Locatie Bunthoef

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.

Figuur 3.1: Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het Rijk heeft drie doelen centraal gesteld voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

Toetsing

Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege belangen gelden zoals opgenomen in de SVIR.

Conclusie

De SVIR staat niet in de weg aan de uitvoering van het bestemmingsplan.

3.1.2 Nationale Omgevingsvisie (ontwerp)

Vanaf 2022 treedt naar verwachting de nieuwe Omgevingswet in werking. De Omgevingswet bundelt een aantal wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI biedt een (duurzaam) toekomstperspectief op onze leefomgeving. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied.

Toetsing

Bij de herontwikkeling van de Bunthoef en haar omgeving is rekening gehouden met klimaatadaptatie en energietransitie. Het gebouw wordt gasloos gebouwd en voorzien van zonnepanelen. Daarnaast wordt er voorzien in waterberging die piekbuien in de toekomst, als gevolg van klimaatverandering, kan opvangen.

Conclusie

De Nationale Omgevingsvisie staat niet in de weg aan de uitvoering van het bestemmingsplan.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Toetsingskader

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 14 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro komen de volgende veertien nationale belangen terug:

• 1. Rijksvaarwegen;
• 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 3. Kustfundament;
• 4. Grote rivieren;
• 5. Waddenzee en waddengebied;
• 6. Defensie;
• 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• 8. Elektriciteitsvoorziening;
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• 10. Natuurnetwerk Nederland;
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
• 14. Ruimtereservering Parallelle Kaagbaan

Toetsing

De boogde ontwikkeling is niet in strijd met de nationale belangen zoals omschreven in de Barro.

Conclusie
Het Barro staat niet in de weg van de uitvoering van dit bestemmingsplan.

3.1.4 Besluit ruimtelijke ordening/Ladder voor duurzame verstedelijking

Toetsingskader
Per 1 oktober 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (de ladder).

Bij de ladder voor duurzame verstedelijking wordt als eerste bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierbij geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. In onderhavige situatie worden meer dan twaalf woningen gerealiseerd. Daarmee kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Omdat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet worden gekeken naar de behoefte. Deze behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de (woningbouw)ontwikkeling.

Op de begane grond van het gebouw zijn maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Deze voorzieningen zijn nu al aanwezig binnen het plangebied en zijn in het geldende bestemmingsplan ook als zodanig bestemd. Zodoende is er voor het maatschappelijke gedeelte van het ontwikkelplan geen ladderonderbouwing vereist.

Toetsing

Kwantitatieve behoefte

Voor de gemeente Oosterhout is in 2019 een marktonderzoek naar de woningbehoefte uitgevoerd door Fakton ('De Oosterhoutse woningbehoefte', 2019). Op basis van het onderzoek is gebleken dat de totale behoefte naar nieuwbouwwoningen in Oosterhout 239 woningen per jaar kent. Ook komt uit cijfers van Primos naar voren dat het aantal huishoudens in Oosterhout in de periode 2020-2030 met 1950 huishoudens groeit. Het voorgenomen bouwprogramma past daarmee binnen de gemeentelijke kwantitatieve vraag naar woningen.

In 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant - Actualisering 2020' is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt aan bod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Voor de Subregio Breda e.o , waar Oosterhout onderdeel van uitmaakt, is de prognose dat de woningvoorraad zal groeien met 14.765 woningen tussen 2020 en 2030 naar een totaal van 181.700 woningen. Deze woningbouwprognose van de subregio is weer verder doorvertaald per gemeente. Hierbij geldt voor de gemeente Oosterhout een groeiprognose van 1.595 woningen in de periode 2020 - 2030. Dit is een groei van ongeveer 160 woningen per jaar tussen de jaren 2020 - 2030.

Aan de hand van de 'Monitor bevolking en wonen' (2020) is de kwantitatieve woningbehoefte voor Oosterhout geactualiseerd. In de onderstaande tabel is het huidig aantal woningen en de plancapaciteit in de gemeente Oosterhout opgenomen. Voor de gemeente geeft de indicator harde plancapaciteit aan dat de woningvraag met 96% ingevuld kan worden met de harde planvoorraad. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat in Oosterhout een kwantitatieve behoefte aan nieuwe woningen bestaat.

Vanuit de provincie wordt vooral gestuurd op realisatie en niet alleen op plannen. Voor voortgang van de woningbouw is het hierbij essentieel, dat gemeenten voor de korte termijn steeds over (ruim) voldoende hard planaanbod beschikken, aansluitend op de actuele vraag en op geschikte plekken waar de woningen snel in aanbouw kunnen worden genomen. Hiermee wordt voortgang van de woningbouw van jaar op jaar gewaarborgd (Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant - Actualisering 2020).

Feitelijke woningvoorraad gemeente Oosterhout 2020	25.160
Totale plancapaciteit per 2020	2.540
Harde plancapaciteit per 2020	1.880
Zachte plancapaciteit per 2020	660

*Monitor bevolking en wonen d.d. september 2020

Kwalitatieve behoefte

De jaarlijkse vraag naar woningen in Oosterhout bestaat voor het grootste gedeelte uit de productsegmenten meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen. Oosterhout kent een hoge vraag naar de woonmilieus 'levendige stadswijk' en 'woonwijk met laag- en hoogbouw'. Hierbij is betaalbaarheid een belangrijk thema: er is een grote vraag naar woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (huurtoeslaggerechtigden). Daarnaast is er sprake van een groeiend aandeel één- en tweepersoonshuishouden in zowel de gemeente als de regio (CBS, 2021; Primos, 2021).

De locatie van het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van Oosterhout. Het woningbouwprogramma bestaat uit de realisatie van appartementen. Dit zijn uitsluitend sociale huurwoningen, waarvan een deel onder de eerste aftoppingsgrens verhuurd wordt.

Met de beoogde ontwikkeling wordt derhalve rekening gehouden met de vraag naar meergezinswoningen en appartementen die geschikt zijn voor relevante doelgroepen. Hiermee wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte. Daarmee wordt voor dat aspect voldaan aan de Ladder.

Conclusie

Met de realisatie van de beoogde ontwikkeling is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee wordt voorzien in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Toetsingskader

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord Brabant 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie ruimtelijke ordening 2010 en de partiële herziening 2014. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgave staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma's) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herstructurering van gronden ten behoeve van onder andere woningbouw en de realisatie van maatschappelijke voorzieningen op een binnenstedelijke locatie. Daarmee wordt ingespeeld op het streven naar concentratie van verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik.

De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. Met de onderhavige ontwikkeling wordt een nieuw (woon)gebied ontwikkeld met diverse functies, zijnde 'maatschappelijk' en 'wonen'.

Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Noord-Brabant

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov) integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Iov is op 6 november 2019 in werking getreden. De Iov bevat regelgeving die anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels.

De Iov heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat in de Iov geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, tenzij dit nieuwe beleid reeds was opgenomen in vastgestelde beleidsdocumenten. De Iov is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. Gelet op het beleidsneutrale karakter van de Iov komt de regelgeving uit de Verordening ruimte Noord-Brabant terug in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Toetsing

In het Iov is het plangebied aangewezen als stedelijk gebied en concentratiegebied. Binnen het stedelijk gebied zijn stedelijke ontwikkelingen toegestaan. Er dient echter wel een toets plaats te vinden aan Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling. In deze paragraaf is de ontwikkeling getoetst aan de regels van de Iov.

Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een stedelijke ontwikkeling (wonen, werken of voorzieningen) dient binnen het 'Stedelijk gebied' gelegen te zijn. Het plangebied ligt binnen het 'Stedelijk gebied'. Daarnaast dient het volgende onderbouwd te worden:

• 1. De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken;
• 2. De ontwikkeling is een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Onderstaand zijn de onderbouwingen opgenomen voor de bovenstaande twee bepalingen.

Lid 1 Regionale afspraken

De regionale afspraken op het gebied van woningbouw zijn geclusterd in de Brabantse Agenda Wonen. In deze agenda zijn vier actielijnen beschreven:

• 1. Accent op duurzame verstedelijking
• 2. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad
• 3. Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen
• 4. Versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de actielijnen, met name aan actielijn 1 en 3. Er is sprake van een duurzame verstedelijking. Dit is onderbouwd in paragraaf 3.1.4, Ladder voor duurzame verstedelijking. Uit deze toets is gebleken dat er een ruime behoefte bestaat naar gestapelde meergezinswoningen en sociale huurwoningen (onder de eerste aftoppingsgrens). Dit bestemmingsplan maakt uitsluitend deze woonvorm mogelijk. Er is daarom sprake van een vraaggericht aanbod van woningen.

Tevens is op 9 juli het 'Regionaal perspectief op wonen en woningbouw 2021' vastgesteld. In dit document zijn regionale afspraken rondom woningbouw vastgelegd voor nieuwe woningbouwprojecten. Eén van uitgangspunten uit het regionaal perspectief is het samenwerken van gemeenten met partijen zoals woningbouwcorporaties. Deze ontwikkeling geeft hier invulling aan.

Lid 2 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; 
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; 
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Onderstaand wordt ingegaan op alle bepalingen opgenomen in lid 2.

Bevordert een goede omgevingskwaliteit

Met de beoogde ontwikkeling worden geen cultuurhistorische waarden aangetast. De beoogde ontwikkeling is aanvaardbaar en gewenst, omdat de programmering van de ontwikkeling bijdraagt aan de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte van de gemeente Oosterhout. Er is sprake van een veilige en gezonde leefomgeving. Uit onderzoek is gebleken dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Tevens is de ontwikkeling verkeersveilig gebleken. Op het gebied van gezondheid is er onderzoek gedaan naar belangrijke aspecten zoals geluid, luchtkwaliteit en stikstof. Deze aspecten vormen geen vermindering van de omgevingskwaliteit.

Bevordert zorgvuldig ruimtegebruik

Vanwege zorgvuldig ruimtegebruik is nieuwvestiging van stedelijke functies in het buitengebied in principe niet toegestaan. Daarnaast dient bij stedelijke ontwikkelingen toepassing gegeven te worden aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). In paragraaf 3.1.4 van de toelichting is onderbouwd dat dit bestemmingsplan past binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling voorziet namelijk in de herstructurering van gronden ten behoeve van woningbouw en verschillende voorzieningen op een binnenstedelijke locatie. Daarmee wordt ingespeeld op het streven naar concentratie van verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik.

Geeft invulling aan gebruik van duurzame energie

Er is in het ontwerp van de ontwikkeling rekening gehouden met de productie van duurzame energie. Het dakvlak van de hoge bebouwing zal gebruikt worden voor de plaatsing van zonnepanelen. Daarnaast wordt het gebouw volledig gasloos gerealiseerd.

Houdt rekening met klimaatverandering

De ontwikkeling houdt rekening met klimaatverandering. Als gevolg van klimaatverandering kunnen er in de toekomst vaker piekbuien ontstaan. Dit zijn zeer heftige regenbuien waarbij er in korte tijd extreem veel regen valt. De gemeente Oosterhout speelt reeds in op klimaatverandering door strikte eisen te stellen aan nieuwe ontwikkelingen. De afstroom van alle verharding in een gebied, ook als de totale verharding gelijk blijft, dient bij wijziging gecompenseerd te worden. Voor al de verharding moet:

• bij gebruik van gesloten berging (bijvoorbeeld infiltratiekratten) 40 mm per m2 verharding worden geborgen;
• bij gebruik van open berging (bijvoorbeeld een wadi) 70mm per m2 worden geborgen. Hierbij mag bij de wadi geen inundatie optreden;

Er is een onderzoek uitgevoerd naar de meest geschikte wijze om invulling te geven aan deze bergingseis. In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan.

Geeft invulling aan duurzame mobiliteit

De voorgenomen ontwikkeling geeft invulling aan duurzame mobiliteit. Er worden, per woning, twee fietsparkeerplaatsen gerealiseerd voor de bewoners van het gebouw. Daarnaast wordt er een lagere parkeernorm gehanteerd (1,0) dan de parkeernorm die is opgenomen in de nota parkeernormen (1,7). Dit stimuleert het niet gebruiken van non-duurzame mobiliteit, en is mogelijk omdat er op wandel- en fietsafstand van het plangebied alle dagelijkse voorzieningen aanwezig zijn. Daarnaast past dit bij de beoogde doelgroep. Ook ligt er naast het te realiseren woongebouw een hoogwaardig openbaar vervoer halte die in noodzakelijke mobiliteit voorziet.

Draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie

Met de realisatie van de beoogde ontwikkeling is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee wordt voorzien in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. De ontwikkeling draagt bij aan het voortbestaan van maatschappelijke voorzieningen in de omgeving, waardoor het bij draagt aan een aantrekkelijke woonomgeving, wat goed is voor de (lokale) economie.

Artikel 2.7 Verboden activiteiten Grondwaterbeschermingsgebied

In de IOV is een opsomming opgenomen met activiteiten en handelingen die verboden zijn binnen een grondwaterbeschermingsgebied. Het betreft de volgende activiteiten:

• a. een locatiegebonden milieubelastende activiteit;
• b. het bedrijfsmatig gebruik of aanwezig hebben van voor het grondwater schadelijke stoffen;
• c. de toepassing van IBC-bouwstoffen;
• d. de aanleg van een buisleiding;
• e. opslag van dierlijke mest zonder bodembeschermende maatregelen;
• f. een begraafplaats of uitstrooiveld als bedoeld in de Wet op de lijkbezorging of een dierenbegraafplaats of uitstrooiveld voor dierlijke as;
• g. activiteiten waarvan de werking berust op het direct of indirect onttrekken of toevoegen van warmte aan het grondwater, waaronder bodemenergiesystemen.

De ontwikkeling maakt geen activiteiten mogelijk die vallen onder de verboden activiteiten binnen grondwaterbeschermingsgebieden.

Artikel 2.8 Meldingsplichtige activiteiten Grondwaterbeschermingsgebied

Naast verboden activiteiten is er in de IOV een opsomming met meldingsplichtige activiteiten opgenomen. Deze activiteiten zijn onder voorwaarden toegestaan. Het betreft de volgende activiteiten:

• a. het bedrijfsmatig gebruik of aanwezig hebben van een potentieel schadelijke stof;
• b. het verrichten van werkzaamheden in de bodem op een diepte van drie meter of meer;
• c. het lozen van afstromend hemelwater van gebouwen op of in de bodem;
• d. het lozen van afstromend hemelwater van verharde wegen op of in de bodem;
• e. het inrichten of hebben van een parkeerterrein;
• f. het (laten) gebruiken van gronden voor een evenement;
• g. het toepassen van grond of baggerspecie.

Van activiteit a is geen sprake. Activiteit b wordt tevens niet mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Er is in de regels een maximale verticale bouwdiepte van 3 meter vastgelegd. Van activiteiten c en d is tevens geen sprake. Er stroomt geen water van gebouwen of verharde wegen af op de bodem. Het water wordt gecontroleerd afgevoerd naar een waterbergingsvoorziening ('Lidl-bak') in de omgeving van het plangebied.

Van activiteit e is wel sprake. Er worden 12 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd langs de ontsluitingsweg. De voorwaarden voor het mogen realiseren van een permanent parkeerterrein in een grondwaterbeschermingsgebied zijn opgenomen in Artikel 2.14. Onderstaand wordt hier nader op ingegaan. Van de activiteiten f en g is geen sprake.

Artikel 2.14 Meldingsplicht permanent parkeerterrein Grondwaterbeschermingsgebied

Het is toegestaan een permanent parkeerterrein in te richten of te hebben als aan één van de volgende voorwaarden is voldaan en daarvoor een melding is gedaan:

• a. er is sprake van een gecontroleerd infiltreren van het afstromend hemelwater op of in de bodem met een voldoende zuiverende voorziening;
• b. het hemelwater stroomt af via een watergang zonder infiltrerende werking.

Er wordt voldaan aan voorwaarde a. Het afstromend hemelwater van de parkeerplaatsen wordt gecontroleerd afgevoerd naar de waterbergingsvoorziening ('Lidl-bak') in de omgeving van het plangebied. Er zal een melding worden gedaan van deze activiteit.

Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.4.1 Toekomstvisie 2030

Toetsingskader

In de Toekomstvisie 2030 wordt een beeld geschetst van het Oosterhout van 2030. Deze toekomstvisie vormt de basis voor de omgevingsvisie die momenteel wordt opgesteld. De toekomstvisie biedt een toekomstperspectief waar de gemeente Oosterhout naar toe wil werken. Voor verschillende onderwerpen zijn ambities en opgaven benoemd. In de toekomstvisie wordt op alle gemeentelijke beleidsterreinen een wensbeeld van de gemeente geschetst. Relevante kernpunten uit de visie zijn:

• Oosterhout kenmerkt zich door een groene en ruime leefomgeving, in de nabijheid van voorzieningen en versterking van de belevingskwaliteit in het buitengebied.

• Binnen het bestaande stedelijk gebied zijn 2700 nieuwe woningen gerealiseerd, deels door transformatie van leegkomende gebouwen (kerken, winkels en kantoren).
• De binnenstad - het visitekaartje van de gemeente – is vernieuwd, met een goede mix tussen wonen, horeca en detailhandel.
• Mede door het een andere functie te geven (Galvanitasterrein, Heilige Driehoek), zijn er forse stappen gezet om het cultureel erfgoed te behouden.
• Het openbaar-vervoerssysteem is verder versterkt, het netwerk van fiets- en wandelpaden is uitgebreid en het lokale wegennet wordt beter benut door het toepassen van slimme innovaties.
• Er zijn forse stappen gezet op weg naar de klimaatdoelstellingen uit het klimaatakkoord van Parijs. Oosterhout maakt werk van circulaire economie.
• De werkgelegenheid is aanzienlijk en divers. Ondernemers, overheid en onderwijs werken samen om vraag en aanbod op de arbeidsmarkt goed op elkaar af te stemmen.
• Er is volop aandacht voor jongeren die in Oosterhout het voortgezet onderwijs volgen, maar ook voor die jongeren die – na het voltooien van een studie – zich graag hier vestigen.
• Vergrijzing is niet langer een (economisch) probleem, maar vooral ook een kans voor nieuwe werkgelegenheid. Innovaties in de zorg zorgen ervoor dat meer tijd besteed kan worden aan aandacht en menselijk contact.
• De vrijetijdseconomie heeft zich verder ontwikkeld. Ook hierin kiest Oosterhout voor een afgewogen mix, die aansluit bij de culturele en natuurlijke rijkdom van de gemeente.
• Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een levendige gemeente waar voor iedereen, voortdurend van alles te beleven valt.
• In 2030 is Oosterhout in beeld bij ondernemers die er hun bedrijf willen vestigen, bij woningzoekenden die in een ruime, groene leefomgeving hun huis zoeken en bij mensen die er een dag of een week tussenuit willen.
• Gemeente, inwoners, ondernemers en maatschappelijke instellingen bundelen steeds vaker hun krachten. Die samenwerking vindt plaats via co-creatie: samen werken aan één plan.
• Oosterhout is een zelfbewuste en zelfstandige regionale speler, die een spilfunctie vervult binnen de nieuwe economische topregio Breda-Tilburg.
• Nieuwe technologische ontwikkelingen zorgen ervoor dat ouderen tot op steeds hogere leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen.
• De Oosterhoutse samenleving kenmerkt zich door groepen mensen die op sociaal, cultureel of economisch gebied verschillen, maar die elkaar wel blijven ontmoeten en – indien nodig ondersteunen.

Toetsing

Met dit project wordt een bijdrage geleverd aan de realisatie van de Toekomstvisie Oosterhout 2030. In de Toekomstvisie Oosterhout 2030 wordt het belang aangegeven van wonen en ontmoeten. De doelstelling van de beoogde ontwikkeling is het realiseren van niet alleen woningen, maar ook het herontwikkelen van de maatschappelijke functie op deze locatie. Zo wordt aan de kernpunten wonen en ontmoeten uit de Toekomstvisie Oosterhout 2030 invulling gegeven in de beoogde ontwikkeling. Een deel van het bestaande groen in het plangebied zal verwijderd worden voor de realisatie van de ontwikkeling. Hierbij worden tevens bomen gekapt. De beschermde bomen in de APV worden gecompenseerd, waarbij gestreefd wordt om bomen te compenseren in de omgeving van het plangebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de Toekomstvisie Oosterhout 2030.

3.4.2 Omgevingsvisie Oosterhout

De gemeente heeft 23 november 2021 de Omgevingsvisie Oosterhout vastgesteld. In deze visie zijn in samenspraak met inwoners de belangrijkste opgaven voor Oosterhout benoemd. Opgaven waar de gemeente Oosterhout samen met de dorpen, wijken en buurten verder invulling aan gaat geven.

In deze visie worden de opgaven geconcretiseerd en uitgewerkt, zowel naar thema's als naar de verschillende wijken en gebieden binnen de gemeente. Hierdoor ontstaat een overzicht en een samenhangend beeld over welke opgaven er liggen om te komen tot het in de Oosterhoutse ''Toekomstvisie 2030'' geschetste toekomstperspectief. Naast de Toekomstvisie liggen ook het gemeentelijk beleid, opgaven voortvloeiend uit (nieuwe) wet- en regelgeving en nieuwe maatschappelijke opgaven (zoals de energietransitie) aan de basis van deze Omgevingsvisie.

De Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze plaats te laten vinden. De Omgevingsvisie wordt gebruikt om te 'toetsen' of ontwikkelingen die op de gemeente afkomen, bijdragen aan de Oosterhoutse ambities.

Voor de gemeente Oosterhout zijn de volgende koepelthema's van belang:

• Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen
• Economische vitaliteit
• Identiteit en ruimtelijke kwaliteit
• Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig
• Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid

Bij het voorliggende bestemmingsplan is rekening gehouden met de Omgevingsvisie Oosterhout. Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het deelgebied 'Oosterheide en omringend buitengebied', weergegeven in figuur 3.2.

De visie beschrijft voor het deelgebied 'Oosterheide en omringend buitengebied' de volgende opgaven:

• Voldoende bereikbare voorzieningen voor alle leeftijden
• Aandacht schoon, heel en veilig
• Vergroening, groen en water als meekoppelkans
• Energieneutraal en klimaatbestendig
• Autogebruik ondergeschikt aan aangenaam leefklimaat in woongebieden
• Fietsgebruik bevorderen

Figuur 3.2: Plankaart Omgevingsvisie Oosterheide en omringend Buitengebied, inclusief aanduiding planlocatie.

Toetsing

Het plangebied is in de Omgevingsvisie aangeduid als aantrekkelijk woongebied, met aantrekkelijke compacte voorzieningenconcentratie en aandachtsgebied voor wijkgericht werken. Met de herontwikkeling van het activiteitencentrum en de realisatie van woonappartementen wordt een waardevolle bijdrage geleverd ten aanzien van de versterking van maatschappelijke voorzieningen en uitbreiding van het woningaanbod. Het plangebied ligt nabij verscheidene voorzieningen en is goed ontsloten door de aanwezige verkeersinfrastructuur en openbaar vervoersvoorzieningen. Woningbouw op deze locatie voorziet daardoor in meer woningen met een goede bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid. De ontwikkeling wordt ingepast in het bestaand stedelijk gebied en sluit aan bij de beleidsdoelen ten aanzien van leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen.

De ontwikkeling is tevens gelegen aan een groene ruggengraat van Oosterheide, welke in de Omgevingsvisie is aangeduid voor behoud en versterking van de bestaande groenstructuur. Deze ruggengraat bevindt zich aan de westzijde van het plangebied, langs de Burgemeester Holtroplaan. De bomen langs de Burgemeester Holtroplaan blijven behouden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie Oosterhout.

3.4.3 Bestuursakkoord 2018-2022

Toetsingskader

De coalitiepartners hebben voor de periode 2018-2022 het bestuursakkoord 'Samen op weg naar 2030' opgesteld. Hierin zijn doelstellingen uitgewerkt op de thema's Financiën, Sociaal Domein, Economie en werkgelegenheid, De levendige gemeente, Ruimtelijke ontwikkeling en Burger en bestuur. Hierna wordt ingegaan op de relevante onderdelen uit het thema Wonen, ruimtelijke ordening en openbare ruimte.

Wonen, ruimtelijke ordening en openbare ruimte

In het bestuursakkoord wordt gesteld dat Oosterhout gebaat is bij een gevarieerd woningaanbod, dat rekening houdt met de wensen en behoeften van verschillende doelgroepen (met name in de gemeente woonachtige ouderen), maar dat tegelijkertijd aantrekkelijk is voor nieuwe inwoners (met name jongeren/gezinnen met jonge kinderen). Om draagvlak voor de bestaande voorzieningen te behouden en de dynamiek in de samenleving te borgen, is het van belang dat Oosterhout in trek blijft bij jongeren en (jongere gezinnen). Er wordt dus ook gebouwd voor een toekomstbestendig en vitaal Oosterhout.

Oosterhouters hechten waarde aan een groene en open woonomgeving. Bij plannen voor woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied (inbreidingslocaties) is het behoud hiervan een belangrijk uitgangspunt.

Een kwalitatief goede openbare ruimte draagt niet alleen bij aan een positief beeld van de gemeente, het is ook een uitnodiging aan de inwoners om medeverantwoordelijkheid te nemen om de openbare ruimte schoon en netjes te houden.

Toetsing

De ontwikkeling vindt binnenstedelijk plaats. Er worden maximaal 75 appartementen gerealiseerd. Dit zijn uitsluitend betaalbare woningen (sociale huurwoningen). Een gedeelte wordt gerealiseerd onder de eerste aftoppingsgrens. De doelgroep van de woningen zijn één- en tweepersoonshuishoudens. Dit kunnen jongeren zijn, maar ook ouderen. Er bestaat een ruime behoefte aan betaalbare woningen voor deze doelgroepen in Oosterhout.

Voor de realisatie van de ontwikkeling dienen bomen gekapt te worden. Hiermee gaat een gedeelte van het aanwezige groen verloren. De bomen die beschermd zijn in de APV worden gecompenseerd in de omgeving van het plangebied, zodat het groene karakter van de omgeving behouden blijft. Het gebouw wordt gedeeltelijk voorzien van een groen dak. Voor het kappen van de bomen is een belangenafweging gemaakt. Het belang van het realiseren van woningbouw weegt in dit geval zwaarder dan het belang van het behoud van de twee boomgroepen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het Bestuursakkoord.

3.4.4 Woonvisie 2016-2021

Toetsingskader

In 2016 is de gemeentelijke woonvisie geactualiseerd. De aanleiding voor het actualiseren is dat zich op het gebied van het wonen en aangrenzende beleidsvelden sinds 2011 veel veranderingen hebben voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De woningmarkt is veranderd ten gevolge van de economische crisis én binnen de corporatiesector hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wmo door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen.

De in te zetten richting van de Woonvisie 2016-2021 is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De gemeenteraad heeft de Woonvisie medio 2016 vastgesteld. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout:

• Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst.
• Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen.
• Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk.
• Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente.
• Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben.

Op 21 maart 2021 is de Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 'Bouwen aan de toekomst' vastgesteld. Deze strategie betreft een verbijzondering van de Woonvisie. De woningbouwstrategie stelt dat Oosterhout aantrekkelijk moet blijven voor jonge categorieën inwoners. Een van de weinige middelen waarover gemeenten beschikken om te kunnen sturen op de bevolkingssamenstelling, is woningbouwproductie. Dit betekent dat de woningmarkt en de woningproductie veel meer als instrument ingezet moet worden om specifieke groepen aan Oosterhout te binden.

Daarnaast is gebleken dat er een grote groei is in het aantal éénpersoonshuishoudens en ouderen. Eén van de uitgangspunten in de woningbouwstrategie is het zorgen voor meer draagvlak voor gemeentelijke voorzieningen zoals theater, bibliotheek, sportfaciliteiten of activiteitencentrum.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling wordt de bouw van appartementen mogelijk gemaakt. De appartementen behoren allen tot de categorie sociale huurwoning. Een gedeelte wordt verhuurd onder de eerste aftoppingsgrens. Er worden dus uitsluitend betaalbare woningen gebouwd. De doelgroep van deze woningen zijn 1- en 2 persoonshuishoudens. Dit kunnen zowel jongeren als ouderen zijn. Er kunnen tevens bijzondere doelgroepen gehuisvest worden. Tevens wordt het activiteitencentrum de Bunthoef gehuisvest op de begane grond van het gebouw.

De woningen zijn allemaal gelijkvloers, wat een bijdrage levert aan het langer thuis kunnen wonen van ouderen. Ten slotte worden er maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd op de begane grond van het gebouw, wat bijdraagt aan de leefbaarheid van de locatie. Dagelijkse voorzieningen zoals een supermarkt, bakker en slager zijn aanwezig op loopafstand in Winkelcentrum Zuiderhout.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de Woonvisie 2016-2021 en de Woningbouwstrategie Oosterhout 2030.

3.4.5 Groen

Toetsingskader

Het groene karakter van Oosterhout wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als het groen in de particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral voortuinen van grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte. Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan. Met betrekking tot het particuliere groen heeft de gemeente beperkte beschermings- en sturingsmogelijkheden. In het openbaar gebied heeft de gemeente daarentegen maximale mogelijkheden tot instandhouding en ontwikkeling.

Er geldt een vergunningsplicht voor het vellen van een houtopstand op gemeentegrond dan wel een boom (bomen) die op de lijst van monumentale bomen is (zijn) opgenomen. Grotere bomen (dikker dan Ø 0,20m) in het openbare gebied worden beschermd op basis van de velvergunningsprocedure in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Monumentale bomen genieten een zwaardere bescherming en krijgen in bestemmingsplannen tevens een beschermende dubbelbestemming op basis van de monumentale-bomenlijst, ook als deze op particulier terrein staan. In de openbare ruimte heeft de gemeente dus voldoende mogelijkheden tot instandhouding en uitbouw van het groene karakter van Oosterhout, op particulier terrein zijn alleen monumentale bomen beschermd.

Toetsing
In het plangebied bevinden zich geen monumentale bomen. Daarnaast wordt de groenstrook aan de noordzijde van het plangebied deels behouden. Daarentegen worden er wel meerdere bomen in deze groenstrook gekapt om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. De beschermde bomen in de APV worden gecompenseerd, waarbij gestreefd wordt om bomen te compenseren in de omgeving van het plangebied. Momenteel is de compensatielocatie nog niet bekend. Voor deze ontwikkeling geldt dat het belang van het realiseren van woningen zwaarder weegt dan het behoud van de twee boomgroepen.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling grotendeels aansluit bij het groenbeleid van de gemeente Oosterhout. Er worden bomen gekapt. De bomen die op basis van de APV beschermd zijn zullen worden gecompenseerd. Voor deze ontwikkeling is een belangenafweging gemaakt. Het belang van het realiseren van woningen weegt in dit geval zwaarder dan het behoud van de twee boomgroepen.

3.4.6 Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030

Toetsingskader

De gemeente werkt aan de duurzame toekomst van Oosterhout. De ambities hiervoor en de manier waarop de gemeente deze wil bereiken zijn op 22 oktober 2019 aangenomen door de gemeenteraad. Tot 2030 ligt de focus op het verlagen van energieverbruik en het opwekken van duurzame energie, vooral met wind en zon. De gemeente kan de ambities alleen samen met haar inwoners, bedrijven en partners realiseren.

Het belangrijkste afwegingskader voor duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, de in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde documenten ''Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030" en de "Routekaart energietransitie 2019-2022". Duurzaamheid bestaat voor de gemeente Oosterhout uit drie speerpunten: energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie.

Energietransitie

De huidige samenleving zorgt voor uitputting van de huidige energiebronnen (fossiel). Met de energietransitie werken we aan een samenleving waar sprake is van duurzaam opgewekte hernieuwbare energie. Deze transitie is essentieel om de nationale doelstellingen op het gebied van CO2-reductie te behalen. De Klimaatwet zegt ons dat we 49% CO2 moeten reduceren in 2030 ten opzichte van onze uitstoot in 1990. Ook Oosterhout moet voldoen aan de landelijke doelstellingen. Naast het gebruik van duurzame energie, draagt het verminderen van energieverbruik (isoleren) ook bij aan het reduceren van CO2 uitstoot.

De gemeente beoordeelt (ver-)bouwplannen op hun bijdrage aan de lokale, regionale of nationale duurzaamheidsdoelstellingen. Deze doelstellingen zijn verwoord in het ambitie document Energietransitie Oosterhout 2030 en de RES West-Brabant. Het absolute minimum staat beschreven in het Bouwbesluit, waarin eisen ten aanzien van de EPC en geluidisolatie zijn opgenomen. Sinds januari 2021 is de BENG-eis ingevoerd (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De gemeente Oosterhout heeft de ambitie om op het gebied van duurzaamheid een extra inspanning boven op het bouwbesluit te stimuleren. De energietransitie van de gemeente Oosterhout wordt uitgewerkt in de Transitievisie Warmte, welke uiterlijk eind 2021 beschikbaar is.

Circulariteit

We streven als gemeente naar het bundelen van onze lokale kennis, technologie en innovaties om zo een meer circulaire lokale economie te krijgen. Een circulaire economie draagt bij aan het hergebruik van materialen, producten en diensten in plaats van de vernietiging daarvan. Het gebruik van biobased producten, gemaakt van hernieuwbare grondstoffen, draagt bij aan circulariteit en een duurzame samenleving, en wordt daarom gestimuleerd door de gemeente Oosterhout.

Klimaatadaptatie

Een veranderd klimaat heeft gevolgen voor de samenleving. Wateroverlast, droogte, hitte en bodemdaling komen in meer of mindere mate regelmatig voor en dat neemt de komende jaren verder toe. Vanuit de landelijke overheid is bepaald dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig moet zijn ingericht. In de 'Nationale Klimaatadaptatiestrategie 2016' (NAS), het Uitvoeringsprogramma NAS en in het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) wordt klimaatadaptatie verder uitgelegd. Ook wij streven naar een klimaatbestendig Oosterhout in 2050. Dit betekent dat onze woningen en de ruimtelijke inrichting aangepast moeten worden zodat ze bestand zijn tegen o.a. hitte, droogte en wateroverlast. Bovendien moet dit ervoor zorgen dat de kwaliteit van de leefomgeving wordt vergroot.

De gemeente stelt momenteel beleid op waarin de gevolgen van klimaatverandering inzichtelijk worden gemaakt op ons grondgebied. Dit beleid dient ook als ruimtelijke onderbouwing voor het stellen van toekomstige planregels in het bestemmingsplan. Hierbij ziet de gemeente Oosterhout het programma van eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen en het Manifest Bouwen voor Natuur, beide van de provincie Zuid-Holland, als richtinggevend. Voor nu verwacht de gemeente Oosterhout dat bij nieuwe ontwikkelingen de uitkomsten van de stresstesten worden meegenomen bij de ontwikkeling van plannen. De nieuwe ontwikkeling mag de situatie in het plangebied en omliggende gebied voor de thema's hitte, droogte en wateroverlast niet verergeren t.o.v. de bestaande situatie, en draagt het liefst bij aan het verminderen daarvan. De initiatiefnemer moet in het bestemmingsplan aangeven welke maatregelen genomen worden om het project klimaatbestendig te maken.

Specifiek voor het thema Water (berging, afvoer, etc.) gelden de bestaande normen. Zie het gemeentelijk rioleringsplan in paragraaf 4.2.

Toetsing

Door de nieuwbouw is het mogelijk de woningen en de maatschappelijke voorzieningen energiezuinig te realiseren. De volledige ontwikkeling is gasloos. Dit wordt vervangen door het gebruik van een warmtepomp. De ontwikkeling voldoet aan de BENG-eisen. Daarnaast worden er zonnepanelen geplaatst op het dakvlak van de hoogbouw. Op de laagbouw wordt het dak ingericht als een groen dak. De beoogde ontwikkeling draagt hiermee bij aan de ambities voor de energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie van de gemeente Oosterhout.

Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan de ambities van de energietransitie Oosterhout 2030.

3.4.7 Welstandsnota

Toetsingskader

Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel kan er achteraf, via een zogenaamde excessenregeling, worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. De afschaffing van welstandsbeoordeling van bouwplannen geldt niet voor beschermde monumenten en voor bebouwing binnen de beschermde stads- en dorpsgezichten, omdat hier van rechtswege en/of uit oogpunt van cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit extra eisen worden gesteld aan de op te richten bebouwing.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling valt buiten de drie beschermde stadsgezichten in de gemeente Oosterhout, zijnde de kern Heuvel-Slotlaan-Ridderstraat, de Heilige Driehoek en Den Hout.

Conclusie

De Welstandsnota staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.1.1 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel dient in het kader van het bestemmingsplan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en dat een eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Ook is er relevant beleid, wat hier verder uiteen is gezet:

Mobiliteitsvisie 'Oosterhout Vooruit'

Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie 'Oosterhout Vooruit'. Deze visie is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld voor 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht, alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke uitdagingen er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030. Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema's vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet, een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die erop neerkomt dat niet alleen op het niveau van de hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving.

Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. Zo heeft de gemeente Oosterhout gesteld dat bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en duurzaamheid & gezondheid prioriteit hebben De focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen op deze onderwerpen.

Stilstaan in de toekomst

Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd in de nota 'Stilstaan in de toekomst, Parkeerbeleid op de middellange termijn (2020)'. Deze nota is in december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en in 2013 heeft een tussentijdse evaluatie plaatsgevonden. Met het parkeerbeleid worden doelen nagestreefd op het gebied van leefbaarheid, het economische functioneren van de binnenstad en bereikbaarheid. In de nota zijn parkeernormen opgenomen waaraan bij de ontwikkeling van nieuwe functies dient te worden voldaan. Uitgangspunt hierbij is dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt opgelost.

Parkeernormen 2019

In mei 2019 heeft de gemeenteraad besloten de parkeernormen te actualiseren. Het is geen actualisatie van beleid, maar van de parkeernormen. Deze normen zijn van toepassing bij nieuwbouw en verbouw van bestaande locaties. Naast normen voor auto's zijn er ook normen voor fietsers opgenomen.

Toetsing

Verkeer

Er is door Antea Group in 2021 een verkeersonderzoek uitgevoerd. Het rapport is bijgevoegd als Bijlage 1. Onderstaand is het resultaat uiteengezet.

De verkeersanalyse geeft antwoord op de vraag of de verkeersgeneratie, die ontstaat door de bouw van de nieuwe woningen, zonder knelpunten kan worden afgewikkeld op de bestaande wegenstructuur. Voor de beantwoording van de vraag wordt de inpassing van het bouwplan in de bestaande wegenstructuur beschreven. Hierbij wordt de nieuwe verkeersgeneratie berekend, de doorstroming van de bestaande kruispunten doorgerekend en de mogelijke ontsluitingsroutes tegen elkaar afgewogen.

De extra verwachte verkeersgeneratie door de voorgenomen ontwikkeling aan Bunthoef is zeer beperkt, maximaal 300 voertuigbewegingen per etmaal. De overcapaciteit van de Zuiderhout en de Burg. Holtroplaan in combinatie met de beperkte toename door de ontwikkeling leidt ertoe dat er geen knelpunten te verwachten zijn op het gebied van doorstroming voor gemotoriseerd verkeer.

De ontsluiting van de ontwikkeling bevindt zich aan de westzijde van het gebouw.

Autoparkeren

In de ontwikkeling is een gebouwde parkeervoorziening (stallingsgarage) beoogd voor de bewoners en wordt bezoekersparkeren voorzien in het openbaar gebied. Voor de parkeerbehoefte van de Bunthoef geldt dat medewerkers en bezoekers gebruik maken van het openbare parkeerterrein van het winkelcentrum (zoals dit nu ook gebeurt). Er worden tevens tien tot twaalf parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd voor bezoekers van bewoners van het gebouw.

In de onderhavige ontwikkeling wordt afgeweken van de gemeentelijke parkeernorm zoals die geldt voor het soort woningen die ontwikkeld worden. In plaats daarvan wordt een lagere parkeernorm gehanteerd. Zo is de parkeernorm voor het onderhavige project bijgesteld van 1,7 parkeerplek per woning naar 1,0 parkeerplek per woning. In Bijlage 2 wordt hier een nadere toelichting op gegeven. Deze aangepaste parkeernorm wordt aangehouden omdat 70% van de appartementen een huurprijs zal krijgen onder de eerste aftoppingsgrens (€ 633,25 in 2021), gericht op huishoudens uit de primaire doelgroep. Van de appartementen heeft 30% een huurprijs tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens, gericht op huishoudens behorende tot de secundaire doelgroep. Het inkomen van de huishoudens uit de primaire doelgroep kan in 2021 variëren van een bijstandsinkomen (ca. 15.000 euro) tot ca. 22.000 (voor 1-persoonshuishoudens) en 30.000 (voor 2-persoonshuishoudens). Gezien de hoge kosten die gemoeid gaan met het hebben van een auto is de inschatting dat deze huishoudens maximaal 1 auto hebben. Er is bijvoorbeeld becijferd dat in Nederland het autobezit onder de laagste 20% inkomens (tot ca. 20.000 euro) 38% is.

Rekening houdende met het beoogde autobezit van de toekomstige bewoners van de Bunthoef en met parkeren voor bezoekers is een parkeernorm van 1,0 (opgebouwd uit 0,8 voor bewoners en 0,2 voor bezoekers) realistisch voor dit appartementencomplex.

Fietsparkeren

Ook fietsparkeren en overig parkeren speelt een rol in de beoogde ontwikkeling. Vanuit de doelgroep senioren is scootmobielgebruik op deze locatie te verwachten. Om scootmobielgebruik eenvoudig te faciliteren is stalling van de scootmobiel dichtbij de woning in een berging gewenst. In de uitwerking van het project worden mogelijk bergingen op de verdieping bij de woningen gesitueerd waardoor in een gezamenlijke fietsenstalling voorzien moet worden op maaiveldniveau.

In het parkeerbeleid wordt een fietsparkeernorm voorgeschreven van 3 fietsparkeerplaatsen per appartement. Gezien de doelgroep 1- en 2- persoonshuishoudens is, waarbij de grootste groep zal bestaan uit 1- persoonshuishoudens in de ontwikkeling is het voorstel om een lagere fietsparkeernorm van 2 fietsparkeerplekken per appartement aan te houden.

Conclusie

De aangehouden parkeernormen voor zowel auto's als fietsen zijn in lijn met de kengetallen van het CROW. De aangehouden parkeernorm van 1 parkeerplek per woning voor autoparkeren en 2 parkeerplekken per woning voor fietsparkeren wijken daarentegen af van het gemeentelijk beleid. Gezien deze afwijking voldoende onderbouwd is vormt het aspect parkeren geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Gezien er geen knelpunten te verwachten zijn op het gebied van doorstroming voor gemotoriseerd verkeer vormt het aspect verkeer ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.1.2 Externe veiligheid

Toetsingskader

De gemeente Oosterhout heeft op 5 september 2017 een Beleidsvisie Externe Veiligheid vastgesteld, waarin zij aangeeft welke risico’s op het gebied van externe veiligheid de raad acceptabel vindt en op welke manier zij deze risico’s wil beheersen. Hierin zijn wettelijke veiligheidsafstanden opgenomen, waardoor er een minimale ruimtelijke scheiding ontstaat. De Beleidsvisie externe veiligheid is gemaakt om een verdergaande ruimtelijke scheiding tussen risicovolle activiteiten en te beschermen objecten te waarborgen.

Ook stelt deze visie dat, om ruimtelijke scheiding tussen Bevi-inrichtingen en de te beschermen objecten te stimuleren. De volgende twee gebiedstypen zijn gekozen:

• 1. Gebied A waar nieuwe Bevi-inrichtingen zijn toegestaan en inrichting(en) met een opslag van maximaal 10 ton vuurwerk;
• 2. Gebied B waar Bevi-inrichtingen en inrichting(en) met opslag van vuurwerk niet zijn toegestaan, met uitzondering van de bestaande situaties.

De gemeente Oosterhout heeft in haar beleid vastgelegd dat externe veiligheid erop is gericht om risico's voor haar burgers en de bedrijven te voorkomen. Indien er risico's zijn toegelaten worden die zoveel mogelijk beperkt en moeten die beheersbaar zijn. Tenslotte moeten de mogelijkheden voor de evacuatie van personen en de voorbereiding op de bestrijding van een ramp voldoende zijn. Risicobronnen zijn niet toegelaten buiten aangewezen risicogebieden, zoals industrieterreinen. Echter kunnen op bestaande (spoor) wegen en vaarwegen risico's niet worden uitgesloten. Het beleid houdt ook in dat minder zelfredzame personen binnen het invloedsgebied van een risicobron beter moet worden beschermd.

Toetsing

Het plangebied bevind zich op ruime afstand van enige installaties en andere factoren die de externe veiligheid beinvloeden. Ook worden in het plangebied, welke in gebied B zoals uiteengezet in de Beleidsvisie Externe Veiligheid ligt, geen nieuwe Bevi-inrichtingen of vuurwerkopslagen geconstrueerd.

Het plangebied is niet gelegen binnen een contour voor het plaatsgebonden risico of plasbrandaandachtsgebied. Wel is het nog net gelegen in het invloedsgebied vanwege de Rijksweg A27 (circa 800 m). Op figuur 4.1 is dit zichtbaar. Aangezien een nieuwe woning aan de eisen van luchtdichtheid van het Bouwbesluit moet voldoen zijn er geen verdergaande belemmeringen.

Figuur 4.1: Ligging plangebied (blauwe cirkel) ten opzichte van A27

Standaard Advies VeiligheidsRegio Brabant Zuidoost

Op basis van het standaardadvies (mei 2017), opgenomen als Bijlage 3, worden de volgende adviespunten meegegeven:

• Communiceer actief met de nieuwe bewoners in het plangebied over de risico’s van de gevaarlijke stoffen. Geef daarbij aan wat bewoners moeten doen bij een incident, namelijk vluchten van risicobron af. Dit bevordert de zelfredzaamheid van bewoners. Dit advies geldt ook voor bedrijfshulpverleningsorganisaties.
• Pas de beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van VRBZO toe. Wanneer een beoogde invulling aan de beleidsregels voldoet, wordt een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening gerealiseerd.
• In een nieuw op te richten gebouw waar mechanische ventilatie wordt toegepast moet de ventilatie op eenvoudige wijze uitgezet kunnen worden.

De externe veiligheidssituatie is gelet op het voorgaande aanvaardbaar.

Conclusie

Op basis van kwalitatief onderzoek kan worden geconcludeerd dat het milieuaspect Externe Veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.1.3 Geluid

Toetsingskader

Ten gevolge van artikel 74 van de Wet geluidhinder zijn in principe alle wegen in Nederland gezoneerd. Uitzondering op deze regel zijn wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 kilometer per uur geldt en woonerven. Als een geluidzone geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, waaronder woningen. Dit geldt eveneens indien het bestemmingsplan de aanleg van een nieuwe gezoneerde weg mogelijk maakt.

De hoogst toelaatbare geluidsbelasting (voorkeursgrenswaarde) voor de geluidsbelasting afkomstig van het wegverkeer voor nieuwe woningen bedraagt 48 dB. In bepaalde gevallen kunnen door het bevoegd gezag hogere waarden vastgesteld worden. De maximaal toegestane hogere waarde bedraagt 63 dB voor binnenstedelijke situaties.

Toetsing

In het kader van de herontwikkeling van de Bunthoef in Oosterhout is door Antea Group een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege omliggende wegen op het plangebied (zie Bijlage 4). Onderstaand zijn de resultaten uit het onderzoek beschreven per geluidbron. Er is tevens ingegaan op de cumulatie van geluid.

Europaweg

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt als gevolg van wegverkeer op de Europaweg op verschillende beoordelingspunten en hoogtes overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting inclusief 5 dB aftrek is 52 dB op de 'hoge massa'. Op de lage massa is de hoogst berekende geluidbelasting 50 dB inclusief 5 dB aftrek. De ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van 63 dB wordt niet overschreden.

Burgemeester Holtroplaan

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt als gevolg van wegverkeer op de Burgemeester Holtroplaan op verschillende beoordelingspunten en hoogtes overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting inclusief 5 dB aftrek is 57 dB op de 'hoge massa'. Op de lage massa is de hoogst berekende geluidbelasting 53 dB inclusief 5 dB aftrek. De ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van 63 dB wordt niet overschreden.

Eikdijk

De geluidbelasting van het wegverkeer op de Eikdijk op de te beoordelen gevels inclusief 5 dB aftrek ingevolge artikel 110g Wet geluidhinder is ten hoogste 39 dB en overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB derhalve niet.

Cumulatie wegverkeerslawaai

De ten hoogste cumulatieve geluidbelasting op de gevels van de te realiseren woning ten gevolge van alle hierboven genoemde wegen bedraagt 62 dB, excl. aftrek ex artikel 110g Wgh.

Maatregelen

Conform de Regeling Doelmatigheid geluidmaatregelen Wet geluidhinder is het toepassen van Dunne deklagen A en Dunne deklagen B doelmatig. De gemeente Oosterhout dient zelf een besluit te nemen over het wel/niet toepassen van Dunne deklagen A/B op de Burgemeester Holtroplaan en de Europaweg.

Hogere waarden

Vanwege de overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde als gevolg van de Burgemeester Holtroplaan en de Europaweg dient het college van burgemeester en wethouders van Oosterhout hogere waarden vast te stellen.

Conclusie

Er dienen hogere grenswaarden vastgesteld te worden voor de ontwikkeling. De hoogst toelaatbare geluidbelasting wordt niet overschreden. Het aspect akoestiek vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voornemen.

4.1.4 Bodem

Toetsingskader

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen. Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft.

Wet bodembescherming

De Wet bodembescherming (Wbb) regelt zaken rond bodembescherming en bodemsanering. Vertrekpunt van de Wbb is dat in het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van plangebied of projectlocatie. De wettelijke doelstelling is functiegericht saneren. De wet houdt rekening met het gebruik van de bodem en de (im)mobiliteit van de verontreiniging. De volgende uitgangspunten overheersen:

• het geschikt maken van de bodem voor het voorgenomen gebruik;
• het beperken van blootstelling aan en de verspreiding van de verontreiniging;
• het wegnemen van actuele risico's.

Saneringsverplichtingen zijn gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het huidige en toekomstige gebruik van de bodem. Het is niet nodig de hele locatie aan te pakken.

Toetsing

Voor de uitvoerbaarheid van een ontwikkeling is het van belang inzicht te hebben in de kwaliteit van de bodem. De kwaliteit van de bodem is ingedeeld in functieklassen. De functieklasse van een bepaald perceel dient, bij de herontwikkeling van een perceel, geschikt te zijn voor de beoogde functie. De gemeente Oosterhout beschikt over een bodemkwaliteitskaart. Hierop is af te lezen tot welke functieklasse de bodemkwaliteit binnen de gemeente behoort.

Ter plaatse van het plangebied is de bodemfunctieklasse aangewezen als functieklasse 'Wonen'(zie figuur 4.2). Dit wil zeggen dat de bodemkwaliteit ter plaatse geschikt is voor de functie wonen. Het gebied is niet verdacht op bodemverontreinigingen. Hiermee is de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling aangetoond. In het kader van de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen zal nader bodemonderzoek uitgevoerd dienen te worden.

Er is sprake van een grondwaterbeschermingsgebied. In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan.

Figuur 4.2: bodemfunctieklasse. Bron: Bodemkwaliteitskaart Midden- & West Brabant

Bekende bodemverontreinigingen

Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich een grondwaterverontreiniging. Ondanks dat het plangebied op ruime afstand van deze verontreinigde grond gelegen is dient rekening gehouden te worden met deze verontreiniging indien bemaling noodzakelijk is voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Dit ter voorkoming van de verspreiding van de verontreiniging. De verontreiniging wordt gesaneerd.

Conclusie

Op basis van kwalitatief onderzoek kan worden geconcludeerd dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. Echter dient de bodemsituatie in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen nader onderzocht te worden.

4.1.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Ten aanzien van de luchtkwaliteit dient voldaan te worden aan de grenswaarden zoals weergegeven in de Wet tot wijziging van de Wet Milieubeheer (luchtkwaliteitseisen, Stb. 2007,141). Ook moet de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbeteren of ten minste gelijk blijven en moet het plan niet 'in betekenende mate’ bijdragen aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht.

Toetsing

Er is volgens de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen' in de Wet Milieubeheer geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat’. Met dit bestemmingsplan worden veel minder woningen mogelijk gemaakt, namelijk maximaal 75. Hierdoor kan een onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie

Het milieuaspect luchtkwaliteit in het plangebied vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.1.6 Windhinder

Toetsingskader

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is. Voor gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter wordt nader onderzoek met CFDof windtunnelsimulatie noodzakelijk geacht. Gezien de geplande bouwhoogte van maximaal 43 meter, wordt het uitvoeren van een windklimaatonderzoek als noodzakelijk beschouwd.

Toetsing

Er is door Peutz een windhinder en windgevaar onderzoek uitgevoerd. Het rapport is opgenomen als Bijlage 5 bij deze toelichting. Onderstaand zijn de resultaten uit het onderzoek beschreven.

Uit de resultaten blijkt dat op het maaiveld rond de planlocatie op de meeste plaatsen een lage hinderkans te verwachten is, waarmee het windklimaat voor het criterium doorlopen als goed beoordeeld kan worden. Met name bij de gebouwhoeken is plaatselijk sprake van een matig windklimaat voor het criterium doorlopen. Aangezien deze gebieden samenvallen met voetpaden en parkeergelegenheid wordt hier een goede terreininrichting geadviseerd om het windklimaat te verbeteren.

Voor het plaatsen van gebouwentrees dient gestreefd te worden naar een hinderkans van lager dan 5% hetgeen overeenkomt met een beoordeling goed voor het criterium slenteren. Indien een gebouwentree wordt geplaatst op een positie waar een hogere hinderkans is vastgesteld dienen lokale windafschermende maatregelen te worden toegepast, zoals schermen of het verdiepen van de entree in de gevel.

Gezien het plaatselijk matige windklimaat met het bestemmingsplanvolume wordt geadviseerd bij de verdere uitwerking van het ontwerp een vervolgonderzoek uit te voeren. Dit is echter niet noodzakelijk voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het windklimaat is matig tot goed. Er is geadviseerd bij de verdere planuitwerking een vervolgonderzoek uit te voeren. Er is geen sprake van een belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voornemen.

4.1.7 Flora en fauna

Toetsingskader

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet. De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden en het Natuur Netwerk Brabant beoordeeld te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten.

Toetsing

In het kader van de herontwikkeling van de Bunthoef en haar omgeving is er in 2020 een natuurtoets uitgevoerd. In Bijlage 6 is het volledige rapport opgenomen. Onderstaand zijn de belangrijkste resultaten uit de natuurtoets beschreven.

Natura2000

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos ligt op circa 8,4 kilometer afstand van het plangebied. Het Natura 2000-gebied ligt buiten het invloedsgebied van het plan wat betreft verdroging of geluid- en lichtverstoring. Vanwege de afstand, de geringe omvang van de ontwikkeling in het plangebied en door de afscherming worden geen effecten op soorten, habitats van soorten of habitattypen in het Natura 2000-gebied verwacht.

Er is door Antea Group in 2021 een stikstofdepositieberekening uitgevoerd (zie Bijlage 7) voor de gebruiksfase. Hieruit is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage van niet meer dan 0,00 mol/ha/jaar op een stikstofgevoelig habitat veroorzaakt. Er is geen sprake van een significant negatief milieugevolg.

Figuur 4.3: Ligging van het plangebied (rood omlijnd bij de rode punt) ten opzichte van nabijgelegen Natura 2000-gebieden.

Natuurnetwerk Nederland / Natuurnetwerk Brabant

In het plangebied is geen NNB-gebied aanwezig. Het dichtstbijzijnde NNB-gebied is op circa 315 meter ten noorden van het plangebied gelegen. Voor wat betreft het NNB is bij directe en indirecte aantasting sprake van vervolgstappen, waaronder compensatie. Er bevindt zich geen NNB binnen het plangebied. Er is van directe aantasting van het NNB dan ook geen sprake. In de omgeving van het plangebied liggen wel NNB-gebieden. Ook significant negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNB in de nabijheid van het plan kunnen worden uitgesloten. Dit is beschreven in de natuurtoets. De ontwikkeling in het plangebied heeft geen effect op de directe omgeving van het plangebied. Vanuit dit oogpunt zijn er voor NNB geen belemmeringen. Het NNB-beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Figuur 4.4: Ligging van het plangebied (rood omlijnd) ten opzichte van het Natuurnetwerk Brabant (NNB).

Beschermde soorten

Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• 1. Algemene broedvogels (zeer waarschijnlijk nestplaatsen);
• 2. Vogelsoorten met een jaarrond beschermd nest (mogelijk nestplaats);
• 3. Vleermuizen (mogelijk verblijfplaatsen, foerageergebied en vliegroutes).

1. Algemene broedvogels

Alle in gebruik zijnde nesten van vogelsoorten in Nederland zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming. Met de meeste broedvogels kan echter in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehouden door kap- en sloopwerkzaamheden niet uit te voeren in de broedtijd (circa maart tot en met juli) en indien concrete broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Wet Natuurbescherming aan de orde.

Zo kunnen in het plangebied nesten gebouwd worden door (algemeen voorkomende) soorten met name in opgaande vegetatie). Indien nesten aanwezig zijn mogen deze tijdens de broedperiode (en wanneer deze in gebruik zijn) niet verwijderd of verstoord worden.

2. Vogelsoorten met een jaarrond beschermd nest

Er is een aantal vogelsoorten waarvan de broedplaatsen jaarrond beschermd zijn en bij verwijdering van de broedplaats altijd ontheffing moet worden aangevraagd. Ten oosten van 'De Bunthoef' is een nest waargenomen dat gezien de afmetingen mogelijk een jaarrond beschermd nest is. Mogelijk is dit een nest van een ransuil.

Om de functie van het waargenomen vogelnest en tevens het effect van de plannen op dit eventueel aanwezige jaarrond beschermde nest te kunnen bepalen, is er een nader onderzoek uitgevoerd naar het potentiële jaarrond beschermde nest (zie bijlage 8). Tijdens het onderzoek naar ransuil binnen het onderzoeksgebied zijn geen ransuilen waargenomen. Tevens zijn er geen braakballen of veren van de ransuil gevonden. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat binnen het onderzoeksgebied geen nestlocatie aanwezig is. Er zijn derhalve geen vervolgstappen nodig.

3. Vleermuizen

Tijdens het terreinbezoek wat in het kader van de natuurtoets is uitgevoerd zijn geen vleermuizen waargenomen. Echter kan op basis van het terreinbezoek niet worden uitgesloten dat zich gebouwbewonende vleermuizen bevinden in het gebouw van activiteitencentrum de Bunthoef.

Door de toekomstige sloop van de bebouwing is daarom mogelijk sprake van het verstoren en aantasten van vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen. Indien daadwerkelijk verblijfplaatsen aanwezig, dan zijn soortspecifieke maatregelen noodzakelijk en verplicht.

Er is een nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen in het plangebied. Tijdens het onderzoek naar vleermuizen binnen het onderzoeksgebied zijn verschillende vleermuissoorten waargenomen. Dit betrof ruige- en gewone dwergvleermuizen, rosse vleermuis en gewone grootoorvleermuis. In het onderzoeksgebied zijn twee baltsende gewone dwergvleermuizen waargenomen. Echter, zijn er tijdens de veldbezoeken geen (paar)verblijfplaatsen waargenomen in het onderzoeksgebied. Daarbij zijn er tijdens de terreinbezoeken geen vliegroutes in het onderzoeksgebied waargenomen. Er zijn derhalve geen vervolgstappen nodig.

Conclusie

In het plangebied is geen NNB-gebied of Natura 2000-gebied aanwezig. Er komen ook geen beschermde gebieden (NNB of N2000-gebieden) voor binnen de invloedsfeer van het plangebied. Uit het nader onderzoek naar de ransuil en vleermuizen is gebleken dat er geen sprake is van verblijfsplaatsen van deze beschermde soorten. Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.1.8 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies enerzijds, en het wonen anderzijds, noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming is gelegen. De VNG publicatie kent twee verschillende omgevingstypes: ‘rustige woonwijk/rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’ uit. Een ‘rustige woonwijk/rustig buitengebied’ kan aangemerkt worden als een gebied zonder functiemenging en een minimale invloed van wegverkeer. Bij een ‘gemengd gebied’ is sprake van een functiemenging tussen wonen en milieubelastende activiteiten, van wonen langs drukke gebiedsontsluitingswegen, of bij lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid.

In bepaalde situaties kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) 'functiemenging' hanteert vier categorieën :A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid. Aan de hand van deze criteria zijn in dit bestemmingsplan de categorieën bepaald die binnen de bestemmingen zijn toegestaan. De criteria zijn hieronder uiteen gezet:

Categorie A

Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

Categorie B1

Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan . De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

Categorie B2

Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan of dat er andere bouwkundige voorzieningen getroffen zijn waardoor milieubelasting voorkomen wordt op vergelijkbare wijze als bij bouwkundige afscheiding. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan.

Categorie C

Activiteiten zoals genoemd onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Toetsing

De omgeving van het plangebied kent een functiemenging tussen wonen, detailhandel en maatschappelijke functies. Door de sterke mate van functiemenging in de omgeving van het plangebied kan het plangebied aangemerkt worden als een 'gemengd gebied'. Binnen het plangebied worden gevoelige functies (woningen) naast maatschappelijke voorzieningen beoogd. Onderstaand is een overzicht gemaakt van de beoogde voorzieningen. Hierbij is aangegeven binnen welke categorie de voorzieningen vallen:

• Detailhandel (niet supermarkten): categorie A
• Activiteitencentrum/ Buurtcentrum: categorie B2

Deze bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan naast of beneden woningen/andere gevoelige functies desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Daarentegen geld voor het activiteitencentrum ook dat er een vorm van bouwkundige voorzieningen getroffen moeten zijn waardoor milieubelasting voorkomen wordt op vergelijkbare wijze als bij bouwkundige afscheiding. Hierbij kan gedacht worden aan geluidsdichte afscheidingen tussen het activiteitencentrum en de woningen.

Rondom het plangebied bevinden zich verdere bedrijfsacitiviteiten die een milieuzonering kennen. Bij deze bedrijvigheid die niet binnen het plangebied valt kan worden gewerkt met richtafstanden zoals genoemd in de richtafstandenlijst van de brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009).

In figuur 4.5 zijn de bedrijven in de omgeving van het plangebied weergegeven, met de bijbehorende contour. Op basis van toetsing van deze richtafstanden kan worden geconcludeerd dat er aan de richtafstanden wordt voldaan. Er zijn geen rakende contouren tussen de overlastcontouren van de omliggende bedrijven en de beoogde herontwikkeling van de Bunthoef. De herontwikkeling van de Bunthoef ondervindt derhalve geen nadelige invloed op het woon- en leefklimaat door omliggende bedrijven.

Figuur 4.5: Contouren bedrijven en milieuzonering

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Daarentegen moeten er wel bouwkundige maatregelen worden genomen om overlast van het activiteitencentrum op de te ontwikkelen woningen te voorkomen.

4.1.9 Besluit milieueffectrapportage

Toetsingskader

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is in bijlage C vastgelegd welke activiteiten m.e.r-plichtig zijn en voor welke activiteiten een m.e.r-beoordeling moet worden verricht. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Als een activiteit op grond van onderdeel D m.e.r.-beoordelingsplichtig is, geldt voor een kaderstellend (bestemmings)plan dat die activiteit mogelijk maakt, een plan-m.e.r-plicht.

Voor alle activiteiten zijn drempelwaarden opgenomen. Voor activiteiten die genoemd worden in onderdeel D, maar waarbij de drempelwaarde niet wordt overschreden, geldt de verplichting om na te gaan of tóch een m.e.r.-beoordeling (of een m.e.r.) moet worden uitgevoerd. Het bevoegd gezag moet in zo’n geval nagaan of er sprake is van omstandigheden die - ondanks dat de drempelwaarden niet worden overschreden - aanleiding geven voor het verrichten van een m.e.r.(beoordeling). De motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud aansluit bij de verplichte m.e.r.-beoordeling. Voor de toets gelden echter geen vormvereisten, daarom wordt de term ‘vormvrije m.e.r.- beoordeling’ gehanteerd.

In 2017 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. De wetswijziging heeft voor vorm-vrije m.e.r-beoordelingen geen inhoudelijke gevolgen, maar heeft wel een procedurele verandering tot gevolg. Het bevoegd gezag dient op grond van de wetswijziging namelijk voorafgaand aan de terinzagelegging van een ontwerpbesluit of ontwerpbestemmingsplan – net als bij ‘formele’ m.e.r.-beoordelingen - te besluiten of al dan niet een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Indien sprake is van een particuliere initiatiefnemer, dient deze een aanmeldnotitie in te dienen op basis waarvan het bevoegd gezag kan besluiten of een milieueffectrapport moet worden opgesteld.

Toetsing

Het planvoornemen om maximaal 1200 m2 en maximaal 75 woningen te ontwikkelingen valt onder de in D gestelde drempelwaarde, daarom dient een vormvrije m.e.r-beoordeling uitgevoerd te worden.

Er is in 2021 door Antea Group een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Het volledige rapport is opgenomen als Bijlage 10. Uit de effecten die in de vormvrije m.e.r.-beoordeling zijn beschreven, kan geconcludeerd worden dat als gevolg van de voorgestelde ontwikkeling van het plangebied met maximaal 75 nieuwe woningen en 1200 m2 geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Er is daarom geen noodzaak tot het opstellen van een milieueffectrapport.

Conclusie

Er is geen noodzaak tot het opstellen van een milieueffectrapport. De ontwikkeling veroorzaakt geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

4.4.1 Archeologie

Toetsingskader

Erfgoedwet

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. De uitgangspunten van dit verdrag dienen te worden vertaald in nationale wetgeving. In Nederland heeft deze vertaling plaatsgevonden in de Erfgoedwet, die in werking is getreden op 1 juli 2016. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van archeologische waarden in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe 'de verstoorder betaalt' voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie

In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, die op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staa de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling').

De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.

Erfgoedkaart

Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Op basis van de erfgoedkaart kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen.

Toetsing

Door Antea Group zijn zowel een bureauonderzoek (zie Bijlage 11) en een booronderzoek (zie Bijlage 12) gedaan inzake de archeologie van het ontwikkelgebeid. Uit het bureauonderzoek komt naar voren dat er voor het plangebied een brede archeologische verwachting geldt. Er kunnen sporen en vondsten worden aangetroffen van de ijzertijd tot en met de nieuwe tijd, hoewel de hoogste verwachting geldt voor de perioden (late) middeleeuwen/nieuwe tijd. Daarbij gaat het voornamelijk om sporen van agrarische activiteit en ontginningen, en eventueel sporen van bewoning.

Uit het bureauonderzoek is echter ook gebleken dat waarschijnlijk ter plaatse van de bebouwing de bovenste meter van de bodemopbouw verstoord is geraakt door de funderingen van de aanwezige bebouwing. Daarnaast hebben kabels en leidingen binnen het plangebied ook voor een beperkte verstoring gezorgd. Uit de KLIC inventarisatie bleek dat er in de bestaande groenstroken geen tot bijna geen kabels en leidingen zijn en heeft bovendien geen bebouwing gestaan. Hier kan nog een intact archeologisch sporenniveau aanwezig zijn.

In het booronderzoek is beschreven dat er kans bestaat op de aanwezigheid van intacte archeologische resten. Er kunnen dieper ingegraven sporen aanwezig zijn. In het gehele plangebied zijn bij het booronderzoek geen archeologische indicatoren aangetroffen.

Op basis van de resultaten van het veldonderzoek wordt geadviseerd om binnen het plangebied geen graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m – mv uit te voeren (excl. een buffer van 0,3 m). Indien dat niet mogelijk is wordt geadviseerd om hier een proefsleuven- onderzoek uit te laten voeren. Er is een dubbelbestemming opgenomen voor het plangebied.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. De archeologische waarden zijn geborgd doormiddel van een archeologische dubbelbestemming in de regels.

4.4.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De Erfgoedwet, welke per 1 juli 2016 van kracht is, bundelt bestaande regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Het beschermingsniveau zoals die in de oude wetten en regelingen golden blijven gehandhaafd. In hoofdstuk 4 van de Erfgoedwet is de bescherming van erfgoed opgenomen en in hoofdstuk 5 de archeologische monumentenzorg. De wet en de hierop gebaseerde regelgeving bevatten onder meer voorschriften met betrekking tot opgravingen, het melden van archeologische vondsten en de archeologische rapportage.

Het gebiedsdeel waar de nieuwbouw is voorzien maakt deel uit van het agrarisch cultuurlandschap ten zuiden van de historische kern van Oosterhout. Dit gebied kenmerkte zich voor de bouw van de wijk Oosterheide door de aanwezigheid van droge zandgronden, stuifzanden en heidevelden. Met de bouw van de wijk Oosterheide in de jaren '60 zijn deze kenmerken verloren gegaan in het plangebied. Ten noorden van het deelgebied werd rond de jaren ’30 van de vorige eeuw het Wilhelminakanaal gegraven.

Toetsing

Op basis van inventarisatie is vastgesteld dat er binnen het plangebied in de huidige situatie geen cultuurhistorische objecten of structuren aanwezig zijn welke een belemmering vormen voor de voorgenomen planontwikkeling. Tevens bevinden zich binnen het plangebied geen monumentale bomen.

Conclusie

Het milieuaspect cultuurhistorie is geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.