Bestemmingsplan Herziening Bestemmingsregels Wonen 3

1.1 Aanleiding en doel

De gemeenteraad van Groningen heeft op 24 juni 2015 de woonvisie Wonen in Stad vastgesteld. In eerste instantie is voor de binnenstad en de omliggende wijken in 2017 het bestemmingsplan Herziening Bestemmingsregels Wonen (HBW) vastgesteld om aan de beleidsdoelstellingen uit de Woonvisie te voldoen. Het bestemmingsplan Herziening Bestemmingsregels Wonen 2 (HBW2) heeft in 2020 voor de rest van de stad dezelfde regels vastgelegd. Als regel is gesteld dat zelfstandige wooneenheden een oppervlakte van meer dan 50 m2 moeten hebben.

Als uitzondering op de m2 eis is in HBW en HBW2 een omvormingsregel geïntroduceerd om kwaliteitsverbetering in de kamerverhuur te stimuleren. Onder voorwaarden is het sindsdien toegestaan om onzelfstandige wooneenheden (kamers) om te zetten naar zelfstandige wooneenheden van minimaal 24 m2 (studio's). Als regel is gesteld dat het aantal huishoudens in een pand met verhuurde kamers afneemt. De werking en effecten van deze regel zijn geëvalueerd. De regel schiet inmiddels zijn doel voorbij. Beleggers maken veelvoudig gebruik van deze mogelijkheid, waardoor het aantal kamerverhuurkamers harder terugloopt dan voorzien. Daarom wordt de omvormingsregel met voorliggend bestemmingsplan weer geschrapt.

In HBW en HBW2 is ook een splitsingsverbod opgenomen. Woningen mogen door dit verbod niet gesplitst worden in kleine eenheden. Daarmee worden gangbare gezinswoningen beschermd tegen opdeling. In de regels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen die splitsing kan toestaan voor woningen met een oppervlakte van minimaal 140 m2. Inmiddels is gebleken dat er in die regel een maas zit, waardoor een woning eerst bij recht kan worden vergroot tot 140 m2 of meer en vervolgens gesplitst via de afwijkingsbevoegdheid. Daardoor verdwijnen alsnog woningen uit dit segment uit de woningvoorraad. Dit gebrek wordt in voorliggend bestemmingsplan hersteld.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan Herziening Bestemmingsregels Wonen 3 betreft alle onderliggende bestemmings- en uitwerkingsplannen van het gebied dat in onderstaand overzicht en in het kaartje is weergegeven. Het plangebied omvat de voormalige gemeente Groningen. Grotendeels gaat het om de bestemmings- en uitwerkingsplannen die ook onder het facetbestemmingsplan HBW2 vielen. Enkele recentere bestemmings- en uitwerkingsplannen die sinds HBW2 zijn vastgesteld en ook de omvormingsregel en/of afwijkingsbevoegdheid splitsing bevatten zijn hieraan toegevoegd.

Het gaat om de volgende bestemmingsplannen.

Figuur 1: plangebied bestemmingsplan Herziening Bestemmingsregels Wonen 3

2.1 Provinciaal beleid

In de Provinciale Omgevingsvisie geeft de provincie aan dat in de stad Groningen de opgave gericht is op het vergroten van de woningvoorraad, naast de kwaliteitsverbetering en de verduurzaming. Daarbij richt de Provincie zich op alle doelgroepen, met een extra focus op gezinnen en jongeren. Verder verwacht de Provincie de komende jaren een toename van met name eenpersoonshuishoudens en een sterke wens tot binnenstedelijk wonen. Inzetten op investeren in goedkopere huurwoningen kan hierbij helpen in de regionale balans.

2.2 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Een thuis voor iedereen
Al jaren is jongerenhuisvesting een onderwerp van aandacht voor de gemeente. In de Woonvisie 'Een thuis voor iedereen' geven we aan dat zorgen voor goede huisvesting voor jongeren en studenten een belangrijke randvoorwaarde is om Groningen dè onderwijsstad van Nederland te laten zijn en blijven. Ondanks de toevoeging van duizenden veelal hoogwaardige jongereneenheden in de afgelopen jaren is nog altijd sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Op zoek naar duurzame oplossingen ondertekenden we in november 2018 samen met corporaties, onderwijsinstellingen en studentenorganisaties het convenant Studenten- en Jongerenhuisvesting Groningen 2019-2022. Samen maken we werk van voldoende, betaalbare en zeker ook goede jongerenhuisvesting.

Het aspect betaalbaarheid is de afgelopen jaren een steeds groter aandachtspunt geworden. In de Woonvisie constateren we dat het aantal kamers de laatste jaren door de omvorming van onzelfstandige eenheden naar zelfstandige eenheden afneemt. Het prijsverschil tussen een onzelfstandige kamer en een zelfstandige studio is echter vaak aanzienlijk. Kwaliteit moet ook in de toekomst betaalbaar blijven.

Meerjarenprogramma Wonen

Elk jaar maakt de gemeente een meerjarenprogramma Wonen. Het Meerjarenprogramma is een vertaling van de centrale doelen van de Omgevingsvisie. Op basis van actuele ontwikkelingen, nieuwe beleidsthema's en concrete realisatie van projecten en beleid kan worden bepaald of de doelstellingen uit de Omgevingsvisie behaald worden. Het actuele Meerjarenprogramma dateert van januari 2022. Thema's zijn: faciliteren van de groei van de stad, de stad leefbaar en aantrekkelijk houden voor alle bewoners, en de energietransitie versnellen.

In het Meerjarenprogramma Wonen 2022-2025 hebben we de beleidsregel die het mogelijk maakt om onzelfstandige eenheden (kamers) om te zetten naar zelfstandige eenheden (studio's) geëvalueerd. Het is gebleken dat men meer kamers omzet naar studio's dan voorzien. Daarom hebben we aangegeven de regel te gaan schrappen.

2.3 Problematiek en aanpak

Om de leefbaarheid in de stad te vergroten hebben we in 2017 het bestemmingsplan HBW vastgesteld. Dit bestemmingsplan beperkte voor de binnenstad en de schilwijken de toevoeging van extra kamers en kleine zelfstandige appartementen. Met het bestemmingsplan HBW2 zijn in 2020 deze beperkende maatregelen ook genomen voor de overige wijken. Als regel is gesteld dat zelfstandige wooneenheden een oppervlakte van meer dan 50 m2 moeten hebben.

Omvormingsregeling
Om kwaliteitsverbetering in de kamerverhuur te stimuleren hebben we destijds toegestaan dat kamers omgevormd kunnen worden naar studio's. Als regel is gesteld dat het aantal huishoudens in een pand door de omvorming afneemt en dat een studio een minimale oppervlakte moet hebben van 24 m². We wilden hiermee ook de intensiteit van bewoning laten afnemen en daarmee eventuele overlast beperken. Met deze regel is een uitzondering gemaakt op de 50 m2 regel. De werking en effecten van deze regel zijn geëvalueerd. De regel schiet inmiddels zijn doel voorbij. Beleggers maken veelvuldig gebruik van deze mogelijkheid, waardoor het aantal kamerverhuurkamers harder terugloopt dan voorzien.

Het effect van de coronapandemie en de druk op de woningmarkt zorgt voor een toenemende vraag naar kamers. Door de grote populariteit van de omvormingsregel neemt het aantal kamers echter juist af. Wat ook meespeelt is dat de huurprijs van studio's de afgelopen tijd enorm gestegen is. Dit zorgt ervoor dat dergelijke eenheden in veel gevallen onbetaalbaar worden voor jongeren. Het gevolg is dat de gerealiseerde studio's door andere doelgroepen gehuurd worden. Een ander effect van de hoge huurprijzen is dat de studio's steeds vaker bewoond worden door twee jongeren om de huur betaalbaar te houden. Daardoor is niet langer sprake van een afname van bewonersintensiteit in omgevormde panden, maar neemt deze juist toe.

De huidige omvormingsregeling heeft dus tot gevolg dat steeds meer kamers verdwijnen, terwijl geen nieuwe kamers aan het aanbod worden toegevoegd. Dit is een ongewenste ontwikkeling. Daarom is besloten om met voorliggend bestemmingsplan de omvormingsregel uit de bestemmingsplannen te schrappen.

Afwijkingsbevoegdheid splitsen van woningen
In de bouwregels van bestemmingen is met HBW en HBW2 een splitsingsverbod opgenomen. Woningen mogen door dit verbod niet gesplitst worden in kleine eenheden. Daarmee worden gangbare gezinswoningen beschermd tegen opdeling. Er is in de bestemmingsplannen ook een afwijkingsbevoegdheid opgenomen die splitsing kan toestaan. Daarmee kan splitsing worden toegelaten voor het realiseren van meergeneratiewoningen en voor splitsing in eenheden groter dan 50 m². Als voorwaarde is gesteld dat de woning minimaal 140 m² groot is. Op die manier worden de goedkopere gezinswoningen, die veelal kleiner zijn dan 140 m², beschermd tegen splitsing. Inmiddels is gebleken dat er in die regel een maas zit, waardoor een woning eerst bij recht kan worden vergroot tot 140 m2 of meer en vervolgens gesplitst kan worden via de afwijkingsbevoegdheid. Daardoor verdwijnen alsnog woningen uit dit segment uit de woningvoorraad. Dit gebrek wordt in voorliggend bestemmingsplan hersteld.

4.1 Algemeen

Het bestemmingsplan Herziening Bestemmingsregels Wonen 3 is een facetbestemmingsplan dat planregels herziet op één aspect voor de onderliggende 74 geldende bestemmingsplannen. Het is een plan op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 en het standaardbestemmingsplan van de gemeente Groningen.
Het bestemmingsplan is digitaal gemaakt. De digitale verbeelding is variabel in schaal doordat kan worden in- en uitgezoomd, en bezit een meetfunctie. Het digitale plan is raadpleegbaar via het internet (gemeente.groningen.nl/projecten-en-bestemmingsplannen alsook www.ruimtelijkeplannen.nl). Daar zijn de digitale bestanden ook te downloaden.
De verbeelding is getekend conform de PRABPK 2012 (Praktijkrichtlijn Analoge Bestemmingsplankaart). De verbeelding geeft in samenhang met de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied aan.

4.2 Geldende bestemmingsplannen en overige regelingen

In het plangebied gelden momenteel de bestemmings- en uitwerkingsplannen zoals opgesomd in onderstaande tabel. In totaal gaat het om 74 plannen. Het plangebied omvat grotendeels de bestemmingsplannen die al vielen onder het bestemmingsplan HBW2. De bestemmings- en uitwerkingsplannen die vielen onder HBW2 worden door dit nieuwe plan opnieuw gewijzigd. Dat betekent dat niet het plan HBW2 moet worden gewijzigd, maar de daaronder vallende plannen zelf. Het is daarom noodzakelijk om deze 70 plannen weer mee te nemen in dit plan. Alle plannen zijn in onderstaande lijst ondergebracht.

4.3 Toelichting op de artikelen