Buitengebied, deelplan Ommerweg 47a t/m 47g, Zuidwolde

1.1 Aanleiding

Aan de Ommerweg ligt een voormalig boerenerf dat wordt herontwikkeld tot woningbouw. Deze herontwikkeling is deels al vergund en gerealiseerd. De voormalige boerderij is herbouwd en gesplitst en er is een dubbele schuurwoning in aanbouw die mogelijk is gemaakt onder het Ruimte voor Ruimte beleid. Deze ontwikkelingen worden met dit bestemmingsplan passend bestemd. Dit bestemmingsplan maakt tenslotte een driedubbele schuurwoning mogelijk en reguleert de bestaande parkeerplaats ten behoeve van het naastgelegen bedrijfsperceel.

Er is in 2018/2019 vooroverleg gevoerd over zowel de herontwikkeling van het voormalig boerenerf als de uitbreiding van het naastgelegen bedrijfsperceel. In een brief van 11 februari 2019 is medewerking uitgesproken voor beiden. Door veranderende omstandigheden op het bedrijfsperceel is in overleg met de gemeente de Wolden en de provincie besloten de reikwijdte van het bestemmingsplan te beperken tot de herontwikkeling van het voormalige boerenerf en de bestaande parkeerplaats.

1.2 Opgave bestemmingsplan

Om het voornemen mogelijk te maken wordt een partiële herziening van de beheersverordening opgesteld waarin het voornemen juridisch-planologisch wordt verankerd. Het plan omvat het voormalige boerenerf en de bestaande parkeerplaats. De reeds vergunde woningen zijn meegenomen in dit plan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde plan gerealiseerd kan worden.

1.3 Opbouw toelichting

Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven. Luchtfoto’s en kaartmateriaal zijn, tenzij anders aangegeven, noordelijk gericht.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het geldende beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt de gewenste ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 5 worden de omgevingsaspecten behandeld. Hoofdstuk 6 behandelt de indeling en de (juridische) opzet van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 7 behandelt het onderwerp handhaving en in hoofdstuk 8 is de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aangegeven en dit hoofdstuk gaat in op de inspraak en het overleg aangaande het bestemmingsplan.

2.1 Plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente De Wolden, ten zuiden van het dorp Zuidwolde en ten westen van de N48. Op afbeelding 2.1 is het plangebied aangegeven met een rode cirkel. In de volksmond is deze plek al generaties lang bekend als ‘de hoek van Linde’.

Afbeelding 2.1 Ligging plangebied in de omgeving Bron: topotijdreis.nl

De naast het plangebied gelegen oude Linderweg en het aanliggende brinkje, blijven buiten het plangebied. Afbeelding 2.2 toont een luchtfoto van het plangebied.

Afbeelding 2.2 Luchtfoto plangebied Bron: topotijdreis.nl 2021

2.2 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van de beheersverordening Buitengebied De Wolden (vastgesteld 2019-02-28). In afbeelding 2.3 zijn de verschillende bestemmingen weergegeven.

Afbeelding 2.3 Uitsnede bestemmingsplankaart Bron: gemeente de Wolden

Woonerf

De gronden van het voormalig boerenerf zijn grotendeels bestemd tot ‘Wonen’ en voorzien van een bouwvlak. De aangrenzende gronden zijn bestemd tot ‘Agrarisch met waarden’. Daarnaast zijn deze gronden aangeduid met dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’, de aanduiding ‘Milieuzone – Hydrologische beïnvloeding’ en aanduiding ‘Karakteristiek’.

Binnen de woonbestemming is een woonhuis met een woning toegestaan. Tevens schrijft de aanduiding karakteristiek het behoud van de karakteristieke hoofdvorm voor.

Op 27 september 2021 is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een woonboerderij met twee wooneenheden. Daarbij is besloten dat vanwege de bouwkundige staat de karakteristieke hoofdvorm niet behouden hoeft te blijven. Tevens is de herbouw als dubbele woning toegestaan met een binnenplanse afwijking.

Verder is bij omgevingsvergunning van 10 november 2021 het bouwen van een dubbele schuurwoning met bergingen toegestaan met een buitenplanse projectafwijking.

De woonboerderij met twee wooneenheden is al gebouwd en de dubbele schuurwoning is in aanbouw.

2.3 Ruimtelijke en functionele structuur plangebied

Historie

In afbeelding 2.2 is de kruising zichtbaar waar ten noorden van de Linderweg een sauna is gevestigd en ten zuiden het voormalig boerenerf nog afgebeeld staat. Dit wordt de Linderbrink genoemd. Hier op ‘de hoek van Linde’ tussen de gehuchten Schottershuizen en Nolde lag vroeger de kern van het dorp Linde. Halverwege de negentiende eeuw is het dorp verplaatst in oostelijke richting. Het begon met het verplaatsen van het oude schooltje aan de Ommerweg, waarna nieuwe huizen nabij de nieuwe school gebouwd werden. Het café, de smederij en de bakkerij volgden.

Woonerf

Sinds het gevoerde vooroverleg in 2019 is een deel van de plannen voor het voormalig boerenerf reeds vergund en uitgevoerd. In afbeelding 2.4 wordt de herontwikkeling van het boerenerf getoond. De voormalige boerderij is reeds herbouwd en de dubbele schuurwoning is in aanbouw. Met dit bestemmingsplan worden deze vergunningen meegenomen en wordt de driedubbele schuurwoning mogelijk gemaakt met gebruikmaking van de mogelijkheid tot landschappelijk bouwen uit het landschappelijk ontwikkelingskader (LOK) van gemeente de Wolden.

Afbeelding 2.4 Tekening bestaande vergunde situatie Bron: Architektenburo van Ruth d.d. 14-09-2022

Ten noorden van het woonerf is voorzien in parkeergelegenheid ten behoeve van naastgelegen bedrijfsperceel.

3.1 Europees beleid

Verdrag van Malta

In 1992 werd het Europese Verdrag van Valletta (Malta) ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder Nederland, met als doel om het (Europese) archeologische erfgoed veilig te stellen. De ondertekenaars hebben zich verplicht, archeologische belangen tijdig te betrekken bij de ruimtelijke planvorming voor woningbouw, landinrichting, wegenaanleg en dergelijke. Het beleid is gericht op het behoud van de archeologische waarden in de bodem en de planologische bescherming van waardevolle archeologische vindplaatsen.

De uitgangspunten van het verdrag zijn op nationaal niveau uitgewerkt in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, 2007). Voor archeologische waarden geldt per 1 juli 2016 op basis van de Erfgoedwet de wettelijke verplichting om bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten monumenten.

Wet Natuurbescherming

Bij het opstellen van bestemmingsplannen wordt aandacht gevraagd voor het veiligstellen van beschermde flora en fauna. De uitvoeringsinstrumenten voor de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in Nederland zijn de Natuurbeschermingswet 1998 (of kortweg Nb-wet 1998) en Flora- en faunawet (Ff-wet). Sinds 1 januari 2017 vervangt de nieuwe Wet natuurbescherming deze wetten alsmede de Boswet.

Overwegingen Europees beleid

De gronden vallende binnen voorliggend plangebied zijn op basis van het voornoemde verdrag en wet getoetst. Een nadere beschrijving van het thema archeologie staat in hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten (§5.2). Uitwerking van de wet natuurbescherming is te vinden in hoofdstuk 5 (§5.4).

Conclusie

Geconcludeerd wordt het Europees beleid niet in de weg staat aan de gewenste ontwikkelingen in dezen.

3.2 Rijksbeleid

NOVI

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse

leefomgeving. Hiermee kan worden ingespeeld op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor

regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld.

Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het

streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er

scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie

afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd.
• 2. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• 3. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 4. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

SVIR

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Een aantal van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling een onderbouwing van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing op te nemen. De ladder voor duurzame verstedelijking is sinds 1 oktober 2012 opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid Bro en stelt eisen met het oog op een zorgvuldige afweging, transparante besluitvorming en een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder voor duurzame verstedelijking heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en over-programmering op regionaal niveau te voorkomen.

Op 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking doorgevoerd (artikel 3.1.6 lid 2 – 4 Bro). Voorheen bestond de ladder uit drie treden, dat is nu niet meer het geval. De behoefte van de ontwikkeling dient te worden beschreven indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, zal daarnaast gemotiveerd moeten worden waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand gebied kan worden gerealiseerd.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Of de behoefte van de ontwikkeling moet worden beschreven hangt af van de vraag of er sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

De definitie van een stedelijke ontwikkeling is als volgt in het Bro omschreven: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

De aard en de omvang van de toegestane functie en bebouwing waarin het plan voorziet is, naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, van belang of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Overwegingen Rijksbeleid

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een toekomstbestendig landelijk gebied en past daarmee binnen de prioriteiten van de NOVI. Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

Laddertoets

Met dit plan wordt het herontwikkelen van een voormalig boerenerf tot een woonerf en het reguleren van een parkeerplaats ten behoeve van het naastgelegen bedrijfsperceel geregeld.

Dit plan kan onder 'ruimtelijke ontwikkeling van een woningbouwlocaties’ worden geschaard. Indien een plan voorziet in de toevoeging van ten hoogste elf woningen, dan is blijkens jurisprudentie geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat voldaan wordt aan de ladder van duurzame verstedelijking zoals bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Het Rijksbeleid laat deze ontwikkeling toe.

3.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Drenthe

Op 28 september 2022 is de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkelingen van Drenthe tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein. In de visie zijn vier wettelijk voorgeschreven provinciale planvormen samengenomen te weten de provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening; het provinciaal milieubeleidsplan op grond van de Wet milieubeheer; het regionaal waterplan op grond van de waterwetgeving en het provinciaal verkeers- en vervoersplan op grond van het Plan verkeer en vervoer.

Ruimtelijke kwaliteit en Bruisend Drenthe

Ruimtelijke kwaliteit

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. Kernkwaliteiten vormen de basis voor het begrip ‘ruimtelijke kwaliteit’ en dit zijn kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Deze kernkwaliteiten zijn rust, ruimte, natuur en landschap, oorspronkelijkheid, noaberschap, kleinschaligheid, menselijke maat en veiligheid.

Deze worden op de kernkwaliteitenkaart weergegeven d.m.v. een aantal indicatoren te weten landschap; cultuurhistorie; aardkundige erfgoed; archeologie; rust en natuur. Onder ruimtelijke kwaliteit valt ook zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit.

Kernkwaliteit Landschap

Het plangebied is voor de kernkwaliteit Landschap aangeduid als ‘esdorpenlandschap’ en ‘wegpanorama’. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen, namelijk het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide. Het plangebied maakt ook onderdeel uit van het Drents plateau.

Het provinciaal beleid is gericht op het behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting en is gericht op het behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van karakteristieke beekdal(rand)beplanting.

De essentie van het begrip wegpanorama’s zit voor de provincie in het beleefbaar houden van de afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd gebied én, daar waar langs wegen ontwikkeld wordt, dit met kwaliteit gepaard gaat.

Kernkwaliteit Aardkundige erfgoed

Het plangebied is voor de kernkwaliteit Aardkundige erfgoed aangeduid met een hoge bescherming. In de gebieden met een hoog beschermingsniveau heeft de provincie de ambitie om de context en het referentiebeeld van de aardkundige eenheid te behouden of te herstellen. De kenmerken en gaafheid van het gebied moeten in acht genomen worden in ontwikkelingen. Zorgvuldig en verantwoord omgaan met de aardkundige waarden vormt het vertrekpunt.

Kernkwaliteit Natuur

De kernkwaliteit ‘natuur’ heeft geen specifieke aanduiding op deze locatie.

Kernkwaliteit Archeologie en Cultuurhistorie

Voor beide kernkwaliteiten zijn geen specifieke aanduidingen opgenomen op de kaart.

Kernkwaliteit rust

De kernkwaliteit rust heeft geen specifieke aanduiding op deze locatie.

Bruisend Drenthe

De provincie heeft als missie het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kwaliteiten.

Daarbij gaat het om economische ontwikkeling en werkgelegenheid door een dynamische, vitale en zichzelf vernieuwende regionale economie te stimuleren. Het gaat over het managen van de structurele bevolkingsdaling. Het gaat om het faciliteren van aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag.

Het gaat over het creëren van ‘robuuste’ stedelijke netwerken en over de verantwoordelijkheid nemen voor een leefomgeving die klimaatverandering aan kan. Het gaat over het ontwikkelen van duurzame energievoorzieningen, het ontwikkelen van duurzame en innovatieve mobiliteitsnetwerken.

Maar ook natuur, biodiversiteit en het waarderen van verschillende landschapstypen zijn een belang van de provincie om Drenthe bruisend te maken en houden. Tot slot is hier de multifunctionaliteit van gebieden van belang, waar verschillende gebruiksfuncties samenkomen is een goede verweving van provinciaal belang.

Provinciale omgevingsverordening Drenthe

De Provinciale omgevingsverordening Drenthe (vastgesteld 26 juni 2023), geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen. De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk plan uiteengezet worden dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten.

Op grond van artikel 2.17 van de Omgevingsverordening mag een ruimtelijk plan slechts in ruimte vragende ontwikkelingen voorzien op het gebied van woon-, werklocaties en infrastructuur indien uit het desbetreffende ruimtelijk plan blijkt dat dit op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking is gerechtvaardigd.

Overwegingen Provinciaal beleid

In het kader van deze ontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (zie §4). Er is in het landschappelijk inpassingsplan bewust gekozen voor bomen met een meerwaarde voor de biodiversiteit die klimaatbestendig zijn, zodat de biodiversiteit kan toenemen en de natuur zichzelf in stand kan houden en tegen een stootje kan.

In het plan wordt rekening gehouden met de waarden en kenmerken van het landschap. Op het woonerf wordt aan de achterzijde van de wooneenheden richting het landschap geen verdere bebouwing toegestaan. De bestaande structuren en waarden van deze gronden blijven daarmee behouden en worden waar mogelijk versterkt.

Het plangebied omvat volgens geomorfologische kaart van Drenthe meerdere aardkundige waarden. Op afbeelding 3.1 is een uitsnede van de geomorfologische kaart ter hoogte van het plangebied weergegeven. Hierop is te zien dat het woonerf de aanduiding ‘Gestuwde grondmorenerug’ heeft. De rand van het woonerf grenst aan een plaatselijke ronde tot ovale laagte.

Afbeelding 3.1 Uitsnede geomorfologie plangebied Bron: Geoportaal provincie Drenthe

In dit plan zal behoudens de voorziene bebouwing en aan te leggen parkeerruimte en landschappelijke inpassing geen grond vergraven of doorsneden worden. Ter hoogte van de voorgenomen woonbebouwing is reeds sprake van een voormalig boerenerf, waar reeds bij recht bebouwing is toegestaan. Daarmee zal met dit plan het bestaande reliëf niet onevenredig worden aangetast.

Bij de afronding van de herontwikkeling van het woonerf wordt rekening gehouden met de landbouwhistorie door de nieuwbouw vorm te geven als schuurwoning en aansluitend bij de vergunde woonhuizen een bebouwingscluster te vormen. Voor de rest van het plangebied geld dat deze voorwaarden worden geborgd in het landschappelijk inpassingsplan dat gebaseerd is op het Landschappelijk Ontwikkelingskader.

In paragraaf 3.1 is de verantwoording van de Ladder voor duurzame verstedelijking aangegeven.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.4 Regionaal beleid

Het plangebied is gelegen binnen het gebied van het waterschap Waterschap Drents Overijsselse Delta (hierna WDODelta). Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerprogramma 2022-2027. Het bevat de uitwerking van de ambities in de watervisie ‘Meer dan water’. Het waterbeheerprogramma bestaat uit drie delen:

• 1. Waterbeheerprogramma WDODelta 2022-2027;
• 2. Gebiedsuitwerkingen WBP 2022-2027;
• 3. KRW factsheets en achtergronddocument.

De missie van het Waterschap is het zorgen voor veilig wonen met water, voor voldoende en schoon water voor boeren en bedrijven in de stad en de natuur. Samen met de partners wordt dit gedaan op een sobere en doelmatige wijze, zodat de mensen in het gebied gezond en veilig kunnen leven, wonen en werken.

In het waterbeheerprogramma zijn doelen en maatregelen opgenomen over duurzaamheid, energie, innovatie, uitwisseling van kennis en de wijze waarop het waterschap haar taken uitvoert.

Overwegingen regionaal beleid

Voor dit plan is de digitale watertoets doorlopen (zie paragraaf 5.3)

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met het regionaal beleid.

3.5 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie de Wolden 2022-2040 ‘Samen aan zet’

In de toekomstvisie heeft gemeente de Wolden drie hoofdambities:

• Vitale samenleving
• Landschap als drager
• Duurzame leefomgeving

Voor een aantal thema’s zijn ambities opgesteld die een uitwerking krijgen in de fysieke leefomgeving. Voor het thema ‘wonen en leven’ betekent dat dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding boven uitbreiding, maar dat in kerndorpen zoals Zuidwolde uitbreiding toegestaan wordt. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen binnen de aard en de schaal van het landschap.

De Wolden Structuurvisie 2030

In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.

De visie richt zich op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de randvoorwaarde is. Ruimtelijke kwaliteit in De Wolden wordt bepaald en versterkt door de dynamiek van het landschap.

Het plangebied is gelegen binnen landschapstype ‘minder gaaf esdorpenlandschap’. Hier is het systeem van het esdorpenlandschap minder goed te zien, doordat hier in de vorige eeuw grootschaliger ontwikkelingen hebben plaatsgevonden.

Landschappelijk Ontwikkelingskader (LOK)

De gemeenteraad heeft op 29 november 2012 het LOK vastgesteld. Het LOK is een instrument waarbij de samenhang tussen de verschillende landschappen, stedenbouwkundige aspecten, uitbreidingsplannen en functieveranderingen op elkaar worden afgestemd. Daarnaast bevat het LOK-randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

Het plangebied is gelegen binnen het gebied aangeduid als Essenlandschap (Esdorpenlandschap).

De lange geschiedenis van de esdorpen is nog steeds te zien in het landschap. Historische boerderijen, erven, oude boomgaarden, houtsingels en essen maken het een waardevol gebied. De van oudsher relevante elementen zijn ook nu nog de drager van het landschap: de essen als bouwland, de beekdalen als hooiland en de heidevelden als weidegebied (nu onderdeel van de jonge veldontginningen). Te midden van de essen en op de overgangen naar de beekdalen liggen de dorpen. Het wegenverloop is kronkelig. De bolle vorm van de essen en de aanwezige steilranden zorgen op kleine schaal voor hoogteverschil. De variatie en de kleinschaligheid van het landschap maken het gebied aantrekkelijk om te wonen en te recreëren. Op de rug van Zuidwolde kent de vrije verkavelingsstructuur die voor het esdorpenlandschap zo kenmerkend is (zoals bij Ruinen en Echten) juist een duidelijke gerichtheid. Waarschijnlijk omdat de ruimte op de rug beperkt was, is het gebied meer rationeel opgezet. De dorpen liggen, net als de essen en de verbindende weg.

Boven op de rug en op de flanken van de stuwwal zijn strooksgewijs de weilanden gelegen. Deze opstrekkende verkaveling is nog goed te zien. Samen met het forse hoogteverschil vormen de lange lijnen met beplanting een mooi panorama.

De rijke, alom gewaardeerde historische uitstraling van dit deelgebied en de kleinschalige opzet ervan is de grote kracht van het esdorpenlandschap. Door de groei van erven en dorpen en de gewenste opschaling in de agrarische sector staat de historiciteit en kleinschaligheid echter onder druk. Maar nieuwe ontwikkelingen bieden ook kansen om juist het karakter van het esdorpenlandschap te versterken. Dat vraagt echter wel om maatwerk, waarbij de logische, landschappelijke verankering bijzondere aandacht vraagt. De gemeente vindt dat het microreliëf in alle gevallen behouden moet blijven. Ook het verharden van zandpaden zal niet op voorhand worden toegestaan.

In de structuurvisie is aangegeven dat op enkele plekken de mogelijkheid bestaat om op een landschappelijk verantwoorde wijze enkele woningen te bouwen. Dit is in het LOK uitgewerkt. Landschappelijk bouwen in of bij een dorp houdt in dat nieuwbouw plaatsvindt passend in de stijl en de opzet van het landschap en het dorp. De kwaliteiten van een dorp en het landschap zijn leidend en inspirerend voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouw.

De Ommerweg wordt specifiek benoemd in het Landschappelijk Ontwikkelingskader als een plek waar landschappelijk bouwen mogelijk is op twee manieren:

• 1. Verder bouwen aan een lint;
• 2. Bouwen op een bestaand erf.

Voor het bouwen op een bestaand erf zijn de volgende richtlijnen van toepassing:

• er is een duidelijk onderscheid tussen het aloude hoofdgebouw (de oorspronkelijke boerderij) en de nieuw te bouwen woning;

• bij de opzet van het erf met een nieuwe woning is er aandacht voor de hoofdopzet van het erf (voorzijde, achterzijde) en de erfbeplanting;

• de overgangen tussen erf en omgeving zijn informeel;

• bestaande, in onbruik geraakte en niet karakteristieke bebouwing wordt gesloopt.

Woon(zorg)visie 2023-027 gemeente de Wolden

Gemeente de Wolden heeft vijf verschillende opgaven gedefinieerd die nu spelen of die in de nabije toekomst aan de orde kunnen zijn.

• 1. Nieuwbouw – wat bouwen we waar voor wie?
• 2. Bestaande woningvoorraad – hoe verduurzamen we de bestaande woningen?
• 3. Wonen en Zorg – hoe gaan we om met de groeiende groep senioren en zorgbehoevenden in De Wolden?
• 4. Starters – wat is nodig voor de jonge woningzoekenden in De Wolden?
• 5. Leefbaarheid en leefomgeving – hoe behouden en verbeteren we de kwaliteit van onze dorpen en landschappen?

Bij elke nieuwe ontwikkeling gaat de voorkeur uit naar inbreiding boven uitbreiding. In de kerndorpen en in Alteveer-Kerkenveld wil de gemeente uitbreiding toestaan.

Welstandsnota 2013

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.

Overweging gemeentelijk beleid

In het kader van dit plan is specifiek aandacht besteedt aan de landschappelijke inrichting. Daarbij is het LOK in acht genomen, zie paragraaf 4.2.

De aanleg en het behoud van het landschappelijk inrichtingsplan (bijgevoegd als bijlage bij de regels) wordt geborgd in het bestemmingsplan door middel van een voorwaardelijke verplichting.

Vanwege het historische erf is extra aandacht besteedt aan de vormgeving en inrichting van het boerenerf. De gebouwen zijn gesitueerd als zijnde één boerenerf.

Conclusie

Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.

4.1 Woonerf

Twee woonhuizen (5 wooneenheden) met bijbehorende bergingen zijn reeds vergund en afgerond of in aanbouw. Er is sprake van een opzet van geclusterde bebouwing met de structuur van een boerenerf. Het met dit plan beoogde driedubbele woonhuis met bergingen is de afronding van dat erf.

Afbeelding 4.2 Afbeelding driedubbele schuurwoning in relatie tot vergund woonerf

Bron: Reuvers Buro voor Groene Ruimtes d.d. 20-9-2023

4.2 Landschappelijke inpassing

Langs de oostzijde van het woonerf wordt de landschappelijke lijn versterkt door een dubbele bomenrij aan te planten met gedeeltelijk onderbegroeiing. Ter hoogte van het beoogde driedubbele woonhuis wordt een enkele boom toegevoegd. Rond de woonhuizen worden niet teveel bomen aangeplant om de zichtlijnen op het open landschap te behouden.

Het driedubbele woonhuis met bergingen wordt passend ontworpen in de vorm van een schuurwoning in samenhang met de reeds vergunde bebouwing op het woonerf. Het type schuurwoning benadrukt de vroegere functie als boerenerf.

Ten noorden van het woonerf wordt de bestaande parkeerplaats gereguleerd maar opnieuw landschappelijk ingepast door het aanleggen van een bomenweide. Tezamen met de al bestaande brink vormt dit een verbindende structuur met het woonerf.

De te nemen landschapsmaatregelen worden geborgd in de regels van het bestemmingsplan door middel van een voorwaardelijke verplichting.

5.1 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de bestemming (functie) die in het bestemmingsplan wordt toegelaten, passend wordt geacht in relatie tot de bodemkwaliteit. De vereiste bodemkwaliteit is bepaald in het Besluit bodemkwaliteit. Het Besluit maakt onderscheid tussen verschillende toepassingsmogelijkheden met bijbehorende toetsingskaders. Uitgangspunt van het Besluit is dat de kwaliteit moet aansluiten bij de functie.

Woonerf

Er is ter hoogte van de voorziene driedubbele schuurwoning op het voormalig boerenerf een bodemonderzoek uitgevoerd door EcoReest. In het rapport met projectnummer 210845 (bijlage 1 van de toelichting) van 21 juli 2021 wordt geconcludeerd dat:

“Verkennend chemisch bodemonderzoek

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetoond. De licht verhoogde gehalten aan barium en zink in het grondwater worden beschouwd als zijnde van nature verhoogde achtergrondwaarden.

De onderzoekshypothese, zijnde een verdachte locatie, is op basis van de plaatselijk in de

bovengrond licht verhoogd gemeten gehalten aan minerale olie en PAK bevestigd.

Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, concluderen wij dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieu-hygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieu-hygiënische belemmering in relatie tot de woonbestemming van het terrein.

Verkennend asbestonderzoek

Uit het verkennend asbestonderzoek is gebleken dat het aangetroffen asbestverdachte materiaal op het maaiveld daadwerkelijk asbest bevat. Behoudens deze stukjes plaatwerk is gedurende het verkennend asbestonderzoek geen verdacht materiaal aangetroffen.

Op basis van de onderzoeksresultaten van het asbestonderzoek concluderen wij dat in de geanalyseerde mengmonsters van Ip.1 t/m 4 en Ip.5 t/m 8 geen asbest is aangetoond.

De hypothese “verdachte locatie” wordt op grond van de resultaten van het huidige asbestonderzoek (aantreffen stukjes plaatmateriaal) met betrekking tot de onderzoekslocatie formeel bevestigd.

Met betrekking tot de onderzoekslocatie is echter geen nader asbestonderzoek noodzakelijk, Indien bij verkennend asbestonderzoek het gemeten asbestgehalte kleiner is dat de helft van de interventiewaarde, is het statistisch aannemelijk dat ook in een nader onderzoekstraject de interventiewaarde niet zal worden overschreden. In deze gevallen geldt er geen noodzaak tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest.”

Blijkens advies van de Regionale uitvoeringsdienst Drenthe is gebleken dat het onderzoek onvoldoende is betreffende het woonerf. Dat is gelegen aan het feit dat voor uitvoeren van het onderzoek er reeds grond was afgeschoven en de druppelzones en locatie dieseltank niet onderzocht konden worden. Vanwege de spreiding van de bodem is het aannemelijk dat er sprake is van een voldoende bodemkwaliteit danwel dat door middel van bodem verbetering alsnog sprake zal zijn van een voldoende bodemkwaliteit.

Er is door EcoReest een aanvullend verkennend bodem- en asbestonderzoek gedaan ter hoogte van het woonerf. In een rapport van 20 juli 2023 met nummer 230361 (bijlage 2 van de toelichting) wordt het volgende geconcludeerd:

“Verkennend chemisch bodemonderzoek

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. De in het grondwater gemeten (sterk) verhoogde gehalten aan zware metalen kennen een natuurlijke herkomst.

De onderzoekshypothese, zijnde een verdachte locatie, is op basis van de resultaten van het huidige onderzoek met betrekking tot het niet eerder onderzochte terreindeel (deellocatie A) bevestigd.

Met betrekking tot de voormalige bovengrondse dieseltank (deellocatie C) is de onderzoeks- hypothese, zijnde een verdachte locatie op basis van de resultaten van het huidige onderzoek verworpen.

Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de toekomstige woonbestemming van het terrein, concluderen wij dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de toekomstige woonbestemming van het terrein.

Verkennend asbestonderzoek

Op basis van de onderzoeksresultaten van het asbestonderzoek concluderen wij dat in de geanalyseerde mengmonsters van de bovengrond van het niet eerder onderzochte terreindeel (deellocatie A) en de vergraven druppelzones van de voormalige barak (deellocatie B) geen asbest is aangetoond.

De hypothese “verdachte locaties” wordt op grond van de resultaten van het huidige asbest-

onderzoek met betrekking tot de onderzochte terreindelen A en B verworpen.

Met betrekking tot de onderzochte terreindelen A en B is geen nader asbestonderzoek noodzakelijk.”

Conclusie

Het aspect ‘bodem’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.2 Archeologie en Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie ofwel de aanwezigheid van monumenten of archeologisch waardevolle gebieden.

Monumenten

De binnen de gemeente De Wolden aangewezen rijksmonumenten en provinciale monumenten zijn op ruime afstand van het plangebied gesitueerd, zodat de voorgenomen ontwikkeling niet van enige invloed is op deze beschermde gebouwen. In de gemeente De Wolden zijn geen gemeentelijke monumenten aangewezen.

Archeologische beleidskaart

Afbeelding 5.1 uitsnede archeologische beleidskaart (bron: gemeentelijke website)

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Het plangebied is op de kaart voor het overgrote deel aangeduid met de waarde ‘historische kernen, buitenplaatsen, middeleeuwse begraafplaatsen (in gebruik) en zone rond historische nederzettingen’. Een beperkt deel van het plangebied (woonerf) is aangeduid met de waarde ‘depressies / laagten, al dan niet gevuld met organisch materiaal’.

In deze gebieden aangeduid als historische kernen geldt, is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm –Mv. In gebieden aangeduid als depressies/laagten is archeologisch onderzoek verplicht.

Met dit plan blijft de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’ behouden.

Woonerf

Ten behoeve van het voormalig boerenerf waar de driedubbele schuurwoning is voorzien is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd door Laagland Archeologie. In het rapport van juni 2021 met nummer 678 (bijlage 3 van de toelichting) wordt geconcludeerd dat:

“Het bodemprofiel bestaat overwegend uit een AC-profiel, waarbij de A-horizont wordt gevormd door een of meer lagen verstoord materiaal. De C-horizont bestaat overwegend uit (deels afgespoelde) gestuwde sedimenten. De verstoorde laag is gemiddeld ongeveer 40 cm dik. Bij boring 5 is een ven geconstateerd. Gelet op het aanwezige venige pakket kan aangenomen worden dat deze in ieder geval reeds in de Late Middeleeuwen aanwezig was. In boring 6 is een afwijkend bodemprofiel aangetroffen, waarbij onder een verstoord pakket van 45 cm een intacte podzolbodem is gezien. De top van het intacte dekzand ligt op een hoogte van ongeveer 9,20 m +NAP, wat qua hoogte vergelijkbaar is met de elders in het plangebied aangetroffen intacte top van gestuwde afzettingen.

Gezien de geringe dikte van het verstoorde pakket en afgezet tegen het algemene beeld dat het AHN geeft, kan aangenomen worden dat de bodem in het plangebied niet ernstig verstoord is. Dit betekent dat er een grote kans is dat resten van voormalige bewoning nog aanwezig kunnen zijn. Uiteraard zijn nog resten van de boerderij uit 1870 te verwachten. Het is echter een gepasseerd station om specifiek een recent gesloopte historische boerderij door middel van archeologisch onderzoek te onderzoeken. Onder of nabij deze locatie is er een grote kans dat nog resten van een voorganger aanwezig zijn. Dat kan gaan om resten van de boerderij die omstreeks 1832 op de kaart is aangegeven, maar ook oudere voorgangers kunnen worden verwacht. Daarnaast zijn sporen van erfinrichting te verwachten (afvalkuilen, waterputten en dergelijk). Specifiek de locatie van het ven heeft een hoge kans op afvalresten vanaf de eerste bewoning.”

Er werd geadviseerd een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden en is uitgevoerd door Laagland Archeologie. De resultaten zijn verwoord in een rapport met nummer 711 bijgevoegd als bijlage 4 van de toelichting. Hierin wordt het volgende geconcludeerd:

“Samengevat zijn tijdens het onderzoek diverse sporen van het historische erf uit ca. 1900 aangetroffen. In totaal zijn 57 sporen gedocumenteerd, bestaande uit paalkuilen, muurwerk en poeren. In proefsleuf 1 is een palenrij gedocumenteerd. Deze palenrij maakte onderdeel uit van een afrastering van het erf, dat op Google Maps nog zichtbaar is in een foto uit 2010. De aanwezigheid van fragmenten industrieel dakpan bevestigd de recente datering van deze sporen. In proefsleuf 3 is muurwerk aangetroffen dat behoorde tot de boerderij en het stookhuis dat zich voor de boerderij bevond. Een groot deel van dit muurwerk was uit verband getrokken en bestond nog uit één of twee lagen stenen. Bij de sloop van de boerderij in 2020 is een groot deel van de bodem ter plaatse van de boerderij verstoord tot in het archeologische niveau. Hierbij zijn veel archeologische resten van de boerderij en van de voorganger hiervan verloren gegaan. De aangetroffen vindplaats is daardoor sterk verstoord. Op basis van de KNA-criteria is de vindplaats als niet behoudenswaardig gewaardeerd. Ter plaatse van de geplande nieuw zijn archeologische resten aanwezig, maar deze zijn als niet behoudenswaardig gewaardeerd.

De dekkingsgraad van het proefsleuvenonderzoek was echter onvoldoende om het gehele plangebied vrij te geven voor het aspect archeologisch. Geadviseerd wordt om de dubbelbestemming archeologie voor het plangebied te handhaven, maar de bouwblokken vrij te geven voor ontwikkeling. Het bevoegd gezag heeft dit advies overgenomen.”

Cultuurhistorische waardenkaart

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk ontwerp (inrichting en beheer).

Op de beleidskaart is het plangebied aangeduid als beleidszone 2 en 3. Binnen beleidszone 2 valt de driedubbele schuurwoning. Hierbij is aangegeven dat bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische waarden een grote rol spelen. Het rekening houden met aanwezige cultuurhistorische waarden wordt daarom aanbevolen.

Het plangebied valt ook binnen het cultuurhistorisch ensemble. Dit zijn waardevolle gebieden in de gemeente. Cultuurhistorie biedt hiervoor zowel gemeente als private partijen kansen voor toeristisch-recreatieve ontwikkelingen. Het plangebied is volgens de inventarisatiekaart gelegen in het cultuurlandschap: ‘esdorpenlandschap’.

Woonerf

Het te bouwen driedubbele woonhuis wordt bewust vormgegeven als schuurwoning. De voormalige boerderij is herbouwd als boerderij met twee schuurwoningen erbij. Op deze wijze is rekening gehouden met de cultuurhistorie van het plangebied als zijnde oud boerenerf.

Conclusie

Het aspect ‘archeologie en cultuurhistorie’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.3 Water

In het kader van dit plan is op 19 september 2023 de digitale watertoets uitgevoerd. Op basis van deze toets volgde dat er een normale procedure van toepassing zou zijn. Echter heeft het waterschap geoordeeld dat de standaard waterparagraaf toegepast kan worden.

STANDAARD WATERPARAGRAAF KORTE PROCEDURE

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te ‘toetsen op water’, de zogenaamde watertoets. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Deze waterparagraaf heeft betrekking op Herontwikkeling Woonerf Ommerweg, gelegen aan de Ommerweg 47a t/m 47g te Zuidwolde.

Relevant beleid

Het beleid van Waterschap Drents Overijsselse Delta (WDODelta) is beschreven in het Waterbeheerprogramma 2022-2027 en de Kadernotitie Stedelijk Water. Het proces watertoets kent verschillende fasen waarbij formeel een watertoets voorkomt bij de initiatief-, ontwikkel- en besluitvormingsfase. In elke fase spelen de initiatiefnemer en de waterbeheerder hun rol. Een goede vertaling van het beleid naar deze uitgangspuntennotitie is afhankelijk van de informatie die de initiatiefnemer van het plan heeft aangeleverd. Daarnaast zijn de Keur en Legger een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. U kunt onze kaartviewer raadplegen voor de meest recente data (Kaart viewer WDODelta).

Invloed op de waterhuishouding

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 cm. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 cm boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Bij aanleg van bedrijventerreinen, wegen met een hoge verkeersbelasting, parkeerterreinen, marktpleinen, winkelstraten en tunnels dient de mogelijkheid voor lozing van hemelwater direct op open water met het waterschap te worden afgestemd.

Compensatie bij aanleg verharding

Voor grote plannen en uitbreidingslocaties geldt als regel (toename verharding > 500 m2), dat voor het realiseren van verhard oppervlak een berging , ter compensatie voor de versnelde afvoer, van het afstromende hemelwater benodigd is. Compensatie volgt de volgende trap: vasthouden-bergen-afvoeren.

In het plan wordt een verhard oppervlak van circa 900 m2 gerealiseerd. Dit houdt in dat een waterbergend oppervlak van 900 m2 * 0.08m =72 m3 [kuub] wordt aangelegd. In het plan liggen overige watergangen. Als deze verbreed worden dan kan aan de waterbergingseis worden voldaan.

Het onderstaande uitgangspunt geldt:

• Open water heeft een toegestane stijging tot aan de debietbegrenzer (watergangen, vijvers, etc.). De berging beslaat het deel tussen gehanteerd max. waterpeil en insteek/overstorthoogte
  • 1. Een groot deel van het open water draagt bij aan berging van bestaand gebied. De projectontwikkelaar/gemeente toont aan dat er 80 mm berging per m2 beschikbaar is voor de nieuwe ontwikkeling(en), waarbij rekening is gehouden met de berging voor bestaand gebied.
• Water in bergingsvoorzieningen, zoals wadi’s: Hierbij rekenen we de bergings-/infiltratiecapaciteiten in de bodem (inclusief grondverbetering) niet mee. De hoogte van de berging is berekend vanaf de bodem wadi tot aan slokop/noodoverlaat.
  • 1. Aanvullend hierop: een berging onder de grond - in de vorm van kratten of Rockflow - telt wel mee met de berging, mits deze niet gevuld zijn door infiltratie door hoge grondwaterstanden (GHG moet niet hoger zijn dan onder de onderkant van de kratten of Rockflow).
• Berging in de bestaande gemengde riolering valt hier niet onder.
• Let op: dat het oppervlak van de bovengrondse berging (bijvoorbeeld wadi of bergingsvijver) zelf ook meetelt bij het ‘afstromend oppervlak’ voor bepalen mm berging.

Toetsbui voor extreme neerslagsituatie: Wij toetsen het watersysteem op basis van een hoeveelheid neerslag die eens in de 100 jaar wordt overschreden. We houden rekening met een bui van 111 mm in 48 uur. De toegestane afvoer in deze neerslagsituatie is 1,6 L/s/ha. Het is belangrijk dat bij deze buien geen regenwater in woningen komen en belangrijke ontsluitingswegen blijven vrij van water. Onderstaande tabel toont aan dat STOWA statistieken op basis van deze uitgangspunten leiden tot een bergingsopgave van 80 mm.

Neerslagstatistiek	Statistiek volgens Stowa rapport 2015-10
Klimaatscenario	Huidig klimaat +10%
Afvoer (L/s/ha) T=100 (maatgevend)	1,6
Maatgevende bui duur (uur)	48
Totale neerslaghoeveelheid (mm)	111
Afvoer via oppervlaktewater (mm)	28 (˜ 1,6 l/ha in 48 uur)
Berging dak/straat/etc (mm)	3
Benodigde berging (mm)	80

Tabel 1: Overzicht van hoeveelheden en benodigde berging

Extreme neerslag (boven normatieve situatie): Verder adviseren wij een stress-test uit te voeren met een bui die boven de genoemde normen uitgaat. Deze hoosbui kan lokaal tot veel wateroverlast leiden. Het is belangrijk dat u de gevolgen hiervan in beeld brengt. Het gaat in deze situatie vooral om de afstroming van het hemelwater over het maaiveld. De initiatiefnemer kiest welke boven normatieve situatie hij of zij bekijkt.

Te denken valt aan een range van 60 mm tot 150 mm in een uur. Dat zijn zeer grote hoeveelheden, maar deze kunnen zeker met de verandering van klimaat voorkomen. De gemeente kan ook ervaring hebben met extreme gebeurtenissen en van daaruit een referentiekader hebben.

Dempen of graven wateren: Voor het graven of dempen van watergangen (ook die niet in beheer zijn bij WDODelta) zijn regels. Voor de activiteit kan een melding of vergunning nodig zijn. Voor meer informatie zie: Vergunningen. U kunt hierover met ons overleggen en wij kunnen u hierover adviseren. WDODelta neemt nieuwe A-watergangen in beheer en onderhoud, nadat is vastgesteld of deze nieuwe watergangen voldoen aan de daarvoor geldende (bovenstaande) criteria. Het is aan de initiatiefnemer om aan te tonen dat de watergang voldoet aan deze criteria.

Het gebruik van uitlogende materialen

Het waterschap is verantwoordelijk voor een goede waterkwaliteit van het regionale watersysteem. Om verontreiniging van het watersysteem te voorkomen worden materialen die uitlogen en het oppervlaktewatersysteem kunnen verontreinigen niet gebruikt.

Watervergunning (of melding) op grond van de Keur

Het wateradvies dat is afgegeven in het kader van de watertoets is geen watervergunning of melding. Gaat u werkzaamheden verrichten in de beschermingszone van een waterstaatswerk (dus: een dijk of een watergang)? Wordt hemelwater afgevoerd op oppervlaktewater of wordt er grondwater onttrokken? Dan moet u een watervergunning aanvragen op de website www.omgevingsloket.nl of via www.wdodelta.nl. Op basis van de door u ingevulde gegevens ziet u hieronder welke watervergunning u nodig heeft. Indien hieronder geen specificatie staat, hoeft u geen watervergunning aan te vragen. Als de activiteit die u wilt verrichten onder de Algemene regels valt en plaatsvindt in het te beschermen gebied van watergangen en dijken (zie Leggers) dan moet u deze minimaal twee weken voorafgaand aan uw activiteit melden op de website www.omgevingsloket.nl of via www.wdodelta.nl

Wetgeving lozen in oppervlaktewater

Voor lozingen op het oppervlaktewater geldt een vergunning- of meldingsplicht in het kader van de Waterwet.

Voor de afvoer hemelwater geldt:

• Schoon hemelwater mag (na de voorkeursreeks) worden afgevoerd naar oppervlaktewater (dakoppervlakken).
• Voor overige afvoer en verwerking van hemelwater (vanaf verharding) is het gewenst om dit via een bodempassage te lozen op het oppervlaktewater.
• In alle situaties geldt een voorkeur voor bovengronds afvoeren ipv via de riolering.

De ideale situatie bij hemelwater volgt deze reeks:

• 1. ) benutten van hemelwater;
• 2. ) infiltreren van hemelwater;
• 3. ) vasthouden en vertraagd afvoeren van hemelwater.

Wij adviseren om in het ontwerp geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken en duurzaam gebruik te maken van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afstromende hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding in ruimtelijke zin.

Deze conclusie is automatisch getrokken op basis van de ingevoerde gegevens op www.dewatertoets.nl. Het proces van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan.

Verklaring

Dit document is een automatisch gegenereerd bestand op basis van de door u ingevulde gegevens. U bent akkoord gegaan met de door u ingevulde gegevens en heeft verklaard dat alles naar waarheid is ingevuld.

Uitwerking standaard waterparagraaf

Het voormalig boerenerf aan de Linderweg wordt aan de zuidkant en oostkant begrensd door een sloot waar overtollig regenwater en afstromend hemelwater op af kan stromen. De greppel langs de zuidkant wordt in het kader van de landschappelijke inpassing verder uitgegraven. Dit is ook nodig in het kader van waterberging.

De beoogde gebouwen zullen conform het gemeentelijk beleid voor de afvoer van vuilwater worden aangesloten op het riool. Het gemeentelijke riool is gelegen langs de Ommerweg. Het deel van het riool ter hoogte van Ommerweg 49 tot en met Ommerweg 47 is reeds overbelast. Daarmee kunnen de beoogde woonhuizen niet zomaar op het riool worden aangesloten. De aansluiting zal worden aangelegd meer noordelijk op het riool en er wordt ten laste van dit plan een extra pompput aangelegd. Op deze wijze zal de bestaande overbelasting niet (extra) toenemen door dit plan.

Conclusie

Het aspect ‘water’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.4 Natuur en ecologie

Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming. Dit wordt geregeld in de Wet natuurbescherming.

Woonerf

Op het woonerf wordt al gebouwd, de werkzaamheden aan de dubbele schuurwoning vinden gestaag voorgang. De inrichting van het erf en omliggend landschap moeten nog plaatsvinden, maar zijn al in voorbereiding.

De gronden waar het driedubbele woonhuis is voorzien, is vrij van opstallen en opschot. De gronden zijn in het kader van de bouw voor de vergunde bebouwing reeds bouwrijp gemaakt. Bij deze werkzaamheden heeft initiatiefnemer geen verblijfsmogelijkheden voor beschermde soorten aangetroffen. De algemene zorgplicht zal door initiatiefnemer in acht worden genomen.

De werkzaamheden zijn buiten het broedseizoen aangevangen en zullen gestaag worden voortgezet.

Uit verkennend onderzoek naar de bijdrage van woningbouwontwikkeling aan de stikstofdepositie uitgevoerd door SWECO (2019) blijkt dat een woningbouwproject van 100 woningen bij een gemiddelde inzet van materieel in de aanlegfase binnen een afstand van 10 km kan leiden tot een stikstofdepositie van meer dan 0,00 mol/ha/jr. In een gemiddelde situatie zal de toename tijdens de aanlegfase op een afstand van meer dan circa 3,5 km lager zijn dan 0,05 mol/ha/jr. Onderhavig project bestaat uit het bouwen van een schuurwoning bestaande uit drie wooneenheden, waarmee niet te verwachten is dat er een significante invloed zal zijn op Natura2000 gebieden.

Daarbij ligt het projectgebied niet binnen 10 km van een Natura2000 gebied. Het Vecht- en Beneden- Reggegebied ligt op ca 12 km afstand en het Mantingerzand, het Dwingelderveld en Holtingerveld liggen op meer dan 15 km afstand tot het plangebied. Er zal een aeriusberekening worden uitgevoerd nadat de nieuwe release op 8 oktober 2023 is uitgekomen.

Conclusie

Het aspect ‘ecologie’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.5 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder dient er een akoestische afweging in het kader van dit op te stellen bestemmingsplan te worden gemaakt. Het driedubbele woonhuis is een gevoelige functie.

Het plangebied ligt buiten zone van een spoor en buiten een gezoneerd industrieterrein

Voor wegverkeer dient wel sprake te zijn van een nadere afweging. In de nabijheid van het plangebied is de tweebaans provinciale weg N48 en de Ommerweg alsmede de (nieuwe) Linderweg gelegen. Voor deze wegen geldt een zone van 250 meter.

Woonerf

Het woonerf is gelegen op meer dan 250 m afstand van de N48, het verkeerslawaai hiervan hoeft daarom niet te worden onderzocht. Het woonerf is wel gelegen in de geluidszone van de Ommerweg en de (nieuwe) Linderweg. Voor beide wegen is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Alle berekende geluidbelastingen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (zie bijlage 5 van de toelichting voor de geluidstabellen).

De parkeerruimte grenzend aan het woonerf is specifiek voor parkeren bestemd. Ter plaatse mogen geen bedrijfsactiviteiten worden ontwikkeld. Het parkeren is zodanig ingepast dat er geen sprake zal zijn van hinder.

Er is met dit plan sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect ‘geluid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.6 Milieuzonering bedrijven

Een goed woon- en leefklimaat wordt bereikt als er balans is tussen de milieubelastende en milieugevoelige activiteiten, er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het plan juist hinder ondervindt.

Met dit plan wordt het herontwikkelen van een voormalig boerenerf tot een woonerf en het reguleren van een parkeerplaats ten behoeve van het naastgelegen bedrijfsperceel geregeld.

Een goede ruimtelijke ordening vergt dat er voldoende afstand is tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). In de handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG staan voor een groot aantal bedrijfscategorieën richtafstanden aangegeven. Deze richtafstanden hebben betrekking op de onderdelen geluid, geur, stof en gevaar. De genoemde richtafstanden zijn gebaseerd op een rustige woonwijk danwel rustig landelijk gebied.

Woonerf

In de nabijheid (straal 200 meter) van het woonerf waar het beoogde driedubbele woonhuis is voorzien zijn de volgende (agrarische) bedrijfsbestemmingen gelegen. Deze percelen zijn in onderstaande tabel aangegeven met de geldende bestemming, zwaarste planologische mogelijkheden en daarbij horende hinderrichtafstand.

Adres (bestemming)	Hinderrichtafstand (Categorie)	Afstand tot de bedrijfsbestemming
Ommerweg 62 - 62 a (agrarisch bedrijf)	100meter (cat. 3.2 rundveehouderij)	ca. 68 meter*
Ommerweg 68 (horeca)	10 meter (cat. 1 hotel, restaurant)	ca. meter
Ommerweg 47 (bedrijf)	30 meter (cat. 2)	ca. 43 meter

Uit deze tabel is af te leiden dat het met dit plan beoogde bestemmingsvlak ‘wonen’ niet op voldoende afstand tot omliggende (agrarische) bedrijfsbestemmingen Ommerweg 62-62a is gelegen.

Ommerweg 62 - 62 a

Ter plaatse is geen veehouderij meer gevestigd. Er is ter plaatse een akkerbouwbedrijf gevestigd. Een akkerbouwbedrijf is aangeduid als categorie 2 met een richthinderafstand van 30 meter. Deze afstand wordt wel behaald waarmee dit akkerbouwbedrijf niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd.

Daarbij moeten we opmerken dat de woning Ommerweg 64 en de vergunde twee woonhuizen op het woonerf op kortere afstand van dit bedrijfsperceel zijn gelegen dan het met dit plan beoogde driedubbele woonhuis.

Planologisch gezien mag er zich wel een veehouderij vestigen. Er kan onderbouwd worden afgeweken van de hinderrichtafstanden.

Wet geurhinder- en veehouderij

Buiten de bebouwde kom is de geldende afstand in de Wgv 50 meter tussen de bouwblokken. Deze kortste afstand tussen het bouwblok van Ommerweg 62-62a en het dichtstbijzijnde bouwblok van het nieuwe woonerf bedraagt ca. 70 meter, waarmee wordt voldaan aan de hinderrichtafstand.

Daarmee kan met dit plan het voornoemde bedrijf niet in de bedrijfsvoering worden belemmerd en wordt voorzien in een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect ‘milieuzonering’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.7 Milieueffectrapportage (MER)

Het bevoegd gezag moet zich ervan vergewissen of deze activiteit geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Beoordeeld moet dus worden of ervoor op een later te nemen besluit een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Deze toets, die een nieuw element is in de m.e.r.-beoordeling, vindt plaats volgens het nee, tenzij principe. Dit betekent dat er geen m.e.r. hoeft te worden opgesteld, tenzij bij het verlenen van de omgevingsvergunning in de toekomst de vraag aan de orde is of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu op voorhand niet zijn uit te sluiten.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm, maar wel voor de inhoud. Met betrekking tot de inhoud ('wat moet er in de vormvrije worden onderzocht?') moet aandacht besteed worden aan alle criteria die zijn opgenomen in Bijlage III bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'.

Naar aanleiding van het gestelde in de voorgaande paragraaf, moet er een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Het uitgangspunt is dat het gaat om een bestaande kern, dat planologisch wordt aangepast aan de eisen van deze tijd. De toets kan gebeuren aan de hand van die aspecten, die hiervoor al aan de orde zijn geweest voor zover ze van invloed zijn op het (natuurlijke) milieu.

Om te bepalen of sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtig project, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst C of D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit project voorziet in een directe eindbestemming en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit project m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht.

Op basis van onderdeel D (De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) is indien de volgende drempelwaarden worden overschreden sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, worden de hiervoor genoemde drempelwaarden niet overschreden. Er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-beoordelingsplicht.

Gevoelig gebied

Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Er is in dezen geen sprake van een gevoelig gebied.

Milieugevolgen

In dit plan zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid, bodem en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat dit bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Conclusie

Het aspect ‘milieueffectrapportage’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.8 Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteit dient te worden mee genomen in ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een project de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.

Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• b. Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
• c. Een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
• d. Een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Woonerf

Er is sprake van een project dat ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Conclusie:

Het aspect ‘luchtkwaliteit’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

Woonerf

De risicokaart van het interprovinciaal Overleg is nagezien op de aanwezigheid van risicobronnen. In de nabije omgeving (straal 1 km) is een transportroute gevaarlijke stoffen over de weg, spoorweg of water gelegen. Behoudens de voornoemde transportroute, zijn in de nabij omgeving geen risicobronnen aanwezig.

Transportroutes

Oostelijk van het plangebied is de provinciale weg N48 gelegen. Volgens de risicokaart is de N48 onderdeel van het basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is voor het wegdeel vanaf het knooppunt Hoogeveen tot aan de afrit N377 (Balkbrug) een PR-plafond van 0 meter en een GR-plafond van 47 meter, aangeduid. Daarbij is aangegeven dat geen sprake is van plasbrandaandachtsgebied.

Het plangebied is op ca. 240 meter van de N48 gelegen en daarmee ruim buiten de voornoemde risicocontouren gelegen. Daarmee is een nadere afweging van het groepsrisico met dit plan niet vereist.

Hulpverlening

Gezien de ligging van het plangebied in het buitengebied mag verwacht worden dat er sprake is van redelijke opkomsttijden voor de brandweer en ander hulpverleningsdiensten.

Het plan voorziet in gezinswoningen waarbij kan worden aangenomen dat de bewoners zelfredzaam zijn.

Conclusie

Het aspect ‘externe veiligheid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.10 Verkeer en parkeren

Met dit plan wordt het herontwikkelen van een voormalig boerenerf tot een woonerf en het reguleren van een parkeerplaats ten behoeve van het naastgelegen bedrijfsperceel geregeld.

Deze ontwikkeling is van invloed op de parkeerbehoefte en verkeersaantrekkende werking van het woonerf.

De CROW-publicatie 381 geeft parkeerkenkerncijfers en kenkerncijfers verkeersgeneratie voor verschillende bestemmingen in de groepen wonen, werken, winkelen en boodschappen, sport, cultuur en ontspanning, horeca en (verblijfs)recreatie, gezondheidszorg en (sociale)voorzieningen en onderwijs.

De omgeving van het plangebied is op basis van de publicatie te kenmerken als weinig stedelijk buitengebied.

Waar voornoemde norm ontbreekt is (zover mogelijk) aangesloten bij de norm voor rest bebouwde kom weinig stedelijk. In onderstaande berekening(en) is de gemiddelde norm aangehouden.

Parkeren

	CROW-categorie -norm	Toekomstige situatieAantal stuks/ m²		Toekomstige situatieTotaal behoefte
Wooneenheden	Koop, tussen/hoek 2 per woning	7 stuks		14
Totaal				14

Er wordt voorzien in parkeerplaatsen op het eigen perceel bij zowel de dubbele schuurwoning, de herbouwde boerderij en de drie dubbele schuurwoning.

Verkeer

Door de extra woningen zal er een hogere verkeersintensiteit zijn.

De Linderweg sluit direct aan op de doorgaande gebiedsontsluitingsweg Ommerweg, welke in noordelijke en zuidelijke richting een goede ontsluiting geeft. Tevens is op korte afstand de (nieuwe) Linderweg gelegen welke in oostelijke richting het verkeer ontsluit. De doorgaande Ommerweg is voldoende breed en heeft een voldoende doorstroming om de toename in verkeer op te kunnen vangen.

Conclusie

Het aspect ‘parkeren en verkeer’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

6.1 Juridisch systeem

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.

Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

6.2 Regels

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels.

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

De regels zijn gebaseerd op de regels zoals opgenomen in de beheersverordening Buitengebied De Wolden. Daarbij zijn niet van toepassing zijnde regels weggelaten en enkele maatwerktoepassingen getroffen. De maatwerkaanpassingen zijn hierna specifiek benoemd.

6.3 Verklaring van de bestemmingen

Artikel 3 Tuin

De gronden met de bestemming ‘Tuin’ worden onder andere gebruikt als erf, oprit en parkeren.

Binnen deze bestemming mogen bij recht enkel andere bouwwerken worden gebouwd. Een

uitzondering daarop is de bouw van erkers bij woningen.

Met uitzondering van de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’ dienen de gronden niet als erf te worden beschouwd in de zin van artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Dit om te voorkomen dat er vergunningsvrije bouwwerken worden opgericht, voor zover deze zijn uit te sluiten binnen het bestemmingsplan.

Artikel 4 Verkeer – parkeren

De voor 'Verkeer – parkeren' aangewezen gronden zijn bestemd voor parkeervoorzieningen, dammen en/of duikers, sloten, bermen en beplanting, groenvoorzieningen en bebossing.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. Er zijn enkel andere bouwwerken toegestaan.

Artikel 5 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit.

Het bouwen van drie woonhuizen met aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De woonhuizen (hoofdgebouwen) dienen te worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangeduide drie bouwvlakken. Daarbij is aangeduid dat het woonhuis twee danwel drie woningen aaneen gebouwd zal hebben.

Artikel 6 Waarde - archeologie

De voor ‘Waarde – Archeologie’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en herstel van de archeologische waarden.

7.1 Algemeen

Het bestemmingsplan wil een sturend instrument zijn voor de ruimtelijke en functionele inrichting van het plangebied. Aan de hand van de in het bestemmingsplan opgenomen regels worden voorgenomen activiteiten (activiteiten en gebruik van gronden) getoetst. Als blijkt dat in afwijking van de regels activiteiten plaatsvinden, is handhaving in enge zin aan de orde, gericht op het ongedaan maken van een overtreding. Handhaving is belangrijk om de sturing die het bestemmingsplan beoogt tot haar recht te laten komen.

7.2 Beleidskeuzen

Er is een Kadernota Veiligheid, Toezicht en Handhaving. Daarnaast is er een Integraal Veiligheidsplan en een Handhavingsuitvoeringsprogramma. De Kadernota geldt voor iedereen die betrokken is bij de handhaving van regels voor de fysieke leefomgeving en veiligheid door de gemeente De Wolden. De nota bevat de handhaving van een breed scala aan landelijke en gemeentelijke regelgeving, zoals de Woningwet, Wet ruimtelijke ordening, Wet milieubeheer, Wet Bodembescherming, Algemene Plaatselijke Verordening (APV) en de bijzondere wetten (Drank- en horecawet, Wet op de Kansspelen). Omdat bijzondere wetten ook onder de reikwijdte vallen, horen ook veiligheids- en openbare orde vraag stukken onder de werking van deze nota.

Het doel van de nota is het schetsen van duidelijke kaders voor integrale handhaving. De nadruk wordt gelegd op veiligheid en de verbinding van veiligheid met zorg. De verantwoordelijkheid voor een veilige en leefbare gemeente ligt in eerste instantie bij inwoners en bedrijven. De gemeente draagt vooral een grote toezichthoudende verantwoordelijkheid waarvoor zij samenwerking met partners zoekt.

Visie op handhaving

De gemeente vindt het belangrijk dat inwoners zich veilig voelen in hun eigen huis, buurtschap en dorp. Veiligheid is een breed begrip dat om samenwerking vraagt. Vooral de politie speelt een belangrijke rol in handhaving, preventie en hulpverlening en heeft een belangrijke signaalfunctie. De gemeente gaat uit van vertrouwen, maar als het nodig is wordt opgetreden. De wens is minder regels vanuit de overheid en alleen regelgeving die is na te leven en te handhaven.

8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak

Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is overeenkomstig het besluit van het college geen gelegenheid tot inspraak geboden.

Initiatiefnemer heeft de eigenaren van omliggende gronden geïnformeerd. Zaterdag 1 mei is er een inloopochtend op het perceel gehouden, waarvoor naaste buren persoonlijk per brief zijn uitgenodigd. Er zijn geen op- of aanmerkingen ontvangen die tot aanpassing van de plannen leiden. In de voorgelegde plannen was nog sprake van een hotel in plaats van hotelhuisjes. Inmiddels is de reikwijdte van dit bestemmingsplan verder afgeschaald tot enkel het woonerf. Initiatiefnemer gaat ervan uit dat omwonenden hier geen bezwaar tegen hebben.

Overleg

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro zal door het college het conceptbestemmingsplan toegezonden worden aan de vooroverlegpartners.

Zienswijzen

Het voorliggend bestemmingsplan zal als ontwerp ter visie worden gelegd gedurende 6 weken. Binnen deze termijn wordt een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen.

8.2 Economische uitvoerbaarheid

Het gaat om een particulier initiatief waarbij de initiatiefnemers garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschade en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemers. Er wordt een planschade afwentelingsovereenkomst gesloten, waarmee eventuele planschade afgedekt wordt.