Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Buitengebied, Deelplan Ommerweg 47 t/m 47g
Status: concept
Plan identificatie: NL.IMRO.1690.2020BP1002006-0101

Toelichting

1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Aan de Ommerweg 47 ligt een bedrijfsperceel waar nu Sauna Thermen Zuidwolde is gevestigd. Het bedrijfsperceel wordt herontwikkeld en uitgebreid. Aansluitend zijn ten behoeve van het bedrijf zonnepanelen in veldopstelling beoogd. Daarnaast ligt een voormalig boerenerf wat wordt herontwikkeld tot woningbouw.
 
Er is in 2018/2019 vooroverleg gevoerd over zowel de herontwikkeling van het voormalig boerenerf als de uitbreiding van het bedrijfsperceel omdat de plannen niet passen binnen de geldende beheersverordening. Er is bij schrijven van 11 februari 2019 medewerking uitgesproken onder voorwaarden voor een zestal ontwikkelingen, namelijk het herbouwen van de nu reeds gesloopte boerderij, het bouwen van twee schuurwoningen met meerdere wooneenheden, het bouwen van een hotel en bedrijfswoning en tenslotte de uitbreiding van de sauna.
 
De gestelde voorwaarden bij deze ontwikkelingen komen aan de orde in onderstaande paragrafen. Er was in eerste instantie sprake van het ontwikkelen van een hotel bij de sauna, welke nadien in overleg is gewijzigd tot de met dit plan beoogde hotelhuisjes.
 
Een deel van de herontwikkeling van het boerenerf en de zonnepanelen zijn reeds vergund.
1.2 Opgave bestemmingsplan
Om het voornemen mogelijk te maken wordt een partiële herziening van de beheersverordening opgesteld waarin het voornemen juridisch-planologisch wordt verankerd. Dit plan omvat de bestaande bedrijfsbestemming en de daarop beoogde uitbreiding, vergroting van het parkeerterrein, zonnepanelen (veldopstelling) en het aanliggende woonerf. De reeds vergunde twee woonhuizen en zonnepanelen (veldopstelling) worden meegenomen in dit plan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde plan gerealiseerd kan worden.
1.3 Opbouw toelichting
Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven.
Luchtfoto’s en kaartmateriaal zijn, tenzij anders aangegeven, noordelijk gericht.
 
In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het geldende beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt de gewenste ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 5 worden de omgevingsaspecten behandeld. Hoofdstuk 6 behandelt de indeling en de (juridische) opzet van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 7 behandelt het onderwerp handhaving en in hoofdstuk 8 is de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aangegeven en dit hoofdstuk gaat in op de inspraak en het overleg aangaande het bestemmingsplan.
2 Huidige situatie
2.1 Plangebied
2.1.1 Begrenzing plangebied
Het plangebied omvat het bedrijfsperceel aan de Ommerweg 47 met omliggende gronden en een voormalig boerenerf wat voorheen bekend was als Linderweg 2. Beide plandelen benoemen wij in dit plan afzonderlijk.
 
De tussen beide plandelen gelegen oude Linderweg en het aanliggende brinkje, blijven buiten het plangebied. Afbeelding 2.1 toont een luchtfoto van het plangebied.
 
2.1.2 Ligging ten opzichte van de omgeving
Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente De Wolden, ten zuiden van het dorp Zuidwolde en ten westen van de N48. Op afbeelding 2.1 is het plangebied aangegeven met een rode cirkel. In de volksmond is deze plek al generaties lang bekend als ‘de hoek van Linde’.
 
2.2 Geldende bestemmingsplan
Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van de beheersverordening Buitengebied De Wolden (vastgesteld 2019-02-28). In afbeelding 2.3 zijn de verschillende bestemmingen weergegeven. Het plangebied is met rode omlijning weergegeven.
 
2.2.1 Bedrijfsperceel
De gronden ter plaatse van het bestaande ingerichte bedrijfsperceel zijn bestemd tot ‘Bedrijf’ en voorzien van een bouwvlak. Planologisch zijn er bedrijven, welke zijn genoemd in de Staat van bedrijven onder de categorieën 1 tot en met 3.1, alsmede bestaande bedrijven met een bedrijfswoning toegestaan. De gevestigde sauna is aan te merken als bestaand bedrijf. Afbeelding 2.4 toont de bestaande situatie.
 
Het oostelijke deel van het plangebied met bosschage alsmede de aan de andere zijde van de oude Linderweg aangelegde en beoogde parkeerruimte en zonnepanelen (veldopstelling), zijn bestemd tot ‘Agrarisch met waarden’.
 
Op 29 oktober 2022 is reeds een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van zonnepanelen behorende bij dit bedrijfsperceel.
 
Daarnaast zijn deze gronden aangeduid met dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ en aanduiding ‘Milieuzone – Hydrologische beïnvloeding’.
 
 
2.2.2 Woonerf
De gronden van het voormalig boerenerf zijn grotendeels bestemd tot ‘Wonen’ en voorzien van een bouwvlak. De aangrenzende gronden zijn bestemd tot ‘Agrarisch met waarden’. Daarnaast zijn deze gronden aangeduid met dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’, de aanduiding ‘Milieuzone – Hydrologische beïnvloeding’ en aanduiding ‘Karakteristiek’.
 
Binnen de woonbestemming is een woonhuis met een woning toegestaan. Tevens schrijft de aanduiding karakteristiek het behoud van de karakteristieke hoofdvorm voor.
 
Op 27 september 2021 is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een woonboerderij met twee wooneenheden. Daarbij is besloten dat vanwege de bouwkundige staat de karakteristieke hoofdvorm niet behouden hoeft te blijven. Tevens is de herbouw als dubbele woning toegestaan met een binnenplanse afwijking.
 
Verder is bij omgevingsvergunning van 10 november 2021 het bouwen van een dubbele schuurwoning met bergingen toegestaan met een buitenplanse projectafwijking.
De voormalige agrarische bebouwing is reeds gesloopt en het terrein is reeds bouwrijp gemaakt. Zie de luchtfoto in afbeelding 2.1.
 
2.3 Ruimtelijke en functionele structuur plangebied
2.3.1 Historie
In afbeelding 2.2 is de kruising zichtbaar waar ten noorden van de Linderweg de sauna is gevestigd en ten zuiden het voormalig boerenerf nog afgebeeld staat. Dit wordt de Linderbrink genoemd. Hier op ‘de hoek van Linde’ tussen de gehuchten Schottershuizen en Nolde lag vroeger de kern van het dorp Linde. Halverwege de negentiende eeuw is het dorp verplaatst in oostelijke richting. Het begon met het verplaatsen van het oude schooltje aan de Ommerweg, waarna nieuwe huizen nabij de nieuwe school gebouwd werden. Het café, de smederij en de bakkerij volgden.
2.3.2 Bedrijfsperceel
Het bedrijfsperceel is gelegen aan de Ommerweg op de kruising met de oude Linderweg. Ter plaatse is Sauna Thermen Zuidwolde gevestigd. Op het bestaande ingerichte bedrijfsperceel is een voormalige boerderij met een aantal bijgebouwen gelegen die momenteel in gebruik zijn als sauna met aansluitend aan de noord- en oostzijde een thermentuin behorende bij de sauna en die dan ook specifiek gebruikt wordt door gasten van de sauna. In de tuin is onder andere een grotsauna gesitueerd. Aan de zuidzijde van de voormalige boerderij is de entree met parkeerruimte. Op het bestemde bedrijfsperceel is bij recht een bedrijfswoning toegestaan echter deze is niet (meer) aanwezig. Voor een toekomstbestendige duurzame bedrijfsvoering is het wel gewenst dat bij het bedrijf gewoond kan worden.
 
Het oostelijke deel van het plangebied is een perceel met bosschage, in hoofdzaak dennen. Deze zijn ooit aangeplant door een vorige eigenaar om te verkopen als kerstbomen. De bomen zijn daarvoor niet benut en nu uitgegroeid tot grote dennen die niet in goede staat verkeren. Dit deel is nu niet bedrijfsmatig in gebruik.
 
Aan de overkant van de oude doodlopende Linderweg is voorzien in parkeergelegenheid ten behoeve van de sauna. Tegenover de thermentuin en het beboste deel zijn aan de overzijde van de oude Linderweg de voornoemde zonnepanelen (veldopstelling) vergund. Deze moeten nog aangelegd worden.
 
2.3.3 Woonerf
Sinds het gevoerde vooroverleg in 2019 is een deel van de plannen voor het voormalig boerenerf reeds vergund (zie (§2.2.2). In afbeelding 4.2 wordt de herontwikkeling van het boerenerf in 3 fasen getoond. Fase 1 en 2 zijn reeds vergund en inmiddels in aanbouw. Het gaat hierbij om de herbouw van de voormalige boerderij en een dubbele schuurwoning (ruimte-voor-ruimte). Fase 3 wordt in dit bestemmingsplan geregeld met gebruikmaking van de mogelijkheid tot landschappelijk bouwen uit het landschappelijk ontwikkelingskader (LOK) van gemeente de Wolden.
 
3 Beleid
3.1 Europees beleid
Verdrag van Malta
In 1992 werd het Europese Verdrag van Valletta (Malta) ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder Nederland, met als doel om het (Europese) archeologische erfgoed veilig te stellen. De ondertekenaars hebben zich verplicht, archeologische belangen tijdig te betrekken bij de ruimtelijke planvorming voor woningbouw, landinrichting, wegenaanleg en dergelijke. Het beleid is gericht op het behoud van de archeologische waarden in de bodem en de planologische bescherming van waardevolle archeologische vindplaatsen.
 
De uitgangspunten van het verdrag zijn op nationaal niveau uitgewerkt in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, 2007). Voor archeologische waarden geldt per 1 juli 2016 op basis van de Erfgoedwet de wettelijke verplichting om bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten monumenten.
 
Wet Natuurbescherming
Bij het opstellen van bestemmingsplannen wordt aandacht gevraagd voor het veiligstellen van beschermde flora en fauna. De uitvoeringsinstrumenten voor de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in Nederland zijn de Natuurbeschermingswet 1998 (of kortweg Nb-wet 1998) en Flora- en faunawet (Ff-wet). Sinds 1 januari 2017 vervangt de nieuwe Wet natuurbescherming deze wetten alsmede de Boswet.
 
Overwegingen Europees beleid
De gronden vallende binnen voorliggend plangebied zijn op basis van het voornoemde verdrag en wet getoetst. Een nadere beschrijving van het thema archeologie staat in hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten (§5.2). Uitwerking van de wet natuurbescherming is te vinden in hoofdstuk 5 (§5.4).
 
Conclusie
Geconcludeerd wordt het europeesbeleid niet in de weg staat aan de gewenste ontwikkelingen in dezen.
 
3.2 Rijksbeleid
NOVI
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse
leefomgeving. Hiermee kan worden ingespeeld op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor
regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.
 
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld.
Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:
  • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
  • Duurzaam economisch groeipotentieel;
  • Sterke en gezonde steden en regio's;
  • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het
streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er
scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie
afwegingsprincipes:
  1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd.
  2. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
  3. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
  4. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. 
SVIR
Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):
  • het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
  • het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
 
Een aantal van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).
 
Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling een onderbouwing van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing op te nemen. De ladder voor duurzame verstedelijking is sinds 1 oktober 2012 opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid Bro en stelt eisen met het oog op een zorgvuldige afweging, transparante besluitvorming en een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder voor duurzame verstedelijking heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en over-programmering op regionaal niveau te voorkomen.
 
Op 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking doorgevoerd (artikel 3.1.6 lid 2 – 4 Bro). Voorheen bestond de ladder uit drie treden, dat is nu niet meer het geval. De behoefte van de ontwikkeling dient te worden beschreven indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, zal daarnaast gemotiveerd moeten worden waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand gebied kan worden gerealiseerd.
 
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
Of de behoefte van de ontwikkeling moet worden beschreven hangt af van de vraag of er sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.
 
De definitie van een stedelijke ontwikkeling is als volgt in het Bro omschreven: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.
 
De aard en de omvang van de toegestane functie en bebouwing waarin het plan voorziet is, naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, van belang of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.
  
Realisatie buiten stedelijk gebied
Als de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet ook gemotiveerd worden waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand gebied kan worden gerealiseerd.
 
Behoefte
Als sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied, dan dient het plan een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de gewenste ontwikkeling. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling.
 
De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.
 
Overwegingen Rijksbeleid
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een toekomstbestendig landelijk gebied en past daarmee binnen de prioriteiten van de NOVI. Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.
 
Laddertoets
Met dit plan wordt het bedrijfsperceel en de hoeveelheid bedrijfsbebouwing, vergroot. Tevens wordt op het bestaande woonerf bebouwing voor een drie dubbel woonhuis toegevoegd.
 
Dit plan kan deels onder 'ruimtelijke ontwikkeling van een woningbouwlocaties’ worden geschaard. Indien een plan voorziet in de toevoeging van ten hoogste elf woningen, dan is blijkens jurisprudentie geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
 
Op basis van het voorstaande is de afronding van de herontwikkeling van het woonerf Linderweg geen stedelijke ontwikkeling, deze woningbouwlocatie omvat niet meer dan twaalf woningen, de gestelde grens voor stedelijke ontwikkeling. Daarmee is betreffende het woonerf geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Op basis van jurisprudentie kan betreffende de uitbreiding ten behoeve van bedrijvigheid geoordeeld worden dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wanneer het gaat om een ontwikkeling met een omvang van meer dan 500 m². De bruto-vloeroppervlakte van de voorziene hotelhuisjes en bedrijfswoning overschrijdt de ondergrens van 500 m². Daarbij is met dit plan een uitbreiding van het bedrijfsperceel beoogd en is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hieronder volgt een nadere afweging.
 
Het plangebied is gelegen in het buitengebied. Daarmee is de ontwikkeling voorzien buiten het bestaand stedelijke gebied. Tevens is het doel van de toenemende bebouwing het uitbreiden en verbreden van het al bestaande bedrijf, daarmee zijn de plannen onlosmakelijk verbonden met het al ter plaatse gevestigde bedrijf. Een verhuizing naar een nieuwe locatie is in redelijkheid geen optie. Het verplaatsen van een saunabedrijf brengt dusdanige kosten met zich mee, vanwege de hoge installatiekosten van de benodigde apparatuur en de aanleg van een nieuwe geschikte buitenruimte (thermentuin) dat dit financieel niet haalbaar is.
 
Onderhavige uitbreiding d.m.v. het de te bouwen hotelhuisjes heeft de functie ‘accommodatie voor leisure’. Hierbij is het ruimtelijk verzorgingsgebied de gemeente of een groter gebied.
 
Binnen de gemeente De Wolden zijn geen andere sauna’s gevestigd. De doelgroep die beoogd wordt met de hotelhuisjes is dezelfde doelgroep welke bediend wordt door het runnen van de sauna. De initiatiefnemer wil een totaalbeleving kunnen aanbieden aan zijn doelgroep, waarbij men niet alleen gebruik kan maken van de sauna met al haar faciliteiten, maar ook kan overnachten na een dagje wellness.
 
Gezien voornoemde kan worden vastgesteld dat dit plan voorziet in een actuele behoefte en tevens dat voldaan wordt aan de ladder van duurzame verstedelijking.
  
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat voldaan wordt aan de ladder van duurzame verstedelijking zoals bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. En dat het Rijksbeleid deze ontwikkeling toelaat.
3.3 Provinciaal beleid
Omgevingsvisie Drenthe
Op 3 oktober 2018 is de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Sindsdien zijn enkele wijzigingen vastgesteld. Dit plan is getoetst aan de geconsolideerde versie van 8 december 2021. De omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkelingen van Drenthe tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein. In de visie zijn vier wettelijk voorgeschreven provinciale planvormen samengenomen te weten de provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening; het provinciaal milieubeleidsplan op grond van de Wet milieubeheer; het regionaal waterplan op grond van de waterwetgeving en het provinciaal verkeers- en vervoersplan op grond van de Plan verkeer en vervoer.
 
Ruimtelijke kwaliteit en Bruisend Drenthe
 
Ruimtelijke kwaliteit
In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. Kernkwaliteiten vormen de basis voor het begrip ‘ruimtelijke kwaliteit’ en dit zijn kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Deze kernkwaliteiten zijn rust, ruimte, natuur en landschap, oorspronkelijkheid, noaberschap, kleinschaligheid, menselijke maat en veiligheid.
 
Deze worden op de kernkwaliteitenkaart weergegeven d.m.v. een aantal indicatoren te weten landschap; cultuurhistorie; aardkundige waarden; archeologie; rust en natuur. Onder ruimtelijke kwaliteit valt ook zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit.
 
Op de visiekaart is het voormalig boerenerf aangeduid als ‘Robuuste natuur’ en het oostelijk deel van het bedrijfsperceel valt onder ‘9. Multifunctionele gebieden’. (Zie afbeelding 3.1).
 
 
‘Robuuste natuur’
In deze gebieden die geclassificeerd zijn als ‘Robuuste natuur’ streeft de provincie naar het behouden en versterken van biodiversiteit. Men zet daarbij in op het verbeteren van leefgebieden conform de afspraken in het Natuurpact.
 
Wat betreft de provinciale ambities voor natuur zijn deze concreet uitgewerkt in de Natuurvisie 2014 – 2040. Daarnaast geeft het Programma Natuurlijk Platteland invulling aan de strategie van behoud en herstel van de biodiversiteit binnen het Natuurnetwerk Nederland.
 
De Natuurvisie vloeit voort uit het Natuurpact van het Rijk (2012), waarin provincies meer taken en verantwoordelijkheden krijgen op het gebied van natuur. Samen met maatschappelijke organisaties en betrokken ondernemers wil de provincie de bestaande plannen voor een grotere en beter functionerende natuur afmaken, waar zeker ook plek is voor recreëren en ondernemen.
 
Samengevat zijn de ambities voor de natuur in Drenthe voor de komende jaren:
  • Natuur is robuust en vitaal, zodat:
    • De biodiversiteit in Drenthe in stand kan blijven en toe kan nemen
    • De natuur zich zoveel mogelijk zelf kan redden
    • De natuur tegen een stootje kan en ruimte biedt voor menselijke activiteiten
  • Natuur is beleefbaar en draagt bij.
‘Multifunctionele gebieden’
In de gebieden die vallen onder ‘Multifunctionele gebieden’ is er geen sprake van een hoofdfunctie die leidend is in de ordening. In deze gebieden zijn meerdere functies van belang. Naast water, landbouw en natuur, gaat het in de meeste gevallen om recreatie. In de multifunctionele gebieden is geen duidelijke samenhang tussen de genoemde functies en de aanwezige kernkwaliteiten. Het behouden en ontwikkelen van functies en kernkwaliteiten gebeurt hier gebiedsgericht en waar nodig met maatwerk. Uitgangspunt hierbij is dat de van oudsher bestaande en/of dominante functie zo min mogelijk negatieve gevolgen mag ondervinden van de ontwikkeling van nieuwe of andere functies.
Van oudsher is de dominante functie landbouw.
 
Kernkwaliteit Landschap
Het plangebied is met de kernkwaliteit Landschap aangeduid als ‘esdorpenlandschap’. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen, namelijk het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide. Het plangebied maakt ook onderdeel uit van het Drents plateau.
 
Het provinciaal beleid is gericht op het behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting en is gericht op het behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van karakteristieke beekdal(rand)beplanting.
 
Kernkwaliteit Aardkundige waarden
Het plangebied is voor de kernkwaliteit Aardkundige waarden aangeduid met een hoge bescherming. In de gebieden met een hoog beschermingsniveau heeft de provincie de ambitie om de context en het referentiebeeld van de aardkundige eenheid te behouden of te herstellen. De kenmerken en gaafheid van het gebied moeten in acht genomen worden in ontwikkelingen. Zorgvuldig en verantwoord omgaan met de aardkundige waarden vormt het vertrekpunt.
 
Kernkwaliteit Archeologie en cultuurhistorie
Het plangebied is aangeduid met beschermingsniveau ‘generiek’ wat betreft archeologie. Wat betreft cultuurhistorie valt het plangebied onder deelgebied 9 ‘het Hollandscheveld en Hoogeveen’ en is daarmee aangeduid met waarde ‘Respecteren’.
 
Het beschermingsniveau generiek is het laagste sturingsniveau en is voorzien over het grootste deel van het grondgebied van de provincie Drenthe. Voor de gebieden aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren richt men zich op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Daarbij hebben initiatiefnemers de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten.
  
Kernkwaliteit rust
De kernkwaliteit rust heeft geen specifieke aanduiding op deze locatie.
 
Bruisend Drenthe
De provincie heeft als missie het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kwaliteiten.
Daarbij gaat het om economische ontwikkeling en werkgelegenheid door een dynamische, vitale en zichzelf vernieuwende regionale economie te stimuleren. Het gaat over het managen van de structurele bevolkingsdaling. Het gaat om het faciliteren van aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag.
Het gaat over het creëren van ‘robuuste’ stedelijke netwerken en over de verantwoordelijkheid nemen voor een leefomgeving die klimaatverandering aan kan. Het gaat over het ontwikkelen van duurzame energievoorzieningen, het ontwikkelen van duurzame en innovatieve mobiliteitsnetwerken.
Maar ook natuur, biodiversiteit en het waarderen van verschillende landschapstypen zijn een belang van de provincie om Drenthe bruisend te maken en houden. Tot slot is hier de multifunctionaliteit van gebieden van belang, waar verschillende gebruiksfuncties samenkomen is een goede verweving van provinciaal belang.
 
Provinciale omgevingsverordening Drenthe
De Provinciale omgevingsverordening Drenthe (vastgesteld 3 oktober 2018), geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen. De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk plan uiteengezet worden dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten.
 
Op grond van artikel 2.17 van de Omgevingsverordening mag een ruimtelijk plan slechts in ruimte vragende ontwikkelingen voorzien op het gebied van woon-, werklocaties en infrastructuur indien uit het desbetreffende ruimtelijk plan blijkt dat dit op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking is gerechtvaardigd.
 
Overwegingen Provinciaal beleid
In het kader van deze ontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (zie §4.2). Er is in het landschappelijk inpassingsplan bewust gekozen voor bomen met een meerwaarde voor de biodiversiteit die klimaatbestendig zijn, zodat de biodiversiteit kan toenemen en de natuur zichzelf in stand kan houden en tegen een stootje kan.
 
Het oostelijk deel van het perceel waarop de uitbreiding plaatsvindt is een perceel met bosschage en is daarmee geen perceel met een bestaande landbouw functie. Het voorliggende plan heeft dan ook geen negatieve gevolgen voor de van oudsher dominante functie van dit gebied. Het andere deel van dit perceel waarop uitbreiding van het bedrijfsperceel plaatsvindt, is een bestaand erf, waardoor ook hier geen negatieve gevolgen zullen ontstaan voor de van oudsher dominante functie.
 
In het plan wordt rekening gehouden met de waarden en kenmerken van het landschap. Voor het woonerf wordt op de achterzijde van het nieuw te bouwen woonhuis richting het landschap geen verdere bebouwing te plaatsen. De bestaande structuren en waarden van deze gronden blijven daarmee behouden en worden waar mogelijk versterkt.
 
Het plangebied omvat volgens geomorfologische kaart van Drenthe meerdere aardkundige waarden. Op afbeelding 3.2 is een uitsnede van de geomorfologische kaart ter hoogte van het plangebied weergegeven. Hierop is te zien dat het huidige bedrijfsperceel en het woonerf de aanduiding ‘Gestuwde grondmorenerug’ hebben en het perceel waarop de uitbreiding van het bedrijfsperceel is voorzien de aanduiding ‘Dekzandrug’ heeft. De rand van het woonerf grenst aan een plaatselijke ronde tot ovale laagte.
 
 
In dit plan zal behoudens de voorziene bebouwing en aan te leggen parkeerruimte en landschappelijke inpassing geen grond vergraven of doorsneden worden. Ter hoogte van de voorgenomen woonbebouwing is reeds sprake van een voormalig boerenerf, waarbij reeds bij recht bebouwing is toegestaan. Ter hoogte van de situering van het vergrootte bedrijfsperceel is sprake van een aangeplant bosperceel.
 
De voorgenomen extra parkeerruimte zal slechts een beperkte bodemingreep omvatten. Daarmee zal met dit plan het bestaande reliëf niet onevenredig worden aangetast.
 
Bij de afronding van de herontwikkeling van het woonerf wordt rekening gehouden met de landbouwhistorie door de nieuwbouw vorm te geven als schuurwoning en aan sluitend bij de vergunde woonhuizen een bebouwingscluster vormen. Voor de rest van het plangebied geld dat deze voorwaarden worden geborgd in het landschappelijk inpassingsplan dat gebaseerd is op het Landschappelijk Ontwikkelingskader.
 
In paragraaf 3.1 is de verantwoording van de Ladder voor duurzame verstedelijking aangegeven.
 
Conclusie
Dit plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.
3.4 Regionaal beleid
Het plangebied is gelegen binnen het gebied van het waterschap Waterschap Drents Overijsselse Delta (hierna WDODelta). Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerprogramma 2022-2027. Het bevat de uitwerking van de ambities in de watervisie ‘Meer dan water’. Het waterbeheerprogramma bestaat uit drie delen:
  1. Waterbeheerprogramma WDODelta 2022-2027;
  2. Gebiedsuitwerkingen WBP 2022-2027;
  3. KRW factsheets en achtergronddocument. 
De missie van het Waterschap is het zorgen voor veilig wonen met water, voor voldoende en schoon water voor boeren en bedrijven in de stad en de natuur. Samen met de partners wordt dit gedaan op een sobere en doelmatige wijze, zodat de mensen in het gebied gezond en veilig kunnen leven, wonen en werken.
In het waterbeheerprogramma zijn doelen en maatregelen opgenomen over duurzaamheid, energie, innovatie, uitwisseling van kennis en de wijze waarop het waterschap haar taken uitvoert.  
 
Overwegingen regionaal beleid
Met dit plan wordt het bedrijfsperceel uitgebreid. Tevens wordt een driedubbel woonhuis mogelijk gemaakt ter afronding van de herontwikkeling van het voormalig boerenerf. Voor dit plan is de digitale watertoets doorlopen (zie paragraaf 5.3)
 
Conclusie
Dit plan is in overeenstemming met het regionaal beleid.
 
3.5 Gemeentelijk beleid
Toekomstvisie de Wolden 2022-2040 ‘Samen aan zet’
In de toekomstvisie heeft gemeente de Wolden drie hoofdambities:
  • Vitale samenleving
  • Landschap als drager
  • Duurzame leefomgeving
Voor een aantal thema’s zijn ambities opgesteld die een uitwerking krijgen in de fysieke leefomgeving. Voor het thema ‘wonen en leven’ betekent dat dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding boven uitbreiding, maar dat in kerndorpen zoals Zuidwolde uitbreiding toegestaan wordt. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen binnen de aard en de schaal van het landschap. Voor het thema ‘toerisme en recreatie’ krijgen bestaande recreatiebedrijven binnen de kaders van een uit te werken programma de mogelijkheid om uit te breiden indien deze bijdraagt aan de hoofdambities van de toekomstvisie. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de lokale economie en het voorzieningenniveau binnen de gemeente.
 
Structuurvisie De Wolden (2011)
In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.
De visie richt zich op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de randvoorwaarde is. Ruimtelijke kwaliteit in De Wolden wordt bepaald en versterkt door de dynamiek van het landschap.
 
Het plangebied is gelegen binnen landschapstype ‘minder gaaf esdorpenlandschap’. Hier is het systeem van het esdorpenlandschap minder goed te zien, doordat hier in de vorige eeuw grootschaliger ontwikkelingen hebben plaatsgevonden.
 
Landschappelijk Ontwikkelingskader (LOK)
De gemeenteraad heeft op 29 november 2012 het LOK vastgesteld. Het LOK is een instrument waarbij de samenhang tussen de verschillende landschappen, stedenbouwkundige aspecten, uitbreidingsplannen en functieveranderingen op elkaar worden afgestemd. Daarnaast bevat het LOK-randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.
 
Het plangebied is gelegen binnen het gebied aangeduid als Essenlandschap (Esdorpenlandschap).
 
De lange geschiedenis van de esdorpen is nog steeds te zien in het landschap. Historische boerderijen, erven, oude boomgaarden, houtsingels en essen maken het een waardevol gebied. De van oudsher relevante elementen zijn ook nu nog de drager van het landschap: de essen als bouwland, de beekdalen als hooiland en de heidevelden als weidegebied (nu onderdeel van de jonge veldontginningen). Te midden van de essen en op de overgangen naar de beekdalen liggen de dorpen. Het wegenverloop is kronkelig. De bolle vorm van de essen en de aanwezige steilranden zorgen op kleine schaal voor hoogteverschil. De variatie en de kleinschaligheid van het landschap maken het gebied aantrekkelijk om te wonen en te recreëren. Op de rug van Zuidwolde kent de vrije verkavelingsstructuur die voor het esdorpenlandschap zo kenmerkend is (zoals bij Ruinen en Echten) juist een duidelijke gerichtheid. Waarschijnlijk omdat de ruimte op de rug beperkt was, is het gebied meer rationeel opgezet. De dorpen liggen, net als de essen en de verbindende weg.
Boven op de rug en op de flanken van de stuwwal zijn strooksgewijs de weilanden gelegen. Deze opstrekkende verkaveling is nog goed te zien. Samen met het forse hoogteverschil vormen de lange lijnen met beplanting een mooi panorama.
 
De rijke, alom gewaardeerde historische uitstraling van dit deelgebied en de kleinschalige opzet ervan is de grote kracht van het esdorpenlandschap. Door de groei van erven en dorpen en de gewenste opschaling in de agrarische sector staat de historiciteit en kleinschaligheid echter onder druk. Maar nieuwe ontwikkelingen bieden ook kansen om juist het karakter van het esdorpenlandschap te versterken. Dat vraagt echter wel om maatwerk, waarbij de logische, landschappelijke verankering bijzondere aandacht vraagt. De gemeente vindt dat het microreliëf in alle gevallen behouden moet blijven. Ook het verharden van zandpaden zal niet op voorhand worden toegestaan.
 
In de structuurvisie is aangegeven dat op enkele plekken de mogelijkheid bestaat om op een landschappelijk verantwoorde wijze enkele woningen te bouwen. Dit is in het LOK uitgewerkt. Landschappelijk bouwen in of bij een dorp houdt in dat nieuwbouw plaatsvindt passend in de stijl en de opzet van het landschap en het dorp. De kwaliteiten van een dorp en het landschap zijn leidend en inspirerend voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouw.
 
De Ommerweg wordt specifiek benoemd in het Landschappelijk Ontwikkelingskader als een plek waar landschappelijk bouwen mogelijk is op twee manieren:
  1. Verder bouwen aan een lint;
  2. Bouwen op een bestaand erf. 
Voor het bouwen op een bestaand erf zijn de volgende richtlijnen van toepassing:
  • er is een duidelijk onderscheid tussen het aloude hoofdgebouw (de oorspronkelijke boerderij) en de nieuw te bouwen woning;
  • bij de opzet van het erf met een nieuwe woning is er aandacht voor de hoofdopzet van het erf (voorzijde, achterzijde) en de erfbeplanting;
  • de overgangen tussen erf en omgeving zijn informeel;
  • bestaande, in onbruik geraakte en niet karakteristieke bebouwing wordt gesloopt.
 
Woonplan 2017-2022 Een leven lang wonen
In dit woonplan geeft de gemeente de Wolden prioriteit aan de volgende ontwikkelingen:
  • Kansen voor nieuwbouw benutten waar die zich voordoen;
  • Voorkeur voor inbreiding;
  • Betaalbare woonruimte realiseren, zowel huur als koop;
  • Afstemming van ontwikkelingen binnen de regio;
  • Voldoende sociale huurwoningen;
Welstandsnota 2013
In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.
 
Overweging gemeentelijk beleid
De uitbreiding van het bedrijfsperceel is een uitbreiding van een bestaand recreatiebedrijf. Er zijn hotelhuisjes beoogd waarvan de doelgroep de gasten van de gevestigde sauna zijn. De hotelhuisjes zijn een verbreding van de sauna en dienen daarmee de lokale economie en zorgen voor een toekomstbestendig bedrijf en het bestaan van deze voorziening in deze gemeente.
 
In het kader van dit plan is specifiek aandacht besteedt aan de landschappelijke inrichting. Daarbij is het LOK in acht genomen, zie paragraaf 4.2.
De aanleg en het behoud van het landschappelijk inrichtingsplan (bijgevoegd als bijlage bij de regels) wordt geborgd in het bestemmingsplan door middel van een voorwaardelijke verplichting.
 
Vanwege het historische erf is extra aandacht besteedt aan de vormgeving en inrichting van het boerenerf. De gebouwen zijn gesitueerd als zijnde één boerenerf.
 
Conclusie
Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.
 
4 Gewenste ontwikkeling en uitgangspunten
4.1 Bedrijfsperceel
Met dit plan wordt het bedrijfsperceel voornamelijk uitgebreid aan de oostzijde. Het bestaande parkeerterrein aan de zuidzijde van de oude Linderweg is reeds aangelegd echter is de planologische situatie nog niet vastgelegd. Ten oosten van dat parkeerterrein is extra parkeerruimte beoogd.
 
Aan de noordoostzijde van het plangebied zullen de reeds vergunde zonnepanelen worden gerealiseerd. De zonnepanelen voorzien in een eigen behoefte.
 
Het bedrijfsperceel zal naar het oosten worden uitgebreid. Nu is de thermentuin de grens van het bedrijfsperceel. Daartoe zal het perceel met bosschage worden opgeschoond om plaats te maken voor dertien hotelhuisjes en de reeds toegestane bedrijfswoning. Afbeelding 4.1 toont de gewenste situatie. De gasten van de hotelhuisjes en bewoners van de bedrijfswoning zullen op het perceel parkeerruimte krijgen.
 
 
De dertien hotelhuisjes liggen in een kring rondom een pad met in het midden parkeerplekken. De bomen die moeten worden gekapt vanwege de slechte staat waarin ze verkeren zullen deels vervangen worden door nieuwe aanplant om de huisjes wat van elkaar af te schermen. De bedrijfswoning komt links vooraan de nieuw aan te leggen uitweg op de oude Linderweg. Een bestaande singel schermt de thermentuin af van het gebied met hotelhuisjes. De bedrijfswoning is planologisch reeds mogelijk binnen het bestaande bedrijfsperceel. Echter het hoofdgebouw wordt volledig benut ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten en in de thermentuin is geen plaats voor een bedrijfswoning.
4.2 Woonerf
Twee woonhuizen met bijbehorende bergingen zijn reeds vergund. De uitvoering van de bouw is in uitvoering. Er is sprake van een opzet van geclusterde bebouwing met de structuur van een boerenerf. De met dit plan beoogde driedubbele woonhuis met bergingen is de afronding van dat erf. Het driedubbele woonhuis wordt gerealiseerd zoals in afbeelding 4.2 getoond als fase 3.
 
4.3 Landschappelijke inpassing
Langs de oostzijde van het woonerf wordt de landschappelijke lijn versterkt door een dubbele bomenrij aan te planten met gedeeltelijk onderbegroeiing. Ter hoogte van het beoogde driedubbele woonhuis wordt een enkele boom toegevoegd. Rond de woonhuizen worden namelijk niet teveel bomen aangeplant om de zichtlijnen op het open landschap te behouden.
Het driedubbele woonhuis met bergingen wordt passend ontworpen in de vorm van een schuurwoning in samenhang met de reeds vergunde bebouwing op het woonerf. Het type schuurwoning benadrukt de vroegere functie als boerenerf.
 
De uitbreiding van het bedrijfsperceel is voorzien binnen de bestaande verkaveling. Langs de rand van het perceel zal de bestaande bosschage intact blijven waardoor er visueel weinig verandert in het landschap. In het landschappelijk inpassingsplan is een motivatie opgenomen waarin de relatie van het plan tot de omgeving wordt uitgelegd.
5 Omgevingsaspecten
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.
 
Met dit plan wordt het bedrijfsperceel uitgebreid waarbij dertien hotelhuisjes worden toegestaan. Tevens wordt reeds aangelegde parkeerruimte en een uitbreiding daarvan passend bestemd. De reeds vergunde zonnepanelen worden tevens ingepast in dit plan.
 
Daarnaast wordt op het bestaande woonerf een driedubbel woonhuis met bergingen mogelijk gemaakt ter afronding van de herontwikkeling van het voormalig boerenerf.
5.1 Bodem
In het kader van een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de bestemming (functie) die in het bestemmingsplan wordt toegelaten, passend wordt geacht in relatie tot de bodemkwaliteit. De vereiste bodemkwaliteit is bepaald in het Besluit bodemkwaliteit. Het Besluit maakt onderscheid tussen verschillende toepassingsmogelijkheden met bijbehorende toetsingskaders. Uitgangspunt van het Besluit is dat de kwaliteit moet aansluiten bij de functie.
 
Bedrijfsperceel
Ter hoogte van de uitbreiding van het bedrijfsperceel, uitbreiding van het parkeerterrein en zonnepanelenveld is geen bodemonderzoek bekend. Dit deel van het plangebied is nooit bebouwd geweest. De verwachting is dat de bodemkwaliteit voldoende is voor de voorgenomen functie.
 
Woonerf
Er is ter hoogte van de voorziene driedubbele schuurwoning op het voormalig boerenerf een bodemonderzoek uitgevoerd door EcoReest. In het rapport met projectnummer 210845 (bijlage 1 van de toelichting) van 21 juli 2021 wordt geconcludeerd dat:
 
“Verkennend chemisch bodemonderzoek
Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetoond. De licht verhoogde gehalten aan barium en zink in het grondwater worden beschouwd als zijnde van nature verhoogde achtergrondwaarden.
 
De onderzoekshypothese, zijnde een verdachte locatie, is op basis van de plaatselijk in de
bovengrond licht verhoogd gemeten gehalten aan minerale olie en PAK bevestigd.
 
Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, concluderen wij dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieu-hygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieu-hygiënische belemmering in relatie tot de woonbestemming van het terrein.
 
Verkennend asbestonderzoek
Uit het verkennend asbestonderzoek is gebleken dat het aangetroffen asbestverdachte materiaal op het maaiveld daadwerkelijk asbest bevat. Behoudens deze stukjes plaatwerk is gedurende het verkennend asbestonderzoek geen verdacht materiaal aangetroffen.
 
Op basis van de onderzoeksresultaten van het asbestonderzoek concluderen wij dat in de geanalyseerde mengmonsters van Ip.1 t/m 4 en Ip.5 t/m 8 geen asbest is aangetoond.
 
De hypothese “verdachte locatie” wordt op grond van de resultaten van het huidige asbestonderzoek (aantreffen stukjes plaatmateriaal) met betrekking tot de onderzoekslocatie formeel bevestigd.
 
Met betrekking tot de onderzoekslocatie is echter geen nader asbestonderzoek noodzakelijk, Indien bij verkennend asbestonderzoek het gemeten asbestgehalte kleiner is dat de helft van de interventiewaarde, is het statistisch aannemelijk dat ook in een nader onderzoekstraject de interventiewaarde niet zal worden overschreden. In deze gevallen geldt er geen noodzaak tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest.”
 
Blijkens advies van de Regionale uitvoeringsdienst Drenthe is gebleken dat het onderzoek onvoldoende is betreffende het woonerf. Dat is gelegen aan het feit dat voor uitvoeren van het onderzoek er reeds grond was afgeschoven en de druppelzones en locatie dieseltank niet onderzocht konden worden. Vanwege de spreiding van de bodem is het aannemelijk dat er sprake is van een voldoende bodemkwaliteit danwel dat door middel van bodem verbetering alsnog sprake zal zijn van een voldoende bodemkwaliteit.
 
Voor de omgevingsvergunning voor de woonhuizen is vereist dat voornoemde wordt bevestigd in een rapport bodemonderzoek. Dat onderzoek zal worden uitgevoerd nadat de twee vergunde woonhuizen casco gereed zijn en de grond is aangevuld. Gaande de bestemmingsplan procedure zullen de uitkomsten van het onderzoek bekend worden.
 
Conclusie:
Het aspect ‘bodem’ vormt gezien voornoemde naar verwachting geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
5.2 Archeologie en Cultuurhistorie
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie ofwel de aanwezigheid van monumenten of archeologisch waardevolle gebieden.
 
Monumenten
De binnen de gemeente De Wolden aangewezen rijksmonumenten en provinciale monumenten zijn op ruime afstand van het plangebied gesitueerd, zodat de voorgenomen ontwikkeling niet van enige invloed is op deze beschermde gebouwen. In de gemeente De Wolden zijn geen gemeentelijke monumenten aangewezen.
 
Archeologische beleidskaart
 
Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Het plangebied is op de kaart voor het overgrote deel aangeduid met de waarde ‘historische kernen, buitenplaatsen, middeleeuwse begraafplaatsen (in gebruik) en zone rond historische nederzettingen’. Een beperkt deel van het plangebied (woonerf) is aangeduid met de waarde ‘depressies / laagten, al dan niet gevuld met organisch materiaal’.
 
In deze gebieden aangeduid als historische kernen geldt, is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm –Mv. In gebieden aangeduid als depressies/laagten is archeologisch onderzoek verplicht.
 
Bedrijfsperceel
Wat betreft de gronden waar de hotelhuisjes en de bedrijfswoning zijn voorzien is nog niet duidelijk hoe de huisjes en de bedrijfswoning ontwerptechnisch eruit zullen zien. Het is nog onduidelijk of hier een bodemingreep dieper dan 30 cm mee gemoeid is.
 
De aan te leggen extra parkeerruimte en pad op het oostelijke deel zal een bodemingreep van minder dan de voornoemde 30 cm omvatten.
 
Met dit plan blijft de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’ behouden. Daarmee blijft, conform de huidige planologische situatie, de verplichting tot onderzoek in stand. Eventueel benodigd archeologisch onderzoek kan dan moeten worden uitgevoerd en beoordeeld in de vergunningsfase.
 
Woonerf
Ten behoeve van het voormalig boerenerf waar de driedubbele schuurwoning is voorzien is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd door Laagland Archeologie. In het rapport van juni 2021 met nummer 678 (bijlage 2 van de toelichting) wordt geconcludeerd dat:
 
“Het bodemprofiel bestaat overwegend uit een AC-profiel, waarbij de A-horizont wordt gevormd door een of meer lagen verstoord materiaal. De C-horizont bestaat overwegend uit (deels afgespoelde) gestuwde sedimenten. De verstoorde laag is gemiddeld ongeveer 40 cm dik. Bij boring 5 is een ven geconstateerd. Gelet op het aanwezige venige pakket kan aangenomen worden dat deze in ieder geval reeds in de Late Middeleeuwen aanwezig was. In boring 6 is een afwijkend bodemprofiel aangetroffen, waarbij onder een verstoord pakket van 45 cm een intacte podzolbodem is gezien. De top van het intacte dekzand ligt op een hoogte van ongeveer 9,20 m +NAP, wat qua hoogte vergelijkbaar is met de elders in het plangebied aangetroffen intacte top van gestuwde afzettingen. Gezien de geringe dikte van het verstoorde pakket en afgezet tegen het algemene beeld dat het AHN geeft, kan aangenomen worden dat de bodem in het plangebied niet ernstig verstoord is. Dit betekent dat er een grote kans is dat resten van voormalige bewoning nog aanwezig kunnen zijn. Uiteraard zijn nog resten van de boerderij uit 1870 te verwachten. Het is echter een gepasseerd station om specifiek een recent gesloopte historische boerderij door middel van archeologisch onderzoek te onderzoeken. Onder of nabij deze locatie is er een grote kans dat nog resten van een voorganger aanwezig zijn. Dat kan gaan om resten van de boerderij die omstreeks 1832 op de kaart is aangegeven, maar ook oudere voorgangers kunnen worden verwacht. Daarnaast zijn sporen van erfinrichting te verwachten (afvalkuilen, waterputten en dergelijk). Specifiek de locatie van het ven heeft een hoge kans op afvalresten vanaf de eerste bewoning.”
 
Er werd geadviseerd een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden en is uitgevoerd door Laagland Archeologie. De resultaten zijn verwoord in een rapport met nummer 711 bijgevoegd als bijlage 3 van de toelichting. Hierin wordt het volgende geconcludeerd:
 
“Samengevat zijn tijdens het onderzoek diverse sporen van het historische erf uit ca. 1900 aangetroffen. In totaal zijn 57 sporen gedocumenteerd, bestaande uit paalkuilen, muurwerk en poeren. In proefsleuf 1 is een palenrij gedocumenteerd. Deze palenrij maakte onderdeel uit van een afrastering van het erf, dat op Google Maps nog zichtbaar is in een foto uit 2010. De aanwezigheid van fragmenten industrieel dakpan bevestigd de recente datering van deze sporen. In proefsleuf 3 is muurwerk aangetroffen dat behoorde tot de boerderij en het stookhuis dat zich voor de boerderij bevond. Een groot deel van dit muurwerk was uit verband getrokken en bestond nog uit één of twee lagen stenen. Bij de sloop van de boerderij in 2020 is een groot deel van de bodem ter plaatse van de boerderij verstoord tot in het archeologische niveau. Hierbij zijn veel archeologische resten van de boerderij en van de voorganger hiervan verloren gegaan. De aangetroffen vindplaats is daardoor sterk verstoord. Op basis van de KNA-criteria is de vindplaats als niet behoudenswaardig gewaardeerd. Ter plaatse van de geplande nieuw zijn archeologische resten aanwezig, maar deze zijn als niet behoudenswaardig gewaardeerd.
De dekkingsgraad van het proefsleuvenonderzoek was echter onvoldoende om het gehele plangebied vrij te geven voor het aspect archeologisch. Geadviseerd wordt om de dubbelbestemming archeologie voor het plangebied te handhaven, maar de bouwblokken vrij te geven voor ontwikkeling. Het bevoegd gezag heeft dit advies overgenomen.”
 
Cultuurhistorische waardenkaart
Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk ontwerp (inrichting en beheer).
 
Op de beleidskaart is het plangebied aangeduid als beleidszone 2 en 3. Binnen beleidszone 2 valt de driedubbele schuurwoning. Hierbij is aangegeven dat bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische waarden een grote rol spelen. Het rekening houden met aanwezige cultuurhistorische waarden wordt daarom aanbevolen. De vergroting van het bedrijfsperceel met geplande bebouwing vindt plaats op een gedeelte dat valt in beleidszone 3, waar het gebied een gemiddelde cultuurhistorische waarde heeft. Cultuurhistorie speelt daarin een nevengeschikte rol bij nieuwe ontwikkelingen.
 
Het plangebied valt ook binnen het cultuurhistorisch ensemble. Dit zijn waardevolle gebieden in de gemeente. Cultuurhistorie biedt hiervoor zowel gemeente als private partijen kansen voor toeristisch-recreatieve ontwikkelingen. Het plangebied is volgens de inventarisatiekaart gelegen in het cultuurlandschap: ‘esdorpenlandschap’.
 
Bedrijfsperceel
Met dit plan wordt het bedrijfsperceel uitgebreid voor de bouw van hotelhuisjes en een bedrijfswoning. Tevens wordt (extra) parkeerruimte aangelegd en zijn er twee uitbreidingen voorzien aan het hoofdgebouw.
 
Wat betreft de hotelhuisjes en de bedrijfswoning speelt cultuurhistorie een nevengeschikte rol. De huisjes zullen ontworpen worden passend in de omgeving.
 
Woonerf
Het te bouwen driedubbele woonhuis wordt bewust vormgegeven als schuurwoning. De voormalige boerderij wordt herbouwd als boerderij met twee schuurwoningen erbij. Op deze wijze is rekening gehouden met de cultuurhistorie van het plangebied als zijnde oud boerenerf.
 
Conclusie
Het aspect ‘archeologie en cultuurhistorie’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
5.3 Water
In het kader van dit plan is op 25 augustus 2022 de digitale watertoets uitgevoerd. Op basis van deze toets volgt dat de korte procedure van toepassing is. Dat houdt in dat de planvorming doorgang kan vinden onder de voorwaarde dat de standaard waterparagraaf wordt toepast.  
 
Standaard waterparagraaf korte procedure
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te ‘toetsen op water’, de zogenaamde watertoets. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.
 
Relevant beleid
Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016-2021. Specifiek voor het stedelijke gebied heeft het waterschap het beleid geformuleerd in ‘Water Raakt!’. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
 
Invloed op de waterhuishouding
Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter.
Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte.
Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.
 
Voorkeursbeleid hemelwater
Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater.
 
Overwegingen
De gronden waar de uitbreiding van het bedrijfsperceel, de hotelhuisjes en de bedrijfswoning zijn voorzien, wordt begrensd door een sloot waar overtollig regenwater en afstromend hemelwater op af kan stromen. Daarnaast kan overtollig regenwater op natuurlijke wijze worden geïnfiltreerd op eigen terrein. De beoogde gebouwen zullen conform het gemeentelijk beleid voor de afvoer van vuilwater worden aangesloten op het riool. Er is een pompput voorzien ter hoogte van de bedrijfswoning die zal aansluiten op de pompput op het woonerf. De parkeerplaats wordt voorzien van halfverharding waar het water kan infiltreren in de bodem.
 
Het voormalig boerenerf aan de Linderweg wordt aan de zuidkant en oostkant begrensd door een sloot waar overtollig regenwater en afstromend hemelwater op af kan stromen. De greppel langs de zuidkant wordt in het kader van de landschappelijke inpassing verder uitgegraven. Dit is ook nodig in het kader van ‘compensatie nieuwbouw kleine plannen’ waarin gesteld wordt door het waterschap dat 10% van de voorgenomen extra verharding waterberging aangelegd moet worden. Hier wordt gevolg aan gegeven door de greppel uit te graven en te verbreden.
 
De beoogde gebouwen zullen conform het gemeentelijk beleid voor de afvoer van vuilwater worden aangesloten op het riool. Het gemeentelijke riool is gelegen langs de Ommerweg. Het deel van het riool ter hoogte van Ommerweg 49 tot en met Ommerweg 47 is reeds overbelast. Daarmee kunnen de beoogde woonhuizen niet zomaar op het riool worden aangesloten. De aansluiting zal worden aangelegd meer noordelijk op het riool en wordt ten laste van dit plan een extra pompput aangelegd. Op deze wijze zal de bestaande overbelasting niet (extra) toenemen door dit plan.
 
Conclusie
Het aspect ‘water’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
5.4 Natuur en ecologie
Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming. Dit wordt geregeld in de Wet natuurbescherming.
 
Bedrijfsperceel
Er is geen ecologisch onderzoek uitgevoerd ter hoogte van de voorgenomen hotelhuisjes en de voorgenomen bedrijfswoning.
Het moment van uitvoering van de werkzaamheden is nog onduidelijk. Op het moment dat de werkzaamheden zullen aanvangen zal initiatiefnemer bezien of onderzoek danwel maatregelen vereist zijn.
 
Daarbij blijft de algemene zorgplicht alsmede het beoordelingskader voor vergunning van toepassing. Waarbij het bevoegd gezag invloed blijft houden.
 
Woonerf
Er is op 6 oktober 2020 door Booman Tuinen een quickscan uitgevoerd voor een drietal zones in het totale plangebied, waarvan het plangebied in dezen onderdeel uitmaakt. Het rapport is bijgevoegd als bijlage 4 van de toelichting. Er wordt geconcludeerd dat er geen beschermde soorten zijn waargenomen en geen nader ecologisch onderzoek benodigd is.
 
De gronden waar het drie dubbele woonhuis is voorzien, is vrij van opstallen en opschot. De gronden zijn in het kader van de bouw voor de vergunde bebouwing reeds bouwrijp gemaakt. Bij deze werkzaamheden heeft initiatiefnemer geen verblijfsmogelijkheden voor beschermde soorten aangetroffen. De algemene zorgplicht zal door initiatiefnemer in acht worden genomen.
De werkzaamheden zijn buiten het broedseizoen aangevangen en zullen gestaag worden voortgezet.
 
Conclusie
Het aspect ‘ecologie’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
5.5 Geluid
Op grond van de Wet geluidhinder dient er een akoestische afweging in het kader van dit op te stellen bestemmingsplan te worden gemaakt. Het driedubbele woonhuis is een gevoelige functie. De hotelhuisjes zijn blijkens jurisprudentie geen gevoelige functie.
Het gehele plangebied ligt buiten zone van een spoor en buiten een gezoneerd industrieterrein. Daarmee is in dezen geen nadere afweging vereist.
 
Voor wegverkeer is dient wel sprake te zijn van een nader afweging. In de nabijheid van het plangebied is de tweebaans provinciale weg N48 en de Ommerweg alsmede de (nieuwe) Linderweg gelegen. Voor deze wegen geldt een zone van 250 meter.
 
Bedrijfsperceel
De reeds toegestane bedrijfswoning wordt in de Wgh gezien als ‘geprojecteerde woning’. De afstand van deze woning tot de Ommerweg danwel de nieuw Linderweg kan niet minder zijn dan een bedrijfswoning in de bestaande bebouwing. De afstand tot deze twee wegen zal dan ook niet worden verkleind
 
De nieuw bedrijfswoning is beoogd op het vergrootte bedrijfsperceel. Het bedrijfsperceel is gelegen op ca 240 m. Om het bedrijfsperceel is een groene afscheiding voorzien waarmee de beoogde bedrijfswoning alsnog niet op minder dan 250 m afstand van de N48 kunnen worden gebouwd.
 
Woonerf
Het woonerf is gelegen op meer dan 250 m afstand van de N48, het verkeerslawaai hiervan hoeft daarom niet te worden onderzocht. Het woonerf is wel gelegen in de geluidszone van de Ommerweg en de (nieuwe) Linderweg. Voor beide wegen is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Alle berekende geluidbelastingen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (zie bijlage 5 van de toelichting voor de geluidstabellen).
 
De parkeerruimte grenzend aan het woonerf is specifiek voor parkeren bestemd. Ter plaatse mogen geen bedrijfsactiviteiten worden ontwikkeld. Het parkeren is zodanig ingepast dat er geen sprake zal zijn van hinder. Daarbij zijn de bedrijfsactiviteiten van de sauna beperkt tot 23:00 en is aannemelijk dat voldaan kan worden aan de geluidsnormen van het activiteitenbesluit.
 
Er is met dit plan sprake van een goed woon- en leefklimaat.
 
Conclusie:
Het aspect ‘geluid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
5.6 Milieuzonering bedrijven
Een goed woon- en leefklimaat wordt bereikt als er balans is tussen de milieubelastende en milieugevoelige activiteiten, er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het plan juist hinder ondervindt.
 
Met dit plan wordt het bedrijfsperceel uitgebreid ten behoeve van dertien hotelhuisjes en de bedrijfswoning. Tevens wordt een driedubbel woonhuis mogelijk gemaakt ter afronding van de herontwikkeling van het woonerf.
 
Een goede ruimtelijke ordening vergt dat er voldoende afstand is tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). In de handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG staan voor een groot aantal bedrijfscategorieën richtafstanden aangegeven. Deze richtafstanden hebben betrekking op de onderdelen geluid, geur, stof en gevaar. De genoemde richtafstanden zijn gebaseerd op een rustige woonwijk danwel rustig landelijk gebied.
 
Bedrijfsperceel
Het bestaande bestemmingsvlak ‘Bedrijf’ wordt aan de oostzijde vergroot. Het vergrootte bestemmingsvlak kan van invloed zijn op nabijgelegen woonpercelen.
 
In de nabijheid (straal 200 meter) van het plangebied zijn een aantal woonpercelen gelegen.
Met de beoogde vergroting komt het bestemmingsvlak niet op kortere afstand van een van deze woonpercelen te liggen.
 
De bij recht toegestane bedrijfswoning zal met dit plan op grotere afstand komen te liggen dan de in de nabij gelegen bedrijfsbestemmingen.
 
Daarmee wordt voorzien in een goed woon- en leefklimaat.
 
Woonerf
In de nabijheid (straal 200 meter) van het woonerf waar het beoogde driedubbele woonhuis is voorzien zijn de volgende (agrarische) bedrijfsbestemming gelegen. Deze percelen zijn in onderstaande tabel aangegeven met de geldende bestemming, zwaarste planologische mogelijkheden en daarbij horende hinderrichtafstand.
 
 
Uit voorstaande tabel is af te leiden dat de met dit plan beoogde bestemmingsvlak Wonen niet op voldoende afstand tot omliggende (agrarische) bedrijfsbestemmingen Ommerweg 62-62a is gelegen.
 
Ommerweg 62 - 62 a
Ter plaatse is geen veehouderij meer gevestigd. Er is ter plaatse een akkerbouw bedrijf gevestigd. Een akkerbouwbedrijf is aangeduid als categorie 2 met een richthinderafstand van 30 meter. Deze afstand wordt wel behaald waarmee dit akkerbouwbedrijf niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd.
 
Daarbij moeten we opmerken dat de woning Ommerweg 64 en de vergunde twee woonhuizen op het woonerf op kortere afstand van dit bedrijfsperceel zijn gelegen dan het met dit plan beoogde driedubbele woonhuis.
 
Planologisch gezien mag er zich wel een veehouderij vestigen. Er kan onderbouwd worden afgeweken van de hinderrichtafstanden.
 
Wet geurhinder- en veehouderij
Buiten de bebouwde kom is de geldende afstand in de Wgv 50 meter tussen de bouwblokken. Deze kortste afstand tussen het bouwblok van Ommerweg 62-62a en het dichtstbijzijnde bouwblok van het nieuwe woonerf bedraagt ca. 70 meter, waarmee wordt voldaan aan de hinderrichtafstand.
Daarmee kan met dit plan het voornoemde bedrijf niet in de bedrijfsvoering worden belemmerd en wordt voorzien in een goed woon- en leefklimaat.
 
Conclusie
Het aspect ‘milieuzonering’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
5.7 Milieueffectrapportage
Het bevoegd gezag moet zich ervan vergewissen of deze activiteit geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Beoordeeld moet dus worden of ervoor op een later te nemen besluit een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Deze toets, die een nieuw element is in de m.e.r.-beoordeling, vindt plaats volgens het nee, tenzij principe. Dit betekent dat er geen m.e.r. hoeft te worden opgesteld, tenzij bij het verlenen van de omgevingsvergunning in de toekomst de vraag aan de orde is of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu op voorhand niet zijn uit te sluiten.
 
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm, maar wel voor de inhoud. Met betrekking tot de inhoud ('wat moet er in de vormvrije worden onderzocht?') moet aandacht besteed worden aan alle criteria die zijn opgenomen in Bijlage III bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'.
 
Naar aanleiding van het gestelde in de voorgaande paragraaf, moet er een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Het uitgangspunt is dat het gaat om een bestaande kern, dat planologisch wordt aangepast aan de eisen van deze tijd. De toets kan gebeuren aan de hand van die aspecten, die hiervoor al aan de orde zijn geweest voor zover ze van invloed zijn op het (natuurlijke) milieu.
 
Om te bepalen of sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtig project, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst C of D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.
 
Drempelwaarden Besluit m.e.r.
Dit project voorziet in een directe eindbestemming en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit project m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.
 
In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht.
Op basis van onderdeel D (De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) is indien de volgende drempelwaarden worden overschreden sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project:
  1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
  2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
  3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. 
Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, worden de hiervoor genoemde drempelwaarden niet overschreden. Er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-beoordelingsplicht.
 
Gevoelig gebied
Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Er is in dezen geen sprake van een gevoelig gebied.
 
Milieugevolgen
In dit plan zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid, bodem en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat dit bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.
 
Conclusie
Het aspect ‘milieueffectrapportage’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
5.8 Luchtkwaliteit
De luchtkwaliteit dient te worden mee genomen in ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een project de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.
 
Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
  1. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
  2. Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
  3. Een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
  4. Een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.
Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:
  • woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
  • infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
  • kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.
 
Bedrijfsperceel
Op grond van de Wet milieubeheer geldt voor zwevende deeltjes (PM10), betreffende de bescherming van de gezondheid van de mens, een grenswaarde van 40 microgram per m3 als jaargemiddelde concentratie.
Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde. In 2021 was de waarde Fijn stof (PM10) ca. 13 ug/m³.
 
Woonerf
Er is in dezen sprake van een project dat ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.
 
Conclusie:
Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.
5.9 Externe veiligheid
Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).
 
In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.
 
Bedrijfsperceel
Met dit plan wordt het bedrijfsperceel vergroot ten behoeve van dertien hotelhuisjes en de bedrijfswoning. Op het bestaande bedrijfsperceel is reeds een sauna gevestigd. De daarbij opgeslagen gevaarlijke stoffen behoren te voldoen aan de geldende regelgeving. Met dit plan is geen wijziging in de bestaande bedrijfsvoering beoogd.
 
Op het vergrootte bedrijfsperceel zal geen sprake zijn van gevaarlijke stoffen.
 
Woonerf
Het driedubbele woonhuis wordt mogelijk gemaakt ter afronding van de herontwikkeling van het voormalig boerenerf.
 
De risicokaart van het interprovinciaal Overleg is nagezien op de aanwezigheid van risicobronnen. In de nabije omgeving (straal 1 km) is een transportroute gevaarlijke stoffen over de weg, spoorweg of water gelegen. Behoudens de voornoemde transportroute, zijn in de nabij omgeving geen risicobronnen aanwezig.
 
Transportroutes
Oostelijk van het plangebied is de provinciale weg N48 gelegen. Volgens de risicokaart is de N48 onderdeel van het basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is voor het wegdeel vanaf het knooppunt Hoogeveen tot aan de afrit N377 (Balkbrug) een PR-plafond van 0 meter en een GR-plafond van 47 meter, aangeduid. Daarbij is aangegeven dat geen sprake is van plasbrandaandachtsgebied.
 
Het plangebied is op ca 240 meter van de N48 gelegen en daarmee ruim buiten de voornoemde risicocontouren gelegen. Daarmee is een nadere afweging van het groepsrisico met dit plan niet vereist.
 
Hulpverlening
Gezien de ligging van het plangebied in het buitengebied mag verwacht worden dat er sprake is van redelijke opkomsttijden voor de brandweer en ander hulpverleningsdiensten.
 
Het plan voorziet in gezinswoningen waarbij kan worden aangenomen dat de bewoners zelfredzaamheid zijn.
 
Conclusie
Het aspect ‘externe veiligheid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
5.10 Verkeer en parkeren
Met dit plan wordt het bedrijfsperceel uitgebreid ten behoeve van dertien hotelhuisjes en de bedrijfswoning. Tevens wordt een driedubbel woonhuismogelijk gemaakt ter afronding van het woonerf.
 
Deze ontwikkeling is van invloed op de parkeerbehoefte en verkeer aantrekkende werking van het bedrijf alsmede het woonerf.
 
De voorgenomen verbreding met hotelhuisjes is bedoeld voor de gasten van de sauna en zal daarmee geen invloed hebben op de parkeerbehoefte. Met dit plan is een toename van de bedrijfsvloeroppervlakte voorzien van ca. 124 m².
 
De CROW-publicatie 381 geeft parkeerkenkerncijfers en kenkerncijfers verkeersgeneratie voor verschillende bestemmingen in de groepen wonen, werken, winkelen en boodschappen, sport, cultuur en ontspanning, horeca en (verblijfs)recreatie, gezondheidszorg en (sociale)voorzieningen en onderwijs.
 
De omgeving van het plangebied is op basis van de publicatie te kenmerken als weinig stedelijk buitengebied. Waar voornoemde norm ontbreekt is (zover mogelijk) aangesloten bij de norm voor rest bebouwde kom weinig stedelijk. In onderstaande berekening(en) is de gemiddelde norm aangehouden.
 
Parkeren
 
Er wordt voorzien in parkeerplaatsen op het eigen perceel bij zowel de dubbele schuurwoning, de herbouwde boerderij en de drie dubbele schuurwoning.
In principe neemt de parkeerbehoefte voor het bedrijfsperceel niet toe omdat de doelgroep de gasten zijn die al bij de sauna zijn. Daarmee ontstaat er alleen extra behoefte door de geringe uitbreiding van de sauna. Er wordt voorzien in 36 extra parkeerplaatsen om de behoefte op te vangen. 
 
Verkeer
Door de extra woningen zal er een hogere verkeersintensiteit zijn. De hotelhuisjes zorgen niet voor extra verkeersintensiteit, omdat de doelgroep veelal de al bestaande bezoekers van de sauna zullen zijn.
 
De Linderweg sluit direct aan op de doorgaande gebiedsontsluitingsweg Ommerweg, welke in noordelijke en zuidelijke richting een goede ontsluiting geeft. Tevens is op korte afstand de (nieuwe) Linderweg gelegen welke in oostelijke richting het verkeer ontsluit. De doorgaande Ommerweg is voldoende breed en heeft een voldoende doorstroming om de toename in verkeer op te kunnen vangen.
 
Conclusie
Het aspect ‘parkeren en verkeer’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
6 Planbeschrijving
6.1 Juridisch systeem
De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.
 
Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).
6.2 Regels
De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:
  1. Inleidende regels;
  2. Bestemmingsregels;
  3. Algemene regels;
  4. Overgangs- en slotregels. 
In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.
 
In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels.
 
Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.
 
De regels zijn gebaseerd op de regels zoals opgenomen in de beheersverordening Buitengebied De Wolden. Daarbij zijn niet van toepassing zijnde regels weggelaten en enkele maatwerktoepassingen getroffen. De maatwerkaanpassingen zijn hierna specifiek benoemd.
6.3 Verklaring van de bestemmingen
 
Artikel 3 Agrarisch
De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor een agrarisch grondgebruik. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden – duurzame energiewinning’ is een (veld)opstelling voor zonnepanelen toegestaan.
 
Daarbij is voorzien in de aanduiding 'landschapswaarden' voor de voorwaardelijk verplichte aanleg van het landschappelijke Inrichtingsplan. Tevens is in de gebruiksregels de aanleg en instandhouding van de aanleg van de landschappelijke maatregelen binnen deze aanduiding voorwaardelijk verplicht gesteld.
 
Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. Er zijn enkel andere bouwwerken toegestaan waaronder een de opstelling en bijbehorende electrakasten voor energiewinning.
 
Artikel 4 Bedrijf
De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven, welke zijn genoemd in de Staat van bedrijven onder de categorieën 1 tot en met 2, alsmede bestaande bedrijven. Daarbij zijn geluidzonerings- en m.e.r.-plichtige inrichtingen niet toegestaan. Tevens mag er gewoond worden ten behoeve van het bedrijf. Daarbij zijn ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie horeca in de vorm van een restaurant, logies in de vorm van recreatieverblijven en parkeervoorzieningen.
 
Daarbij is ook hier voorzien in de aanduiding 'landschapswaarden' voor de voorwaardelijk verplichte aanleg van het landschappelijke Inrichtingsplan. Tevens is in de gebruiksregels de aanleg en instandhouding van de aanleg van de landschappelijke maatregelen binnen deze aanduiding voorwaardelijk verplicht gesteld.
 
Het bouwen van bedrijfsgebouwen, overkapping bij bedrijven, hotel(huisjes), één bedrijfswoning met aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij bedrijfswoningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Daarvoor is voorzien in een “bouwvlak”, aanduidingsvlakken “bijgebouwen” en “specifieke vorm van bedrijf – hotelfunctie”
 
De gevel van het hoofdgebouw gelegen parallel langs de Ommerweg wordt gezien als de voorgevel waarachter de overige bebouwing gebouwd moet worden. Dit is met een aanduiding “gevellijn” aangegeven op de verbeelding.
 
Artikel 5 Tuin
De gronden met de bestemming ‘Tuin’ worden onder andere gebruikt als erf, oprit en parkeren.
Binnen deze bestemming mogen bij recht enkel andere bouwwerken worden gebouwd. Een
uitzondering daarop is de bouw van erkers bij woningen.
 
Met uitzondering van de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’ dienen de gronden niet als erf te worden beschouwd in de zin van artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Dit om te voorkomen dat er vergunningsvrije bouwwerken worden opgericht, voor zover deze zijn uit te sluiten binnen het bestemmingsplan.
 
Artikel 6 Verkeer – parkeren
De voor 'Verkeer – parkeren' aangewezen gronden zijn bestemd voor parkeervoorzieningen, dammen en/of duikers, sloten, bermen en beplanting, groenvoorzieningen en bebossing.
 
Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. Er zijn enkel andere bouwwerken toegestaan.
 
Deze bestemming is in de regels en doormiddel van een aanduiding “relatie” verbonden aan de bedrijfsbestemming.
 
Artikel 7 Wonen
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit.
 
Het bouwen van drie woonhuizen met aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De woonhuizen (hoofdgebouwen) dienen te worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangeduide drie bouwvlakken. Daarbij is aangeduid dat het woonhuis twee danwel drie woningen aaneen gebouwd
 
7 Handhaving
7.1 Algemeen
Het bestemmingsplan wil een sturend instrument zijn voor de ruimtelijke en functionele inrichting van het plangebied. Aan de hand van de in het bestemmingsplan opgenomen regels worden voorgenomen activiteiten (activiteiten en gebruik van gronden) getoetst. Als blijkt dat in afwijking van de regels activiteiten plaatsvinden, is handhaving in enge zin aan de orde, gericht op het ongedaan maken van een overtreding. Handhaving is belangrijk om de sturing die het bestemmingsplan beoogt tot haar recht te laten komen.
7.2 Beleidskeuzen
Er is een Kadernota Handhaving en Toezicht 2015 - 2018. Daarnaast is er een Integraal Veiligheidsplan en een Handhavingsuitvoeringsprogramma. De Kadernota geldt voor iedereen die betrokken is bij de handhaving van regels voor de fysieke leefomgeving en veiligheid door de gemeente De Wolden.
De nota bevat de handhaving van een breed scala aan landelijke en gemeentelijke regelgeving,
zoals de Woningwet, Wet ruimtelijke ordening, Wet milieubeheer, Wet Bodembescherming, Algemene Plaatselijke Verordening (APV) en de bijzondere wetten (Drank- en horecawet, Wet op de Kansspelen). Omdat bijzondere wetten ook onder de reikwijdte vallen, horen ook veiligheids- en openbare orde vraag stukken onder de werking van deze nota.
 
Visie op handhaving
De gemeente vindt het belangrijk dat inwoners zich veilig voelen in hun eigen huis, buurtschap en dorp. Veiligheid is een breed begrip dat om samenwerking vraagt. Vooral de politie speelt een belangrijke rol in handhaving, preventie en hulpverlening en heeft een belangrijke signaalfunctie. De gemeente gaat uit van vertrouwen, maar als het nodig is wordt opgetreden. De wens is minder regels vanuit de overheid en alleen regelgeving die is na te leven en te handhaven.
8 Uitvoerbaarheid
8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Inspraak
Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is overeenkomstig het besluit van het college geen gelegenheid tot inspraak geboden.
 
Initiatiefnemer heeft de eigenaren van omliggende gronden geïnformeerd. Zaterdag 1 mei is er een inloopochtend op het perceel gehouden, waarvoor naaste buren persoonlijk per brief zijn uitgenodigd. Er zijn geen op- of aanmerkingen ontvangen die tot aanpassing van de plannen leiden. In de voorgelegde plannen was nog sprake van een hotel in plaats van hotelhuisjes. De hotelhuisjes betekenen een afname van volume, waarmee niet verwacht wordt dat buren bezwaar zullen hebben. Desondanks zal initiatiefnemer nogmaals de buurt informeren.
 
Overleg
In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro zal door het college het conceptbestemmingsplan toegezonden worden aan de vooroverlegpartners.
 
Zienswijzen
Het voorliggend bestemmingsplan zal als ontwerp ter visie worden gelegd gedurende 6 weken. Binnen deze termijn wordt een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen.
 
8.2 Economische uitvoerbaarheid
Het gaat om een particulier initiatief waarbij de initiatiefnemers garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschade en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemers. Er wordt een planschade afwentelingsovereenkomst gesloten, waarmee eventuele planschade afgedekt wordt.