Vierde partiële herziening bestemmingsplan Bedrijven Zuid

2.3.1 Algemeen

Op het grootste deel van HoogTij Fase 2 geldt op basis van de vigerende regeling een bouwhoogte van maximaal 15 meter, die middels een zogeheten binnenplanse afwijking verruimd kan worden tot 20 meter. Deze hoogten zijn echter onvoldoende om echt intensief ruimtegebruik te realiseren. Om tegelijkertijd te kunnen voldoen aan de behoefte aan hogere gebouwen, die ruimte bieden aan een toekomstbestendige bedrijfsvoering met geautomatiseerde processen, is een bouwhoogte van 30 meter nodig.

Deze partiële herziening maakt geen nieuwe functies mogelijk. Gelet op de schaalgrootte van het bedrijventerrein betreft het aanpassingen van beperkte omvang en ondergeschikte aard. Daar waar de maximale bouwhoogte verhoogd wordt, is die verhoging passend in relatie tot de aangrenzende maximale bouwhoogtes.

2.3.2 Bouwhoogteverhoging noordwestelijk kwadrant HoogTij Fase 2

Om het ruimtelijke evenwicht en de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied te waarborgen is de voorziene bouwhoogte van 30 meter voor 60% van het betreffend gedeelte van HoogTij Fase 2 (zie hierboven tekening 2). Voor het resterende deel van het bouwvlak blijft de momenteel geldende bouwhoogte van 15 meter (met een afwijkingsmogelijkheid naar 20 meter) gelden. In totaal mag een perceel voor 70% worden bebouwd. Dit om voldoende open terrein voor laden, lossen, parkeren e.d. over te houden. Onder bepaalde voorwaarden kan met een binnenplanse afwijking meer bebouwing worden toegestaan. Voor de randen langs Zijkanaal D en Veldweg blijft de geldende bouwhoogte van 9 meter ongewijzigd.

Uit ruimtelijke analyses blijkt dat deze hoogte op een deel van HoogTij Fase 2 in de omgeving past. Op basis van een integrale (landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische) afweging is bezien of en zo ja waar, de bouwhoogte verhoogd kan worden. Hiertoe heeft intern afstemming plaatsgevonden met het Q-team HoogTij en Mooi Noord-Holland (adviesorganisatie voor omgevingskwaliteit). De verhoging van de bouwhoogte vindt plaats op het deel van HoogTij Fase 2 dat het meest ver van bestaande woonbebouwing af ligt. Op het aan de overkant van de Westzanerweg gelegen haventerrein is een bouwhoogte van 35 en 40 mogelijk. De bestaande trapsgewijze opbouw van bouwhoogte ten opzichte van noord- en westelijke grens van HoogTij blijft in tact. De toename in bebouwingshoogte zal vanaf de begrenzing van het betreffende kwadrant van HoogTij geleidelijk oplopen. Hierdoor is er sprake van een zachte overgang van de hoogtes vanaf de randen richting het centrale gedeelte van het kwadrant en heeft de verhoging van de bouwhoogte slechts beperkt impact voor de omgeving en overgang naar het landschap. Zo zijn er nauwelijks gevolgen voor de zichtlijnen ten opzichte van Nauerna en/of de Zeedijk De groene buffer in de noordwesthoek tussen Nauerna en het bedrijventerrein is met het bestemmingsplan Omgeving Nauerna (Rb 20 juli 2017) verbreed.

Aan de zuidkant van het gebied, langs het Noordzeekanaal is het realiseren van veel grotere hoogtes (maximaal 35 en 40 meter) reeds mogelijk. Er is wat dat betreft globaal een opgaande lijn van noord naar zuid in het gebied te herkennen in de mogelijkheden qua volume. Mede door deze globaal opgaande lijn en het reeds mogen realiseren van veel grotere hoogtes aan de zijde van het Noordzeekanaal, zorgt de voorgenomen hoogtewijziging niet voor een beperkt(er) uitzicht dan in de huidige situatie reeds mogelijk is.

De bouwhoogtewijziging leidt niet tot een mindere waardering van het landschap in de Polder Westzaan (Natura 2000-gebied en onderdeel van het NatuurNetwerkNederland) en de monumentale zeedijk. Door het behoud van de zichtlijnen en de geleidelijke toename van bouwhoogten wordt de overgang tussen de meer natuurlijke landschap (ten noorden van de dijk) en de industriële landschap (ten zuiden van de Overtoom/Westzaner Zeedijk) op een geleidelijke wijze teweeggebracht.

Het plangebied ligt in de nabijheid van het gedeelte van Zaanstad dat door de provincie in de Omgevingsverordening NH2020 is aangemerkt als Bijzonder Provinciaal Landschap Westzaan en omgeving. De kernkwaliteiten, die de provincie heeft benoemd, zullen niet worden aangetast door deze 4e partiële herziening. Ook zal de herziening van het bestemmingsplan Bedrijven Zuid niet leiden tot het blokkeren van bestaande doorzichten in bebouwingslinten. En evenmin negatieve gevolgen hebben voor cultuurhistorische) beleving van de Zeedijk en de Nauernasche Vaart.

2.3.3 Basisstructuur HoogTij

De verruiming van de bouwhoogte heeft geen invloed op de basisstructuur van HoogTij en de optimale verdeling tussen groen, water en bedrijfsterrein, zoals oorspronkelijk in 2003 vastgelegd in het bestemmingsplan Bedrijvenpark Westzanerpolder en in 2013 overgenomen in bestemmingsplan Bedrijven Zuid. De verbreding van de groene buffer in de noordwesthoek tussen Nauerna en het bedrijventerrein is geregeld in het bestemmingsplan Omgeving Nauerna.

2.3.4 Planregels

De verruiming van de maximum bouwhoogte is in het bestemmingsplan verwerkt door het plaatsen van de 'specifieke bouwaanduiding - 2' [sba-2] in het betreffende deel op de verbeelding. Zie hieronder tekening 3. De daarmee corresponderende planregel is toegevoegd aan artikel 4.2.1 Bedrijventerrein-2 van het moederplan bestemmingsplan Bedrijven Zuid.

Tekening 3: specifieke bouwaanduiding -2 [sba-2]

Volgens de maatvoeringsaanduiding op de verbeelding geldt voor het betreffend bouwvlak als basis een maximum bouwhoogte van 15 meter en een maximum bebouwingspercentage van 70 % (zie artikel 4.2.1 sub-lid b van het moederplan bestemmingsplan Bedrijven Zuid). Voor het bestemmingsvlak met de specifieke bouwaanduiding -2 [sba-2] mag 60% van de gebouwen 30 meter hoog worden. Zie het nieuwe sub-lid i. dat met deze vierde partiele herziening aan artikel 4.2.1 is toegevoegd.

Voor de praktijk betekenen deze aanduidingen, dat er op 60% van de grond, de kavel, die een bedrijf gekocht heeft, gebouwen van 30 meter hoog gebouwd mogen worden. Voor 10% geldt als basis een bouwhoogte van 15 meter. B&W kunnen in plaats van 15 een hoogte van 20 meter toestaan. Zie de afwijkmogelijkheid in artikel 4.4 onder h. Hier is ook geregeld dat de afwijkmogelijkheid niet geldt voor de bouwhoogte van 30 meter. Verruiming tot 35 meter is dus niet mogelijk.

Om te waarborgen dat er voldoende ruimte blijft voor bv. manoeuvreren, parkeren, laden en lossen, is het uitgangspunt dat op 30% van de kavel geen gebouwen gebouwd mogen worden.

2.3.5 Leidraad voor de ontwikkeling van HoogTij

In december 2017 heeft de gemeenteraad de Leidraad voor de ontwikkeling van HoogTij (de Leidraad) vastgesteld als aanvulling op de welstandsnota van Zaanstad. Het document fungeert als beeldkwaliteitplan en als toetsingskader voor het kwaliteitsteam (Q-team) dat voor HoogTij is opgericht, alsmede als toetsingskader voor de welstandscommissie. Met inachtneming van de huidige ontwikkelingen die nopen tot het verhogen van de bouwhoogte op een deel van HoogTij Fase 2 blijft het zaak een hoogwaardig en samenhangend ruimtelijk beeld op HoogTij na te streven. Om dat te waarborgen is dat de leidraad op een aantal punten aangepast. Tevens is het groenplan ter versterking van het groene en recreatief karakter van de openbare ruimte op HoogTij, dat samengesteld is door het bewonerscollectief HoogTij Leefbaar in samenspraak met de gemeente, toegevoegd aan de Leidraad. De aanpassing van de leidraad heeft geen invloed op de fundamenten/oorspronkelijke principes voor de ontwikkeling van HoogTij. HoogTij Fase 2 wordt in de leidraad aangeduid als deelgebied Tros.

Gelijktijdig met deze partiële herziening wordt ook de gewijzigde Leidraad vastgesteld (Leidraad voor de ontwikkeling HoogTij). Met de vaststelling van de nieuwe versie van de Leidraad is de versie uit 2017 ingetrokken.

2.4.1 Ecologie

De bouwhoogtewijziging en dus de beoogde ruimtelijke intensivering van bedrijfsvoering veroorzaakt geen verhoging in depositie van stikstof ten opzichte van de referentiesituatie. Dit geldt voor zowel de aanleg- als de aanwezigheidsfase. Tot aan het moment van ophoging is HoogTij fase 2 gebruikt voor het uitrijden van mest. Dit gebruik kan worden beschouwd als referentiesituatie. Op basis van intern salderen is geen sprake van negatief significant effect op de nabij het plangebied aanwezige natuurgebieden. In gezamenlijkheid met de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord (ODNHN) en de betrokken bedrijven vindt separaat overleg plaats over de randvoorwaarden om tot vergunningverlening voor deze bedrijven te kunnen overgaan. De voorgenomen bouwhoogtewijziging heeft hier geen invloed op.

Ten behoeve van de bouwhoogtewijziging is een natuurtoets uitgevoerd door Van der Goes & Groot (Natuurtoets van der Goes en Groot (2020)). De uitgevoerde toets toont aan dat de voorgenomen herziening vanuit ecologisch perspectief uitvoerbaar is. De herziening zal geen negatieve gevolgen hebben voor de populaties van de in het gebied voorkomende zwaar beschermde soorten. Eventuele storende factoren (geluid, trillingen, licht en optische verstoring) leiden niet tot een significant negatief effect op de soorten en habitattypen waarvoor Natura 2000-gebied Polder Westzaan is aangewezen.

Met elke aanvraag voor een omgevingsvergunning zal te zijner tijd een quickscan ecologie aangeleverd worden, waarin de stikstofdepositie en de invloed van de betreffende ingreep/aanvraag op beschermde soorten verder zal worden uitgewerkt.

2.4.2 Water

De regels behorende bij de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' blijven van kracht, waardoor de voorgenomen ontwikkeling geen invloed heeft op de waterhuishoudkundige situatie aangaande waterveiligheid. De voorgenomen ontwikkeling heeft evenmin invloed op de waterhuishoudkundige situatie aangaande versneld afstroom hemelwater, omdat er alleen sprake is van een beperkte hoogtewijziging. De herziening heeft geen invloed op de toegestane hoeveelheid verhard oppervlak. Het maximaal toegestane bebouwingspercentage verandert niet.

2.4.3 Geluid

Indien een bedrijf zich op een locatie in het plangebied wil vestigen, dient het te voldoen aan de eisen die gelden voor de bedrijfscategorie die ingevolge het vigerende bestemmingsplan "Bedrijven Zuid" maximaal op de desbetreffende locatie van vestiging is toegestaan. De maximaal toegestane milieucategorieën blijven gelijk, zodat deze afgestemd blijven met de geluidverkaveling in het Geluidverdeelplan HoogTij.

2.4.4 Overige milieuaspecten

De overige milieuaspecten (geur en externe veiligheid) worden niet (negatief) beïnvloed door de bouwhoogtewijziging.