd, wat nu te zien is door de kenmerkende bolling.

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het desbetreffende landschap. In dit geval moet vooral worden ingezet op behoud en waar mogelijk herstel van oorspronkelijke beplantingsstructuren.

Afbeelding 3.8: Uitsnede van laag van het agrarisch cultuurlandschap, plangebied Oude Wierdenseweg rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Bolscher Landen 30

De locatie Bolscher Landen 30 is tevens aangeduid als 'oude hoevenlandschap'. Het kampen en essenlandschap liggen altijd op de overgang naar het matenlandschap en/ of naar de heideontginning. Van vroeger uit waren deze functioneel met elkaar verbonden. Op de hoger gelegen essen en kampen werden gewassen verbouwd en in het beekdallandschap lagen de gras- en hooilanden. De heidevelden werden benut voor heideplaggen in het potstalsysteem. De plaggen werden, vermengd met mest, uitgereden op de kampen en essen. Naarmate de tijd vorderde werden deze gronden steeds verder opgehoogd, wat nu te zien is door de kenmerkende bolling.

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het desbetreffende landschap. In dit geval moet vooral worden ingezet op behoud en waar mogelijk herstel van oorspronkelijke beplantingsstructuren.

Afbeelding 3.9: Uitsnede van laag van het agrarisch cultuurlandschap, plangebied Bolscher Landen 30 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Laag van de beleving

Lange Voort 18 en Bolscher Landen 30

Voor de plangebieden Lange Voort 18 en Bolscher Landen geldt geen actieve laag binnen de laag van de beleving. Derhalve zijn deze plangebieden niet verder opgenomen in de laag van de beleving.

Oude Wierdenseweg 13

Het plangebied Oude Wierdenseweg 13 valt onder 'Stads- en dorpsrandgebieden' binnen deze laag. De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied. Hier is sprake van 2 elkaar overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen.

In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infra structuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur.

De ontwikkeling aan de Oude Wierdenseweg 13 past binnen de benoemde kenmerken van 'Stads- en dorpsrandgebieden'.

Afbeelding 3.10: Uitsnede van de laag van de beleving, plangebied Oude Wierdenseweg rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Stedelijke laag

De ontwikkeling valt niet binnen de stedelijke laag. Derhalve is deze laag niet verder opgenomen.

Conclusie

Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Bedrijven en andere activiteiten

Om een leefbare woonomgeving te waarborgen worden de ruimtelijk relevante milieu-invloeden van bedrijfsmatige activiteiten, in relatie tot de omgeving, beschreven. Vanuit deze doelstelling ligt in de woongebieden het accent op wonen en worden bedrijfsmatige activiteiten geweerd of ontmoedigd. Andersom ligt het accent in gebieden waar bedrijvigheid is toegestaan op activiteiten en wordt wonen niet direct toegestaan. Functiemenging van detailhandel en wonen, kan gewenst zijn voor zover deze niet leidt tot een onleefbare situatie en deze bedrijvigheid direct is gerelateerd aan de woonomgeving (bv. buurtsuper, schoolgebouw).

4.2 Omgevingsveiligheid

4.3 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt niet overal plaats. Voor een activiteit die niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
• 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Veelal kan een kwalitatieve berekening met de NIBM-tool op een eenvoudige en snelle manier inzichtelijk maken of een project in betekende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Wanneer deze tool aangeeft dat er sprake is van een betekende mate, dan zijn aanvullende detailberekeningen nodig.

Beoordeling van de plannen:

Het voorliggend plan voorziet in de bouw van een compensatiewoning achter de Lange Voort 18. Gekeken is wat de effecten van verkeersbewegingen vanuit een extra vrijstaande woning binnen het plangebied bijdraagt. Zie onderstaand de NIBM-tool voor de verkeersbewegingen vanuit het plan.

Afbeelding 4.4: NIBM-tool worst-case berekening vanwege de ontwikkeling (bron: infomil.nl)

De NIBM-tool laat zien dat er geen sprake is van gevolgen voor de luchtkwaliteit. De gevolgen van het plan op de luchtkwaliteit is daarmee 'niet in betekende mate'.

Conclusie

Het voorliggende plan draagt niet bij aan een onevenredige verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.4 Geur

In het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Er moet dus overwogen worden wat de beste locatie is voor een geurveroorzakende activiteit. Of de beste locatie voor een geurgevoelig gebouw.

De geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat beoordeeld moet worden of waarden, afstanden en gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente heeft beleidsvrijheid om te bepalen welke mate van geurhinder aanvaardbaar is.

Beoordeling van de plannen:

Er wordt een nieuwe woning gerealiseerd binnen het plangebied. Daarmee geniet de nieuwe woning bescherming ten opzichte van omliggende agrarische bedrijven, andersom moeten de bedrijven beschermt worden in de gebruiksmogelijkheden.

Op basis hiervan moet de vaste afstand van 30 meter tussen beide objecten gerespecteerd worden. Er is zoals in paragraaf 4.1 al behandeld sprake van minimaal 137 meter afstand tussen het bouwvlak van het naastgelegen agrarisch bedrijf en het plangebied. Hiermee wordt (ruim) voldaan aan de benodigde afstanden vanuit het Bklj. In de verdere omgeving van het plangebied bevinden zich, binnen een straal van 300 meter, geen inrichtingen die beoordeeld moeten worden.

Gelet op vorenstaande is er ter plaatse van de nieuwe woning sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en omgekeerd worden agrarische bedrijven niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Tevens treedt er geen belemmering op voor overige omliggende agrarische bedrijven.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor in dit plan besloten ontwikkeling.

4.5 Geluid

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid.

Geluid door activiteiten

In het Bkl onder paragraaf 5.1.4.2.1 zijn regels voor het aspect geluid opgenomen die gelden voor milieubelastende activiteiten die geluid voortbrengen. Deze instructieregels zijn van toepassing op het moment dat een omgevingsplan of omgevingsvergunning op een locatie een geluidbelastende activiteit of een geluidgevoelig gebouw planologisch mogelijk maakt. Daarmee gelden de instructieregels zowel bij het toestaan van de activiteit, als bij het toestaan van geluidgevoelige gebouwen in de nabijheid van de activiteit.

Met uitzondering van het geluid van woonactiviteiten, zijn de instructieregels van deze paragraaf van toepassing op het geluid van alle denkbare activiteiten. Het gaat hierbij niet alleen om geluid van bedrijven en/of instellingen, maar bijvoorbeeld ook geluid afkomstig van locaties waar openbare voorzieningen zijn voorzien, zoals groen of speeltuinen. De instructieregels zijn ook van toepassing op geluid afkomstig van een locatie waar woningen met een bedrijf aan huis zijn toegelaten. Dat betekent dat het geluid dat afkomstig is van het wonen niet wordt beoordeeld, maar het geluid van de bedrijfsmatige activiteiten wel.

De instructieregels zijn niet van toepassing op tijdelijk gebouwen (minder dan 10 jaar) en op geluid afkomstig van doorgaand verkeer op wegen en spoorwegen.

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

Paragraaf 5.1.4.2a van het Bkl gaat over het toelaten van een nieuw geluidgevoelig gebouw bij wegen, spoorwegen en industrieterreinen alsook het geluid veroorzaakt door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen gelegen binnen een geluidaandachtsgebied. Onder geluidgevoelige gebouwen wordt verstaan:

• woningen;
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal);
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Een geluidaandachtsgebied is een locatie langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waarbinnen het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde zoals opgenomen in de tabel in art. 5.78t van het Bkl. Een nieuw geluidgevoelig gebouw kan zonder meer worden toegelaten als het geluid niet hoger is dan de standaardwaarden zoals opgenomen in onderstaande tabel:

Afbeelding 4.5: standaarwaarden (bron: art. 5.78T van het Bkl)

Er zal bij de voorbereiding van een omgevingsplan of omgevingsvergunning, onderzoek moeten worden gedaan naar de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten, wanneer deze zich binnen het geluidaandachtsgebied van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen bevinden.

Beoordeling van de plannen:

Lange Voort 18

De nieuwe woning ligt op kleine afstand van de nabijgelegen weg. Derhalve is er een geluidsonderzoek uitgevoerd, het rapport is bijgevoegd als Bijlage 3. Onderstaand zijn de conclusies te lezen.

Door Munsterhuis Geluidsadvies is een akoestisch onderzoek betreffende het bepalen van het geluid op de gevel ter plaatse van de te bouwen woning gelegen aan de Lange Voort 18 te Bornerbroek, gemeente Almelo. Het onderzoek is noodzakelijk inzake de ruimtelijke procedure.

Initiatiefnemer heeft het voornemen om aan de Lange Voort 18 te Bornerbroek een woning te realiseren. Het onderzoek richt zich op de bepaling van het geluid op de gevel ten gevolge van de Enterseweg, Lange Voort, Pepershaar en de Weersweg. Het geluid op de gevel is vastgesteld door middel van het meet-en rekenvoorschrift, zoals beschreven in de Omgevingsregeling.

Uit het onderhavig onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken.

• Uit de resultaten blijkt dat de standaardwaarde van 53 dB ten gevolge van de geluidbronsoort gemeentelijke wegen niet wordt overschreden ter plaatse van de woning. Het hoogste geluid op de gevel bedraagt 49 dB;
• Uit de berekeningen blijkt dat het gezamenlijke geluid op de gevel de 53 dB niet overschrijdt ter plaatse van de woning. Daarmee wordt voor de geplande woning voldaan aan het maximaal toelaatbare binnenniveau uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Extra geluidwerende voorzieningen zijn niet noodzakelijk.

Voor wat betreft industrielawaai wordt geconstateerd dat het dichtstbijzijnde milieubelastende activiteit gelegen is op 200 m afstand. Zoals is benoemd in 4.1, gaat het om een bedrijf dat valt onder positiewaarde 1 voor geluid. Dit geeft een overeenkomende minimale afstand van 30 meter. De 200 meter valt hier ruim boven, het bedrijf levert dus geen belemmering voor de realisatie van de woning.

Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher Landen 30

Voor de slooplocaties geldt dat er geen sprake is van een milieugevoelige activiteit of een nieuwe milieubelastende activ iteit. Derhalve is verdere toetsing aan geluidsaspecten niet relevant.

Met inachtneming van het voorgaande blijft sprake van een goede ruimtelijke ordening voor het aspect geluid.

4.6 Bodemkwaliteit

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet (AbO) opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het AbO bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders die de Omgevingswet voor deze vormen van gebruik stelt, zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door:

• het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen;
• een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

Artikel 5.89i Bkl bepaalt dat waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie, opgenomen worden in het definitieve omgevingsplan. Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 AbO).

Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het AbO en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal):

• Regels over nazorg van de bodem na saneren op grond van het Bal, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een maatwerkvoorschrift (artikel IIIa, paragraaf 2.3.6a.2 AbO);
• Regels over graven in de bodem (paragraaf 3.2.21 AbO en 3.2.22 Bal);
• Regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico (paragraaf 2.3.6a.4 AbO).

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22.2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld.

Beoordeling van de plannen:

BODEMONDERZOEKEN slooplocaties?

Lange Voort 18

Op een locatie gelegen aan de Lange Voort 18 te Bornerbroek, kadastraal bekend gemeente: Ambt-Almelo, Sectie: O, nummer(s): 186 is op 27 juni 2025 een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 uitgevoerd.

De locatie bestaat uit een perceel landbouwgrond aan de Lange Voort 18 in het buitengebied van Bornerbroek. Initiatiefnemer is voornemens ter plaatse van de onderzoekslocatie een woning met bijgebouw te realiseren.

De onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als onverdacht worden beschouwd met betrekking tot de chemische parameters alsmede asbest.

Verkennend bodemonderzoek NEN5740

Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn boringen uitgevoerd ten behoeve van een bodemonderzoek conform de NEN5740.

Gehele locatie

In de bovengrondmengmonsters en in het ondergrondmengmonster zijn geen verhogingen aangetroffen. In het grondwatermonster is een lichte verhogingen barium aangetroffen.

Algemeen

Op basis van onderhavig onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De waarde voor nader bodemonderzoek (index >0,5) wordt niet overschreden.

De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygienisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

4.7 Ecologie

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland. Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Onderstaand wordt op deze aspecten ingegaan voor wat betreft de plannen.

Beoordeling van de plannen:

QUICKSCAN

Stikstof

Volgens de advieslijn van de Omgevingsdienst Twente zijn er per bouwactiviteit minimaal vereiste afstanden opgenomen. In dit geval valt de ontwikkeling onder 'bouw vrijstaande woning 750 m2 + schuur 200m2 op perceel van 1.500 m2 inclusief bouwrijp maken en verharding'. Deze situatie geeft een minimale afstand van 800 meter tot een Natura2000 gebied. Zoals is weergegeven op de afbeelding, is de afstand 8,2 kilometer, en valt daarmee ruim boven de minimale 800 meter.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen plannen geen problemen leveren betreft stikstof.

Afbeelding 4.4: Afstand van planlocatie tot Natura 2000 (Bron: Natuurbank Overijssel)

4.8 Archeologie

De gemeente Almelo beschikt over een archeologische waardenkaart. Uitsneden van de gemeentelijke archeologische waardenkaart voor het plangebied zijn opgenomen in afbeeldingen 4.6, 4.7 en 4.8.

Lange Voort 18

Afbeelding 4.6: Archeologische verwachtingenkaart gemeente Almelo, planlocatie Lange Voort aangegeven met zwart (bron: Gemeente Almelo)

Op de weergegeven Archeologische Waardenkaart van de gemeente Almelo heeft het plangebied een lage archeologische verwachting. In dit geval geldt dat archeologisch onderzoek nodig is bij bodemingrepen dieper dan 40 cm en meer dan 50.000 m².

Nieuwe bodemingrepen blijven als gevolg van de ontwikkeling ruim beneden de 50.000 m2, daardoor kan archeologisch onderzoek achterwege worden gelaten. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van de plannen.

Oude Wierdenseweg 13

Afbeelding 4.7: Archeologische verwachtingenkaart gemeente Almelo, planlocatie Oude Wierdenseweg aangegeven met zwart (bron: Gemeente Almelo)

Op de weergegeven Archeologische Waardenkaart van de gemeente Almelo heeft de slooplocatie een lage archeologische verwachting. In dit geval geldt dat archeologisch onderzoek nodig is bij bodemingrepen dieper dan 40 cm en meer dan 50.000 m².

De bodemingrepen voor de sloop blijven ruim beneden de 50.000 m2, daardoor kan archeologisch onderzoek achterwege worden gelaten. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van de plannen.

Bolscher Landen 30

Afbeelding 4.8: Archeologische verwachtingenkaart gemeente Almelo, planlocatie Bolscher Landen aangegeven met zwart (bron: Gemeente Almelo)

Op de weergegeven Archeologische Waardenkaart van de gemeente Almelo heeft het plangebied een middelhoge archeologische verwachting. In dit geval geldt dat archeologisch onderzoek nodig is bij bodemingrepen dieper dan 40 cm en meer dan 5.000 m².

Voor het grootste deel van het erf en de locatie waar nieuwe bebouwing komt geldt dat de bodem reeds is geroerd. Nieuwe bodemingrepen blijven daarnaast ruim beneden de 5.000 m2, daardoor kan archeologisch onderzoek achterwege worden gelaten. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van de plannen.

Conclusie

Op de planlocaties worden de oppervlaktes en dieptes in voorliggend geval niet overschreden. Een archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.

5.1 Vigerend beleid

5.2 Watertoets

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Watertoetsproces

In dit kader van de (verplichte) watertoets is het van belang om in de planvormingsfase na te denken over de waterhuishoudkundige aspecten op de locatie. Een eerste stap hierin is het doorlopen van de digitale watertoets. Met behulp hiervan kan worden bepaald welke wateraspecten er spelen en welke procedure op basis hiervan moet worden doorlopen.

Lange Voort 18

Op 4-6-2025 zijn de vragen van de watertoets doorlopen. Het resultaat van de watertoets is de korte en de normale procedure. Het waterschap heeft hiervoor het volgende advies gegeven: De ruimtelijke relevante wateraspecten van dit plan zijn gering en/of tijdelijk van aard. Waterschap Vechtstromen heeft geen bezwaar tegen dit plan. Het aanvraagformulier van de digitale watertoets zijn opgenomen in Bijlage 4.

Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling kan het hemelwater opgevangen blijven worden in omliggende grond. Daarnaast worden er nieuwe groene elementen toegevoegd, waardoor het water beter kan worden opgevangen.

Oude Wierdenseweg 13

Op 26-8-2025 zijn de vragen van de watertoets doorlopen. De ruimtelijke relevante wateraspecten van dit plan zijn gering en/of tijdelijk van aard. Waterschap Vechtstromen heeft geen bezwaar tegen dit plan. De standaard waterparagraaf voldoet voor dit plan. Dit is tevens opgenomen als Bijlage 5.

Bolscher Landen 30

Op 26-8-2025 zijn de vragen van de watertoets doorlopen. De ruimtelijke relevante wateraspecten van dit plan zijn gering en/of tijdelijk van aard. Waterschap Vechtstromen heeft geen bezwaar tegen dit plan. De standaard waterparagraaf voldoet voor dit plan. Dit is tevens opgenomen als Bijlage 6.

Met inachtneming van bovenstaand advies/aanbeveling gaat het waterschap akkoord met het plan.

5.3 Conclusie

In het plan wordt rekening gehouden met wateradvies van het waterschap.

Met inachtneming van advies en de uitkomsten van het waterhuishoudkundige plan heeft de ontwikkeling ons inziens geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

 

6.1 Wijziging omgevingsplan

6.2 Artikelsgewijze toelichting

Preambule

De preambule is direct zichtbaar boven de regels. In de preambule staat dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen.

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS

In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar de geldende begrippen voor het TAM-IMRO omgevingsplan.

Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen

Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meet- en rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan.

Artikel 4 Toepassingsbereik

In de toepassingsbereikbepaling wordt in het eerste lid bepaald dat de ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld.

In het tweede lid is bepaald dat de regels uit de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan.

In het derde lid worden de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding.

HOOFDSTUK 2 FUNCTIES EN ACTIVITEITEN

De functies:

- Artikel 5 Agrarisch

- Artikel 6 Agrarisch met waarden

- Artikel 7 Wonen

- Artikel 8 Waarde - Archeologische verwachting middelhoog

- Artikel 9 Gebiedsaanduiding: reconstructiewetzone - verwevingsgebied

zijn overgenomen uit het omgevingsplan van rechtswege. De betreffende functies vallen binnen het plangebied vanwege een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke investeringen of omdat deze liggen op het (een deel van) het bouw- of functievlak. Inhoudelijk worden bebouwingsmogelijkheden van gebouwen uitgesloten of toegekend voor zover nodig.

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

Artikel 11 Planologische gebruiksactiviteiten

In dit artikel zijn regels voor functies opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-IMRO omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of verboden. In dit geval is gekozen voor een algemeen gebruiksverbod. Aanvullend gelden enkele specifieke gebruiksverboden.

13.1 Parkeren

In artikel 11 zijn regels voor parkeren opgenomen, waarbij als uitgangspunt geldt dat op eigen erf in voldoende mate is voorzien in de benodigde parkeerruimte.

Artikel 13 Overige regels

Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.5.2 al aanvraagvereisten. Deze zijn van overeenkomstige toepassing verklaart op een omgevingsvergunning die voortkomen uit dit TAM-IMRO omgevingsplan.

HOOFDSTUK 4 OVERGANGSREGELS

Artikel 14 Overgangsrecht 

In dit artikel zijn de regels voor het overgangsrecht opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, functioneel gebruik en overige activiteiten.

 

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 bestaat uit een verbeelding (plankaart), planregels en deze plantoelichting. De verbeelding en planregels vormen tezamen het juridische deel van het bestemmingsplan. Deze vormen het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van gronden en bebouwing. In de regels worden de mogelijkheden in artikelen vastgelegd. Op de verbeelding worden de bestemmingen, bouw- en gebruiksmogelijkheden per locatie aangeduid. Het bestemmingsplan is opgesteld in aansluiting op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. In dit hoofdstuk zal de juridische systematiek van het bestemmingsplan worden toegelicht. Ook wordt een beschrijving per bestemming en een toelichting op de algemene bepalingen en de overgangs- en slotbepalingen gegeven.

7.2 Juridische systematiek

In dit plan wordt uitgegaan van positieve bestemmingen, waarbij de ontwikkeling van nieuwbouw of verbouw mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Ook moet het gebruik van het gebouw of de gronden mogelijk zijn volgens de planregels en de verbeelding.

Planregels

De planregels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Inleidende regels: bevat een aantal bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de planregels in de overige hoofdstukken;
• Bestemmingsregels: bevat de regels omtrent de diverse bestemmingen waarin bouw- en gebruiks(on)mogelijkheden zijn opgenomen;
• Algemene regels: bevat algemeen geldende regels met betrekking tot gebruik en afwijkingen;
• Overgangs- en slotregels: bevat overgangsregels en de titel van het plan.

De hoofdstukindeling van de regels ziet er als volgt uit:

Hoofdstuk 1: "Inleidende regels", bevat de volgende artikelen:

• Begrippen;
• Wijze van meten.

Hoofdstuk 2: "Functieregels", bevat de bestemmingen, die per artikel (indien van toepassing) het volgende stramien hebben:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 3: "Algemene regels", bevat de volgende artikelen:

• Antidubbeltelregel;
• Algemene gebruiksregels;
• Algemene aanduidingsregels;
• Algemene afwijkingsregels;
• Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4: "Overgangs- en slotregels", bevat de volgende artikelen:

• Overgangsrecht;
• Slotregel.

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze bestemmingsomschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van de grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. De afwijkingsregels en nadere eisen geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden bij een omgevingsvergunning af te wijken van een specifieke regel.

Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Een aantal elementen op de verbeelding heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die verbeelding, zoals kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers.

Flexibiliteit binnen het bestemmingsplan

Binnen het bestemmingsplan zijn de volgende instrumenten aanwezig ten behoeve van de benodigde flexibiliteit:

• een omgevingsvergunning om af te wijken van specifieke regels. Het gaat hier om geringe afwijkingen van het bestemmingsplan. Deze afwijkingsmogelijkheid biedt voor burgemeester en wethouders de mogelijkheid een afweging te maken van de noodzaak ten opzichte van het stedenbouwkundig en/of milieuhygiënisch belang;
• nadere eisen: ten aanzien van enkele in de regels genoemde bouwmogelijkheden zijn burgemeester en wethouders bevoegd tot het stellen van nadere eisen inzake de situering van gebouwen, de profilering van wegen, het aantal parkeerplaatsen en afstanden van gebouwen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte.

Of en onder welke voorwaarden van deze mogelijkheden gebruik kan worden gemaakt, staat in het bestemmingsplan omschreven.

7.3 Beschrijving per bestemming

9.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerp van het bestemmingsplan aan de volgende instanties toegezonden:

• 1. Rijk
• 2. Provincie Overijssel;
• 3. Waterschap Vechtstromen.

Rijk: In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel: De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst gepubliceerd van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. De realisatie van een woning en de aanpassing van de functie valt niet onder de uitzonderingenlijst. Derhalve dient de gemeente een kennisgevingsformulier te sturen aan de provincie, waarop de provincie zal reageren. Hiermee wordt voldaan aan het vooroverleg.

Reactie Waterschap Vechtstromen: Er heeft afstemming plaatsgevonden met de gebiedsadviseur van het waterschap plaatsgevonden. Het besprokene is verwerkt in de waterparagraaf. Daarnaast heeft er in het kader van de watertoets een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben geleid tot de 'normale procedure'. Het waterschap geeft een positief wateradvies. De beantwoording van de vragen heeft er niet toe geleid dat er nader overleg met het waterschap moet worden gevoerd.

9.2 Participatie

PARTICIPATIE INVULLEN

Lange Voort

Oude Wierdenseweg

9.3 Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 en de bijbehorende stukken hebben met ingang van ... tot en met ... ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.