Buitengebied, locatie Kersendijk 6 Westendorp

1.1 Aanleiding en doelstelling

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het adres Kersendijk 6 en verschillende aangrenzende percelen ten zuiden van Westendorp en de Rijksweg A18. Ten zuiden van het plangebied ligt het Hoenderbosch. Het plangebied is ingesloten door de Kersendijk, Beukendijk en Bijvankstraat. Het totale gebied is circa 4,2 hectare groot.

Op het perceel Kersendijk 6 was van oudsher een agrarisch bedrijf gevestigd. De eigenaar heeft een aantal jaren geleden besloten om de agrarische bedrijfsvoering op deze locatie te beëindigen door de lage rentabiliteit van de percelen. De eigenaar heeft nu het initiatief genomen tot het ontwikkelen van drie VAB-woningen (vrijkomende agrarische bebouwing) met daarmee samenhangende verevening in de vorm van sloop van voormalige agrarische bebouwing op Kersendijk 6. Voor deze locatie vigeren nu nog het bestemmingsplan Buitengebied Wisch 2004, wijziging Landgoed Grote en Kleine Beer, en het bestemmingsplan Buitengebied Oude IJsselstreek 2017. De natuurontwikkeling ten behoeve van het wijzigingsplan Grote & Kleine Beer wordt aangepast.

Vanaf 2005 wordt met de Gemeente Oude IJsselstreek gesproken over de ontwikkeling van landgoederen ten zuiden van de Beukendijk en natuur ten noorden van de Beukenweg. Hiervoor is in 2009 een bestemmingsplan in procedure gebracht en goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten van Gelderland. Het betreft het wijzigingsplan Landgoed Grote Beer & Kleine Beer. Door te weinig belangstelling in de economische crisisjaren is het nog niet tot daadwerkelijke ontwikkeling gekomen van de landgoederen. Er zijn nieuwe afspraken gemaakt voor de realisatietermijn.

Het bestemmingsplan heeft tot doel het juridisch vastleggen van de rechten en plichten betreffende het bebouwen en gebruiken van de betreffende gronden aan de Kersendijk. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Voor het wijzigingsplan voor de landgoederen uit 2009 zijn diverse onderzoeken verricht. Voor het onderzoek naar flora en fauna is een actualisatie verricht. Daarnaast is ten behoeve van de drie VAB-woningen ook een aangepaste landschappelijke inpassing opgesteld. Zowel de onderzoeken als de landschappelijke inpassing zijn als bijlagen aan dit plan toegevoegd. De resultaten worden in de toelichting kort beschreven.

1.2 Het plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de Gemeente Oude IJsselstreek, ten zuiden van Westendorp. Het plangebied bevat een agrarisch bedrijf met diverse bedrijfsbebouwing en twee bedrijfswoningen. De meeste stallen zijn inmiddels al gesloopt.

Luchtfoto met ligging van het plangebied 

1.3 Vigerend bestemmingsplan     

Voor het hele plangebied vigeren twee bestemmingsplannen:

- Bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017”,

zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Oude IJsselstreek op 28 juni 2018.

Dit bestemmingsplan is relevant voor het deel met het agrarisch bouwvlak aan de Kersendijk. De woning met adres Kersendijk 6 is een bedrijfswoning die omgezet wordt naar een burgerwoning. De naastgelegen, oude schuur met nummer 4 heeft de functieaanduiding 'plattelandswoning' en de bouwaanduiding 'karakteristiek'.

Afgezien van de agrarische bestemming worden alle overige regels in het nieuwe plan overgenomen. Het nieuwe bouwvlak voor de woningen wordt aangepast.

Uitsnede plankaart van vigerend bestemmingsplan Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, voor het deel Kersendijk 6.

Daarnaast is nog een wijzigingsplan vastgesteld:

- Bestemmingsplan buitengebied Wisch 2004, wijziging Landgoed Grote en Kleine Beer

Dit plan werd onherroepelijk in 2009, ten behoeve van de landhuizen en natuurontwikkeling. Tot een daadwerkelijke ontwikkeling van de landgoederen is het nog niet gekomen.

De woningen binnen de landgoederen vallen onder de op 24 november 2016 vastgestelde beleidsnotitie getiteld "Woningbouwplanning Oude IJsselstreek" en er derhalve een realisatietermijn aan is gekoppeld. Na verloop van de termijn komen de betreffende bouwmogelijkheden te vervallen.

Uitsnede plankaart van wijzigingsplan Grote Beer.

Uitsnede plankaart van wijzigingsplan Kleine Beer.

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in het Buitengebied van de Gemeente Oude IJsselstreek, nabij de kern Westendorp. De bebouwing in het Buitengebied is door de eeuwen heen voornamelijk agrarisch van karakter geweest. De laatste decennia is er veel sprake geweest van functieverandering in het gebied, maar hetgebruik is nog steeds overwegend agrarisch.

De locatie ligt in een relatief vochtig zandgebied met oude ontginningen en bossen. Verspreid is enig relief te ervaren en steilrandjes te zien die de oorspronkelijke onregelmatige inrichting markeren. Vanaf halverwege de 19e eeuw is er bewoning met agrarische activiteiten op de locatie. Het gebied is altijd gekenmerkt geweest door kleinschaligheid met een sterke afwisseling van bos, landgoederen en agrarische percelen.

De huidige boerderijwoning, Kersendijk 6, stamt uit 1967. De naastgelegen schuur uit 1852, Kersendijk 4, heeft tegenwoordig ook een woonfunctie. De sloop van de meeste stallen is gestart. Twee schuren blijven behouden.

Kaartbeeld van locatie rond 1900.

 

Huidig zicht op de planlocatie voor de VAB-woningen vanuit het zuiden, hoek Kersendijk-Beukendijk.

Luchtfoto van plangebied. Inmiddels zijn de meeste schuren gesloopt.

2.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteit

De initiatiefnemer heeft binnen het plangebied een oppervlakte van circa 5.800 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en overige bijgebouwen. Het slopen van bebouwing (inclusief verwijdering van betonnen mestbassins), is een voorwaarde voor het verlenen van medewerking aan de planologische procedure met betrekking tot het realiseren van maximaal 3 woningen (conform het VAB-beleid). Tevens dienen eventuele verontreinigde delen van de bodem van het voormalig agrarisch bouwperceel te worden gesaneerd, zodanig dat de bodem geschikt is voor de toekomstige bestemming.

Binnen de plangenzen van het bestemmingsplan is met de initiatiefnemer overeengekomen dat bijna alle agrarische opstallen van het voormalige bedrijf verdwijnen. Naast de twee bestaande woningen blijven twee bijgebouwen staan (maximaal 150 m2 per bijgebouw).

Luchtfoto van voormalig agrarisch bedrijf met twee woningen (nummers 4 en 6) en te behouden bijgebouwen.

Vanuit het wijzigingsplan Landgoed Grote en Kleine Beer was er een verplichting voor een natuurontwikkeling ter grootte van 1,7 ha ten noorden van de Beukendijk. Met de drie VAB-woningen bijft deze verplichting bestaan, maar is de locatie voor natuur naar het noorden opgeschoven. In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de aanleg van 1,8 ha natuur. Dit is dus meer dan was overeengekomen.

Het Gelders Genootschap heeft als onafhankelijk bureau een advies uitgebracht voor inpassing van de VAB-woningen: 'erfadvies Kersendijk 6 Westendorp' d.d. 13 december 2017 (zie bijlage 1). Dit advies is leidend geweest voor de definitieve inrichting en hieronder samengevat.

Schets mogelijke uitwerking uitgangspunten en randvoorwaarden (Gelders Genootschap).

• A. Toekomstig bosje uit landgoed ontwerp.
• B. Toekomstige waterpoel uit landgoed ontwerp.
• C. Boomgroep verzacht de bebouwing en koppelt het erf aan het landschap. Het draagt bij aan de kleinschaligheid van het kampen­landschap.
• D. Struweelhaag als overgang richting het landschap en accentuering van de achterzijde van het erf.
• E. Geschoren haag rondom voortuin hoofdwoning, accentueert de voorzijde van het erf.
• F. Het erf heeft een entree dat uitkomt op een gezamenlijke ruimte waaraan de woningen staan gesitueerd.
• G. Er is hiërarchie tussen de woningen waarbij één woning de hoofdwoning is qua uitstraling en detaillering. De andere woningen zijn daaraan qua uitstraling aan ondergeschikt.
• H. De andere woningen zijn qua uitstraling ondergeschikt aan de hoofdwoning. De bijgebouwen zijn bij voorkeur inpandig en aan het erf gesitueerd of als gezamenlijk bijgebouw zodat het aantal bijgebouwen op het erf beperkt is en verrommeling wordt voorkomen. Door verschillende oriëntatie en verschillende richtingen krijgt het erf een informele uitstraling, passend bij het kampenlandschap.

Uitstraling van gebouwen:

Alle woningen hebben een rechthoekig grondvlak met één bouwlaag met een fors en gesloten zadeldak en eenvoudige detaillering. Er wordt gekozen voor natuurlijke materialen en gedempte kleuren waarbij de hoofdwoning meer uitgesproken kan zijn. Het erf wordt bij voorkeur als één concept ontworpen. Gebouwen zijn niet identiek aan elkaar maar wel familie.

 

Erfinrichting:

Gebruik voor de inrichting van het erf streekeigen beplanting en landelijke en ambachtelijke materialen.

De initiatiefnemer heeft een geactualiseerd inrichtingsplan voor het eigendom op laten stellen (zie bijlage 2). Hierbij is de inrichting voor de landgoederen Grote en Kleine Beer gelijk gebleven, maar aangevuld voor de VAB-woingen en het voormalige agrarische erf. Het inrichtingsplan is het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De intentie van het initiatief is drieledig:

• Omzetting van de agrarische bestemming naar 'wonen';
• het mogelijk maken van drie nieuwe woningen in een agrarische setting;
• natuurcompensatie ten noorden van Beukendijk voor de landgoederen Grote en Kleine Beer.

2.3 Bouwplan

Voor de locatie zijn bouwplannen in ontwikkeling die beoordeeld worden door de rayonarchitect van het Gelders Genootschap. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn leidend.

Schetsontwerp voor één van de VAB-woningen (ERS-architecten).

2.4 Landschappelijke inpassing

Voor de voorgenomen ingreep is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld door Loo Plan (zie bijlage 2). Hierbij is het oudere inrichtingsplan voor de landgoederen Grote en Kleine Beer gelijk gebleven, maar aangevuld voor de VAB-woningen en het voormalige agrarische erf.

De VAB-woningen worden geclusterd met een hoofdhuis en twee bijwoningen. Het kavel is omgrensd met een lage beukenhaag en is door schaal en bouwstijl duidelijk afwijkend van de nieuwe landgoederen en de bestaande bebouwing.

3.1 Rijksbeleid

Sinds 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van kracht. In de SVIR, die de opvolger is van de Nota Ruimte (2006), schetst het Rijk de ruimtelijke ambities tot 2040 en de ruimtelijke belangen en opgaven tot 2028.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

De SVIR maakt duidelijk dat het Rijk zich beleidsmatig en financieel concentreert op de ontwikkeling en bescherming van de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Een kleinschalige ontwikkeling zoals dit heeft hier relatief weinig impact op. Bovendien stelt de Rijksoverheid zich op het standpunt dat gemeenten en provincies beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren en hebben daarom in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte meer bevoegdheden gekregen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid. Om deze reden wordt in deze ruimtelijke onderbouwing niet nader ingegaan op het nationaal ruimtelijk beleid.

Ter conclusie mag worden gesteld dat de onderhavige herziening van het bestemmingsplan, waarbij agrarische bebouwing wordt verwijderd ten gunste van bouwmogelijkheden voor drie nieuwe woningen, geen strijdigheden oplevert met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Regionaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieu

Conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt bij een bestemmingsplan een toelichting gegeven op de relatie tussen de voorgenomen ontwikkeling en relevante milieuaspecten. Voor het merendeel van de diverse milieuaspecten is specifieke regelgeving opgesteld (bodem, geluid, water, flora- en fauna, etc.). Toch is er bij de vaststelling van een bestemmingsplan sprake van een aanvullende werking, omdat met het bestemmen van gronden ook richting gegeven kan worden aan de uitvoering van het milieubeleid. Uiteraard geldt ook hier het uitgangspunt dat er sprake dient te zijn van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zal daarom per milieuaspect de relatie tot de voorgenomen ontwikkeling worden beschreven.

4.1.1 Bodem

Voor de vaststelling van een bestemmingsplan dient in verband met de uitvoering een reëel beeld aanwezig te zijn van de bodemkwaliteit voor de gronden waaraan een nieuwe bestemming wordt gegeven. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde functie.

In 2007 is een Verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Tauw (zie bijlage 4). Dit onderzoek is uitgevoerd ter voorbereiding van de landgoederen Grote en Kleine Beer. Echter de huidige locatie voor de VAB-woningen is daarbij ook meegenomen. Ondanks de oudere datum is er geen reden om aan te nemen dat de situatie is gewijzigd. Sindsdien is de locatie altijd in gebruik geweest als landbouwgrond (grasland). Daarom worden onderstaande conlusies als nog actueel beschouwd:

• Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de locatie nagenoeg vrij is van verontreinigingen met uitzondering van licht verhoogde concentraties (> streefwaarde). De concentraties zijn dusdanig licht verhoogd dat er geen risico's voor de mens of het milieu zijn te verwachten.
• De verhoogd gemeten gehalten in de grond zijn gemeten in een mengmonster. Hierdoor kunnen gehalten in de afzonderlijke monsterpunten hoger dan wel lager zijn.
• Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er ons inziens geen milieuhygiënische belemmeringen aanwezig voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging, nieuwbouw en de daarvoor benodigde bouwvergunningen.
• Indien er grond van de onderzoekslocatie wordt afgevoerd kan het noodzakelijk zijn om een partijkeuring in het kader van het Bouwstoffenbesluit uit te voeren.

In november 2019 is voor het agrarisch bouwvlak met de schuren (Kersendijk 4 en 6) en de nieuwbouwlocatie door Econsultancy ook een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 6 van dit bestemmingsplan. De resultaten zijn hieronder samengevat.

Agrarisch bedrijfsterrein

• Uit het vooronderzoek blijkt dat het agrarisch bedrijfsterrein sinds 1900 bebouwd is en door de jaren heen meerdere bijgebouwen op de locatie zowel zijn gerealiseerd als gesloopt. Na de sloop is een grote hoeveelheid grond (800 m3) aangevoerd als aanvulgrond (besluit bodemkwaliteit zie bijlage 4). Daarnaast hebben op de locatie twee (1 ondergrondse en 1 bovengrondse) dieseltanks gelegen die verplaatst zijn naar een betonnen kelder in de droogschuur (zie figuur II). Deze kelder en droogschuur zijn inmiddels geamoveerd. Tevens zou er nog een ondergrondse HBO-tank op de onderzoekslocatie aanwezig moeten zijn. Op de onderzoekslocatie is een depot met grond aangetroffen. Tijdens de asbestinventarisatie is asbesthoudend materiaal verspreid over de locatie waargenomen.
• In het kader van de VAB-regeling wordt het agrarisch bedrijfsterrein geamoveerd. De bestemming van deze deellocatie zal natuur worden.
• Gezien de historie en het gebruik wordt het agrarisch bedrijfsterrein als verdacht beschouwd op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging met asbest, PAK, zware metalen en minerale olie. In- dien de bestemming van de locatie wijzigt, adviseert Econsultancy in dit kader dan ook een verken- nend bodemonderzoeken en een verkennend onderzoek asbest in bodem conform de NEN 5740 en NEN 5707 (strategie VED-HE-NL) uit te voeren.
• Geadviseerd wordt om verkennende onderzoeken asbest in bodem (conform NEN 5707) uit te voeren ter plaatse van de inspoelzones.
• Op het agrarisch bedrijfsterrein ligt een depot met grond. De kwaliteit en herkomst van de grond is onbekend. Indien de grond wordt afgevoerd, wordt aanbevolen de kwaliteit vast te stellen door middel van een partijkeuring.

Landbouwgrond

• Uit het vooronderzoek blijkt dat het stuk landbouwgrond altijd extensief is gebruikt en nooit bebouwd is geweest. Er zijn geen aanwijzingen dat de bodem op de locatie negatief bei¨nvloed is door het gebruik als landbouw. In het kader van de VAB-regeling worden ter plaatse van het stuk landbouw- grond, drie nieuwe woningen met tuin gerealiseerd.
• Op basis van de beschikbare gegevens wordt het stuk landbouwgrond als onverdacht beschouwd. Er is geen reden om aan te nemen dat de bodem op de locatie verontreinigd is. In dit geval is de toepassingskaart van besluit bodemkwaliteit van toepassing. De grond valt onder landbouw/natuur. In het kader van de bestemmingswijziging is een bodemonderzoek dan ook niet strikt noodzakelijk.
• Echter wordt voor de volledigheid opgemerkt dat sinds 8 juli 2019 het 'Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie' van toepassing is. Dit betekent dat wanneer er grond van de locatie wordt afgevoerd naar elders het noodzakelijk is om onderzoek te doen naar PFAS. In het kader van grondverzet kan onderzoek dan ook noodzakelijk zijn.

4.1.2 Geluid

Wanneer met een plan nieuwe geluidsgevoelige bebouwing, zoals woningen, scholen en ziekenhuizen worden gerealiseerd, stelt de Wet geluidhinder onder andere de verplichting nieuw onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting op deze geluidsgevoelige bebouwing ten gevolge van het verkeer op de omliggende wegen. De gevelbelasting mag de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschrijden.

Bij nieuwbouwplannen dient te worden gekeken naar het wegverkeerslawaai ter plaatse in de huidige en toekomstige situatie. Ten aanzien van wegverkeerslawaai geldt een zone rond wegen waarbinnen een akoestisch onderzoek verplicht is. Hierbij is het belangrijk na te gaan of de geluidsbelasting (op de bebouwingslijn van een huis) de voorkeursgrenswaarde van 48 dB(A) overschrijdt. Is dit het geval dan is het nodig na te gaan waar de maximale grenswaarde (voor burgerwoningen 53 dB(A)) zijn gelegen. Dit is van belang om te kunnen vaststellen binnen welk gebied nog woningbouw mogelijk is.

In artikel 74 van de Wet Geluidhinder is aangegeven hoe breed de geluidszone (het onderzoeksgebied) langs snelwegen is. Deze breedte hangt af van het aantal rijstroken. De zone langs de Rijksweg A18 (vier rijstroken) strekt zich uit vanaf de as van de weg tot 400 meter. Daarom is, al uit voorzorg, de woningbouwlocatie voor de VAB-woningen niet op het voormalige, agrarische bouwvlak, maar op een zuidelijke deel gekomen.

De locatie van de geplande VAB-woningen ligt in de verplichte onderzoekszone van de Rijksweg A18. De afstand van de snelweg tot de nieuwe woningen bedraagt namelijk minimaal circa 340 meter.

Voor de twee bestaande woningen, Kersendijk 4 en 6, is geen sprake van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen; de bedrijfswoningen worden omgezet naar burgerwoningen. Derhalve is het niet noodzakelijk om een geluidonderzoek in het kader van de Wet geluidhinder te laten uitvoeren.

De Kersendijk en overige omliggende (zand)wegen zijn zeer verkeersluw en extra verkeer voor de woningen zal beperkt zijn.

Voor de nieuwe woningen is door Munsterhuis in november 2019 akoestisch onderzoek verricht (zie bijlage 7). Uit het onderhavig onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getroffen:

• Het blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het wegverkeer op de Rijksweg A18 wordt overschreden ter plaatse van de drie toekomstige woningen.
• Er dient een hogere grenswaarde procedure gevolgd te worden voor wegverkeerslawaai afkomstig van de Rijksweg A18.
• De hogere waarde die aangevraagd dient te worden bedraagt voor woning 1, 2 en 3 maximaal respectievelijk 50, 50 en 51 dB langs de Kersendijk.
• Het blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het wegverkeer op de Kersendijk wordt overschreden ter plaatse van twee toekomstige woningen.
• Er dient een hogere grenswaarde procedure gevolgd te worden voor wegverkeerslawaai afkomstig van de Kersendijk voor woning 1 en 3.
• De hogere waarde die aangevraagd dient te worden bedraagt voor woning 1 en 3 maximaal 50 dB langs de Kersendijk.
• Het vaststellen van een hogere waarde door B&W is mogelijk indien maatregelen om de geluidbelasting te reduceren aan de bron of tussen bron en ontvanger niet doelmatig zijn of bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerkundige, landschappelijke of financie¨le aard ondervinden.
  Uit het onderhavig onderzoek blijkt dat mogelijke maatregelen niet haalbaar zijn uit financieel oogpunt en of praktisch onuitvoerbaar en of naar verwachting niet wenselijk.
• Het blijkt dat de maximale cumulatieve geluidbelasting (excl. 2 en 5 dB) ten gevolge van het wegverkeer op de A18 en Kersendijk ter plaatse van twee toekomstige woningen hoger bedraagt dan 53 dB. Derhalve dienen er voor deze twee woningen aanvullende geluidwerende voorzieningen bepaald te worden om aan het maximale binnenniveau van 33 dB te kunnen voldoen. Dit zal in een gevelwering onderzoek aangetoond moeten worden.

Het ontwerpbesluit tot het vaststellen van de hogere waarden voor de nieuwe woningen wordt gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Het definitieve besluit tot vaststelling van de hogere waarden zal worden genomen voorafgaand aan vaststelling van het bestemmingsplan.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de geluidbelasting geen belemmering vormt bij de realisatie van de drie VAB-woningen en bestemmingswijziging aan de Kersendijk.

4.1.3 Luchtkwaliteit

Het Besluit Luchtkwaliteit is in november 2007 ingetrokken en vervangen door een nieuwe regeling in de Wet Milieubeheer, bekend onder de naam Wet Luchtkwaliteit. Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. In de nieuwe wet en de daarop gebaseerde regelingen – Besluit NIBM en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) – is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten 'niet in betekende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Projecten die “niet in betekenende mate” leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Sinds augustus 2009 ligt de grens van “niet in betekenende mate” volgens de gelijknamige AMvB bij 3% van de gewenste grenswaarde van een stof. Deze grens zal pas bereikt worden bij woningbouwprojecten die aanmerkelijk groter zijn dan 1500 woningen (is de grens bij 3%).

Het onderhavige plan voldoet ruim aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het project is volgens het Besluit NIBM niet noodzakelijk.

4.1.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van diegenen die niet betrokken zijn bij risicovolle activiteiten, maar die als gevolg van die activiteiten wel risico lopen. Om deze reden dient er binnen het plangebied rekening gehouden te worden met het aspect externe veiligheid. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is een normering opgenomen voor de externe veiligheid voor bedrijven met gevaarlijke stoffen. Daarnaast bestaan er richtlijnen over het vervoer van gevaarlijke stoffen en aangaande de aanwezigheid van buisleidingen. Er dient voldoende veiligheidsafstand in acht genomen te worden tussen risicovolle bedrijven of routes voor gevaarlijke stoffen (via de weg/spoor of via buisleidingen) én (beperkt) kwetsbare objecten.

Volgens de risicokaart van de provincie Gelderland bevinden zich in en om het plangebied bevinden geen bedrijven die vallen onder het BEVI.

Het noordelijk deel van het plangebied ligt binnen 200 m van de snelweg A18. Dit is een risicobron voor vervoer gevaarlijke stoffen. Strikt formeel gesproken is daarom een berekening van het groepsrisico nodig en een verantwoording van het groepsrisico. Echter, voor een dermate kleinschalig project als onderhavig plan en waarbij de nieuwbouw op grotere afstand (meer dan 340 meter) gerealiseerd wordt, wordt dit niet zinvol geacht. De toename van de personendichtheid binnen de invloedssfeer van Rijksweg A18 is dermate gering dat redelijkerwijs op voorhand kan worden aangenomen dat er geen wezenlijke wijzigingen zijn in de risicocurves. Ook zijn er geen verandering van het risicoprofiel van de locatie en leidt dit plan niet tot wijzigingen inzake hulpverlening en zelfredzaamheid. Het plangebied ligt hiernaast buiten de onderzoekszone van 80 m aan weerszijden van de snelweg, waar het risico op een BLEVE (plasbrand) dient te worden onderzocht.

Verder wordt de Kersendijk niet gebruikt voor transport van gevaarlijke stoffen en lopen er geen buisleidingen in de nabijheid van het plangebied.

Geconcludeerd wordt dat voor wat betreft externe veiligheid binnen het projectgebied geen knelpunten aanwezig zijn. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde bestemmingswijziging en woningbouw.

4.1.5 Bedrijven en milieuzonering

Een belangrijke factor voor het behouden en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving is een juiste afstemming tussen bedrijvigheid, wonen, recreëren en natuur. In de ruimtelijke ordening wordt daarom rekening gehouden met milieuhinder van bedrijven ten opzichte van milieugevoelige functies. Tevens wordt onderzocht of het toevoegen van milieugevoelige functies geen extra belemmering veroorzaken voor reeds aanwezige bedrijven.

De publicatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en milieuzonering” uitgave 2007, bevat richtafstanden tussen milieugevoelige functies en milieubelastende functies waarmee rekening gehouden dient te worden bij het toewijzen van nieuwe functies in een gebied.

Bij de beoordeling van de milieuzonering is het van belang ook te kijken naar de functies in de directe omgeving van het plangebied. Zo wordt het plangebied vooral omringd door woningen, agrarisch land en natuur. Na het stoppen van het bedrijf Kersendijk 4-6 is het eerste agrarisch bedrijf in de omgeving gelegen op circa 450 meter.

Voor de landgoederen Grote en Kleine Beer was al geconcludeerd dat er geen geurhinder te verwachten valt en deze liggen dichter op de agrarische bedrijven.

Daarom kan geconcludeerd worden dat een nieuwe woonfunctie op de locatie voor de milieuzonering geen belemmering oplevert.

4.2 Waterhuishouding

4.2.1 Algemeen

Eind 2000 heeft het kabinet het standpunt 'anders omgaan met water' vastgesteld. Het op een andere manier omgaan met water en ruimte is nodig om in de toekomst bescherming te bieden tegen overstromingen en wateroverlast. De watertoets is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. De watertoets heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. De toets heeft betrekking op alle wateren en alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik en de functie van het projectgebied en de directe omgeving van het projectgebied, bijvoorbeeld veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast, waterkwaliteit en verdroging.

Aan de hand van de “Handreiking Waterparagraaf voor bestemmingsplannen” (versie januari 2012) is het aspect water in onderhavig plan meegenomen. In de tabel opgenomen onder 4.5.3 wordt aangegeven welke waterhuishoudkundige aspecten voor het bestemmingsplan relevant zijn.

4.2.2 Beleid

Waterbeheerplan- Waterschap Rijn en IJssel

De gemeente Oude IJsselstreek ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft in 2009 een waterbeheerplan vastgesteld voor de periode 2010- 2015. Met de voornemens uit het Waterbeheerplan wil het waterschap actief inspelen op alle lopende en komende veranderingen zoals de wijzigingen in de waterwetgeving in de Kaderrichtlijn Water. Er zijn mogelijkheden om de waterkwaliteit nog verder te verbeteren en om meer ruimte te bieden voor het vasthouden van water. Het gewenste peilbeheer wordt in het hele gebied in de komende periode planmatig opgepakt voor de landbouw en de natuur. Het beheer van water en afvalwater in stedelijk gebied krijgt steeds meer aandacht. In het landelijk gebied wil het waterschap kansen bieden voor recreatie op of bij het water. Het Waterbeheerplan 2010-2015 bevat het beleid op hoofdlijnen voor alle taakgebieden van het Waterschap Rijn en IJssel. Dit plan is opgesteld samen met vier andere waterschappen, die deel uitmaken van het deelstroomgebied Rijn-Oost. Het plan geeft aan welke doelen het Waterschap nastreeft en welke maatregelen en projecten daarvoor in de planperiode worden ingezet. De maatregelen die uitgevoerd worden en de bijbehorende financiële middelen zijn op hoofdlijnen aangegeven. De opdracht van de waterschappen in Rijn-Oost is te zorgen voor voldoende water, schoonwater en voor veilig wonen en werken op de taakvelden watersysteem, waterketen en veiligheid. Het waterschap houdt daarbij rekening met agrarische, economische, ecologische en recreatieve belangen. Aandachtspunten zijn het verbeteren van de ecologische en chemische waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast, waarbij rekening wordt gehouden met het veranderende klimaat. In zowel landelijk als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem.

Gemeentelijk waterplan

De gemeente Oude IJsselstreek en het Waterschap Rijn en IJssel hebben een gemeentelijk waterplan opgesteld. In dit waterplan wordt een integrale visie gegeven op water in Oude IJsselstreek. Deze visie geeft een doorkijk naar de middellange termijn (circa 10 jaar) en de lange termijn (2030). Aan de visie is een uitvoeringsprogramma gekoppeld voor de korte termijn (5 jaar). Het waterplan biedt handvatten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, voor de afstemming met rioolbeheer en geeft zo inzicht in de mogelijkheden om te komen tot een duurzaam watersysteem binnen de gemeente. Er wordt gestreefd naar een gezond, veerkrachtig, kwalitatief goed, aantrekkelijk en op de toekomst berekend watersysteem en waterketen. De toekomstvisie is gericht op vier aspecten:

• Water is een drager voor een gezonde economie;
• Water is een drager voor de sociale aspecten en beleving; Water is een drager voor ecologische ontwikkeling;
• Water is een drager voor volksgezondheid en veiligheid.

De volgende maatschappelijke streefeffecten verwoorden de waterambitie van de gemeente:

1. Een juiste hoeveelheid water van een goede kwaliteit ten behoeve van de landbouwproductie;

2. Meer recreanten in de gemeente op het gebied van waterrecreatie;

3. Afname van grondwateronttrekkingen schaadt het industriële proces niet;

4. Aangenaam woonklimaat waarin water een ontmoetingsplaats is;

5. Balans tussen rode, groene en blauwe functies;

6. Bewustwording verantwoord watergebruik en duurzaam waterbeheer;

7. Het watersysteem maakt deel uit van een gezond ecosysteem;

8. Verminderen areaal verdroogde gebieden in overeenstemming met het vastgestelde beleid;

9. Een gezond en veilig watersysteem;

10. Een gezonde en veilige waterketen.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2012 - 2016

Naast het gemeentelijk waterplan, is er het gemeentelijke rioleringsplan. In het rioleringsplan wordt de ambitie uitgesproken dat bij nieuwbouw de gemeente Oude IJsselstreek wil verplichten om vuilwater en hemelwater gescheiden aan te bieden. Verder wil de gemeente doorgaan met het (doelmatig) autonoom afkoppelen van regenwater, waar dit noodzakelijk is en waar zich kansen voordoen. Wat betreft verwerking van hemelwater is bij nieuwbouw infiltreren in de bodem de eerste optie.

4.2.3 Watertoets

Het onderhavige plan is beoordeeld aan de hand van de watertoetstabel van het waterschap Rijn en IJssel. Uit de onderstaande tabel is op te maken dat het voorliggende plan waterhuiskundig geen grote veranderingen teweeg brengt. Dit komt omdat het plan voorziet in een geringe uitbreiding van het aantal woningen en verwijderen van een groot aantal stallen met verharding. Om die reden is er in feite geen sprake van een toename aan verharding.

De onderhavige ontwikkeling biedt wel kansen om een deel van het waterstelsel af te koppelen. De initiatiefnemer zal bij de uitwerking van zijn bouwplan ervoor zorgen dat het hemelwater kan infiltreren in de tuinen. Op de percelen zal ook een overstort op het bestaande gemengd rioolstelsel worden gerealiseerd.

Het plangebied is aangesloten op het gemengde riool. De afvalwaterafvoer van de nieuwe woningen wordt aangesloten op dit rioleringsstelsel.

Tabel waterthema's

Bij de ontwikkeling van het plangebied dient het hemelwater afgekoppeld te worden. Het waterschap geeft aan dat het hemelwater volgens de trits vasthouden-bergen-afvoeren behandeld dient te worden. Bij de bouwvergunningaanvraag dient aangegeven te worden op welke wijze er om gegaan wordt met het hemelwater. In het kader van de rood voor rood regeling wordt er meer bebouwing gesloopt dan dat er bijgebouwd wordt. Het totaal aan oppervlakteverharding zal dus afnemen.

Het hele plangebied ligt nagenoeg op dezelfde hoogte. Er is dus weinig natuurlijk verval. In het landschappelijk Inrichtingsplan (zie bijlage 2) is rekening gehouden met de aanleg van twee poelen. Deze kunnen dienst doen als opvang, om in extreme gevallen hemelwater te bergen.

Bij de realisatie van het plan zal nader onderzocht worden of er mogelijkheden bestaan ter plaatse het hemelwater te infiltreren. Indien dit mogelijk blijkt zullen hiervoor voorzieningen aangebracht worden. In het andere geval is er in het plangebied en de directe omgeving voldoende ruimte om hemelwater tijdelijk te bergen. Deze ruimte kan tevens gebruikt worden wanneer aangelegde infiltratievoorzieningen in extreme situaties te weinig capaciteit hebben.

]

4.3 Archeologie

Op basis van het Verdrag van Malta en de Wet archeologische monumentenzorg is het verplicht om archeologische waarden bij ruimtelijke planvorming te betrekken, met name bij plannen waarbij bodemwerkzaamheden uitgevoerd worden. Het gaat hierbij om het bekende en nog niet bekende bodemarchief. Uitgangspunt hierbij is dat de archeologische waarden zoveel mogelijk behouden moeten blijven en niet aangetast mogen worden.

Het plangebied ligt in een zone met een lage tot middelhoge verwachtingswaarde door het aanwezig zijn van archeologische sporen op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden. Reeds in april 2007 is bureauonderzoek uitgevoerd door onderzoeks- en adviesbureau BAAC bv (zie bijlage 5). Dit is uitgevoerd voor de realisatie van de twee landgoederen Grote en Kleine Beer, maar sindsdien zijn er ter plaatse geen activiteiten geweest.

Uit het gedane bureauonderzoek blijkt dat er geen bekende archeologische waarden of monumenten aanwezig zijn. Het plangebied heeft een lage verwachting op het aantreffen van archeologische resten. Enkele dekzandkopjes buiten het huidige plangebied hebben een specifieke middelhoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten uit het Paleolithicum/Mesolithicum en de Vroege Middeleeuwen.

Een vervolgonderzoek voor het plangebied wordt niet nodig geacht.

4.4 Natuurwaarden

Om de natuurwaarden van het plangebied te kunnen beoordelen, moet er getoetst worden aan hetgeen beschreven staat in de natuurwetgeving. Het doel van de Flora- en faunawet is het in stand houden en met rust laten van de planten en diersoorten die in het wild voorkomen. Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden activiteiten te verrichten die leiden tot aantasting van te beschermen soorten en van hun voortplantingsplaats, vaste rustplaats of vaste verblijfsplaats. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van soorten en natuurgebieden die als staats- of beschermd natuurmonument zijn aangewezen. De Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet zijn met ingang van 1 januari 2017 vervangen door de de Wet natuurbescherming. De overtollige bedrijfsbebouwing is inmiddels gesloopt.

In februari 2018 is een Quickscan Wet Natuurbescherming uitgevoerd voor de twee landgoederen Grote en Kleine Beer én voor de locatie van de VAB-woningen (zie bijlage 3). De onderzoeksresultaten zijn hieronder verwoord.

De initiatiefnemer is voornemens twee landgoederen (Grote Beer & Kleine Beer) en 3 VAB-woningen te realiseren aan de Kersendijk te Westendorp. Met voorgenomen inrichting neemt de natuurwaarde van het projectgebied toe.

Veel werkzaamheden zijn vergunningplichtig. Een van de aspecten waarop getoetst moet worden is de soortbescherming. Deze toetsing moet inzicht geven op de vraag of de geplande werkzaam-heden uitvoerbaar zijn in het licht van deze wetgeving, en heeft de vorm van een quickscan. De aard van de werkzaamheden (en kennis hiervan) is hierbij essentieel.

Mogelijke effecten die op kunnen treden zijn:

• Verstoring door aanwezigheid van mensen en (groot) materieel.
• Verstoring door geluid, licht en trillingen.
• Tijdelijk ongeschikt worden van leefgebied (door aanleg werk-stroken, materiaalopslag e.d.).
• Doden of verwonden van individuen van een populatie.
• Verdwijnen van nestgelegenheid.
• Verlies van leefgebied (verblijfplaatsen, foerageergebied en essentiële verbindingszones) door verandering van grondgebruik.

In de rapportage zijn de resultaten van de uitgevoerde quickscan in het kader van de Wet natuurbescherming opgenomen. Op basis van een bureaustudie en een veldbezoek door een ecoloog is de (kans op) aanwezigheid van wettelijk beschermde soorten onderzocht. Aan de hand van de resultaten van de quickscan wordt getoetst welke effecten de geplande werkzaamheden op de beschermde soorten kunnen hebben.

Wanneer er geen beschermde soorten aanwezig zijn (of verwacht worden), kan het project zonder aanvullende maatregelen doorgang vinden. Als het op basis van de quickscan aannemelijk is dat er beschermde soorten aanwezig kunnen zijn én dat de voorgenomen werkzaamheden deze zouden kunnen beïnvloeden, zijn er vervolgstappen nodig.

De quickscan Wet natuurbescherming moet antwoord geven op de onderstaande vragen.

• Wat is de kans op aanwezigheid van beschermde flora en fauna?
• Welke vervolgstappen (nader onderzoek) dienen genomen te worden om de aanwezigheid van de beschermde flora en fauna vast te stellen?
• Welke effecten heeft het initiatief op de (potentieel) aanwezige beschermde flora en fauna?
• Is een ontheffing op het soortbeschermingsdeel vanuit de Wet natuurbescherming noodzakelijk, of kunnen negatieve effecten ondervangen worden door het werken met goedgekeurde gedragscodes?
• Zijn er negatieve effecten in het kader van gebiedsbescherming (Natuurnetwerk Nederland (NNN)), Natura 2000-gebieden) te verwachten bij dit initiatief?

Projectlocatie voor onderzoek met aanduiding bestemmingsplan.

De VAB-locatie valt buiten het Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone.

Uit onderstaande tabel met beknopte conclusies wordt geconcludeerd dat geen extra onderzoek nodig is. Er zijn wel voorwaarden voor het tijdstip waarop de werkzaamheden worden uigevoerd.

4.5 Verkeer en parkeren

Een ruimtelijke ontwikkeling mag niet leiden tot problemen bij de verkeersafwikkeling of tot parkeeroverlast. Door de functieverandering wordt een agrarisch bedrijf omgezet in een woonfunctie en worden drie nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Het landbouwverkeer op het voormalige agrarische erf verdwijnt definitief.

De drie nieuwe woningen worden ontsloten via de Kersendijk, via een gezamenlijke inrit. De parkeernorm op basis van het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan bedraagt afgerond 7 parkeerplaatsen. Al het parkeren geschiedt op eigen terrein, waardoor er geen parkeeroverlast zal ontstaan voor de omgeving.

Het is onwaarschijnlijk dat een eventueel lichte toename van verkeersbewegingen op de Kersendijk zal leiden tot een onaanvaardbare overlast.

4.6 Duurzaamheid

De klimaatveranderingen, de eindigheid van de fossiele brandstof en het daarop anticiperende beleid van het Rijk, provincies en gemeenten vragen er om dat actief wordt gekeken naar duurzaamheid in nieuwbouwplannen. Het betreft thema's zoals C02- en energiebesparing, duurzame energie en duurzaam bouwen. De gemeente Oude IJsselstreek (Klimaatbeleid, energiekansenkaart 2006), de provincie Gelderland (Kwalitatief Woon Programma) en het ministerie Infrastructuur en Milieu hechten allen belang aan aandacht voor Duurzaam Bouwen. Bouwende partijen worden gestimuleerd hier aandacht aan te geven en nu al te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen op dit gebied.

De gemeente Oude IJsselstreek streeft naar een verscherpte EPC van minimaal 10%. In de energiekansenkaart worden de economisch meest gunstige opties uitgewerkt. Daar waar mogelijk heeft het toepassen van zongerichte verkaveling de voorkeur. Duurzaamheid is onder te verdelen in o.a. energieverbruik, materiaalverbruik, waterverbruik, het binnenmilieu en toekomstgericht bouwen.

Voor woningbouw (nieuwbouw) is in de Regio Achterhoek een puntenlijst ontwikkeld om particulieren die duurzaam willen bouwen een handvat te bieden. Deze puntenlijst is zeer geschikt om richting en invulling te geven aan het duurzaam bouwen en het dubo gehalte van de woning te meten.

6.1 Verbeelding

Bij dit plan hoort één verbeelding. De verbeelding is eenvoudig van opzet. Dit bevordert de inzichtelijkheid, handhaafbaarheid en de rechtszekerheid bij de beoordeling van bouwplannen. De onderscheiden bestemmingen zijn: Argarisch met waarden, Natuur en Wonen

6.2 Regels

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

De inleidende regels omvatten een beschrijving van de gebruikte begrippen en afkortingen en de wijze van meten.

Bestemmingsregels

In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elk bestemmingsartikel is, overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (uitgave 2008), in beginsel opgebouwd uit:

• een bestemmingsomschrijving;
• een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
• bouwregels; deze regels bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
• nadere eisen (indien van toepassing); afwijking van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels (indien van toepassing); afwijking van de gebruiksregels (indien van toepassing);.

De bestemmingen “Agrarisch met waarden” en “Natuur” zijn identiek als in het vigerende bestemmingsplan voor het Buitengebied.

De bestemming “Wonen”

Burgerwoningen, niet zijnde bedrijfswoningen, hebben de bestemming 'Wonen'. Het bouwvlak geeft aan waarbinnen de woning en de bijbehorende gebouwen gebouwd mogen worden. Een woning mag maximaal 750 m3 groot zijn. Als de woning al groter is, dan geldt de bestaande grootte als maximum. Het totaal aantal vierkante meters aan bijbehorende bouwwerken is maximaal 150 m2. Bijbehorende bouwwerken zijn onder andere schuurtjes en overkappingen.

De woning kan voor een gedeelte functioneren als bed en breakfast. Na toestemming van het college kan de bed en breakfast ook worden uitgeoefend in een bestaand bijgebouw dat behoort bij de eigen woning. Een bed en breakfast mag bestaan uit een slaapkamer met een wasgelegenheid. Een keuken waar maaltijden kunnen worden bereid is niet toegestaan. Met een keuken is er geen sprake van bed en breakfast maar van een recreatiewoning. Per woning zijn voor bed en breakfast maximaal 3 slaapkamers en 6 bedden toegestaan. 

Voor een paardenbak moet een vergunning worden aangevraagd. De paardenbak mag maximaal 1.200 m2 zijn en aan de plaats worden voorwaarden gesteld. Deze voorwaarden staan vermeld in de regels.

Bij een burgerwoning mag een beroep of bedrijf aan huis uitgeoefend worden. Hiervoor moet eerst een vergunning aangevraagd worden. Niet alle beroepen en bedrijven zijn toegestaan. Er mag bijvoorbeeld geen hinder zijn voor de omgeving en alleen de bewoner van de woning mag er werkzaam zijn.

De goot- en bouwhoogte van de woningen mogen niet meer dan respectievelijk 3,5 en 8 meter bedragen. Indien de bestaande goot- en bouwhoogte van de bestaande woningen afwijken gelden de bestaande hoogtes als maximum.

 

Algemene regels

In de Algemene regels van het plan zijn de volgende algemene regels opgenomen.

Anti-dubbeltelregel

In de Anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe vergunning mag worden meegenomen. Deze regel is rechtstreeks overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels staat beschreven dat onderwerpen van stedenbouwkundige aard overeenkomstig artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard worden ten aanzien van een aantal onderwerpen.

Algemene afwijkingsregels

In de Algemene afwijkingsregels gaat het om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en normen met maximaal 10 %. Daarnaast worden er regels gegeven over het toestaan van een geringe afwijking van bestemmingsbepalingen zoals het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, situering en afwijking van de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Overgangs- en slotregels

In het plan zijn de volgende overgangs- en slotregels opgenomen:

Overgangsrecht

In het Overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan. De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.

Slotregel

De Slotregel bevat de titel van het bestemmingsplan.